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はい、本日はラディオ小山です。
いつもですね、徒歩のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録の方をさせていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、カスタムゴルフクラブ一等お盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、両各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回はですね、銀行の自家評価を出してみようということでお話したいと思います。
はい、今回のテーマなんですね、銀行さんが物件をどう評価するかということでついてね、
銀行の自家評価について今回お話したいと思います。
はい、不動産にはね、土地と建物、それぞれに価格というのがあるわけですね。
で、その中でまずはですね、不動産の中で土地の評価をどう出すかと銀行さんどう見ていくかということで、
銀行の自家評価についてお話したいと思いますけれども、
まずはですね、土地の自家評価を出すにはですね、土地の面積ですよね。
それに対して、相続税の路線化があるところにつきましては、相続税の路線化をかけますね。
で、0.8で割り戻すんですね。
これが土地とですね、相続税の路線化と掛け目を含めて、土地の自家評価ということになってきます。
で、あと土地がですね、広い場合の面積がね、千平米とか超えるような広大地の場合には、それにね、さらに掛け目が入るわけですね。
0.9とかそういった形で掛け目をかけたものが、土地の自家評価ということになってきますね。
ちなみにですね、相続税の路線化がない場所につきましては、土地の固定産税評価額がありますけれども、
これをですね、0.7で割り戻したものがですね、土地の銀行評価額ということになってくるわけですね。
で、建物について今度ね、またお話ししますと、建物の面積ですね、延べ床面積に、こちらはですね、減価率。
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このですね、システムの中で旧定律法でね、こちらの方はなっていることがね、システムがそういう風になっていることが多いという風に聞きますけど、
大体の金融機関さんは、ある企業のシステムをね、使って実際に自家評価出されるという風に聞いております。
で、建物はね、建物の面積×減価率ですよね、あと再調達の価格、これを含めて建物のね、銀行自家評価ということになってくるわけですね。
今ね、土地と建物の銀行の自家評価についてお話ししたんですけど、そのままがね、物件の銀行自家評価ということになってきますけど、
これにね、0.7とか0.65とか、これ銀行さんによってね、ちょっと個々に違うんですけど、かけたものがね、銀行の担保評価額ということになってくるわけですね。
いわゆるね、単価と言われるものですね。
これ何を意味しているかというと、銀行さんはね、ここまでの単価のところまではね、融資は出せるわけですね。
単価を超える部分については、銀行さんとしてはね、銀行の自家評価にストレスをかけたものが単価となりますので、リスクを追わなきゃいけないという部分ですね。
ですから銀行さんの見方というのはね、銀行の自家評価そのまま融資額に結びつくわけではなくて、この単価を意識する必要があるわけですね。
ストレスをだいぶかけてますよね。
3割から3割5分ぐらいストレスをかけて、いわゆる安全率を見ているということになりますよね。
融資した貸し出し先が貸し倒れた場合に、その不動産を売却してどんだけ保全できるかということで、銀行さんがストレスをかけてみて、単価であれば回収できるであろうと、そういう価格ということになってきますよね。
ですからこの単価以下で不動産を取得できる場合には、銀行さんとしてはほぼもうノーリスクということで、フルローンとかそういう可能性にもつながってくるのかなと思いますね。
これが銀行さんの自家評価ということになってきますので、ということですね。
それと一つ言い忘れていたんですけど、建物の原価率につきましては、例えばRCの地区ですと対応年数が47年、ところが地区30年を超えているものについては建物ゼロで見ますよと、そういう機関差も結構多かったりします。
かたや対応年数47年、そのまま対応年数を数字を用いますと、そういう機関差もありますので、ここは各品油機関さんに確認をする必要があるわけですね。
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ですから全部どこの機関さんも同じ評価をするかというと個々に違いますので、やっぱり取引される銀行さん、これから取引したい銀行さんにこの辺は確認することが大事だということですね。
今回、銀行の時価評価と担保評価額、こちらについてお話したわけですけど、よく目にする固定産税の評価額との関係でどうかということでお話しますと、
銀行の時価評価よりも固定産税の評価額が低く、固定産税の評価額よりもさらに低いのが銀行の単価ということになってきますよね。
銀行の時価評価があって単価、この間に固定産税の評価額があると、そういう見方になるのかもしれませんね。
ですからこれどう見るかということですけど、銀行の時価評価以下で持つことってなかなか大変ではあるんですけど、
固定産税の評価額ぐらいで取得できるのであれば、ほぼ間違いなくいい値段で取得できているのかなということは感じますよね。
あと、固定産税の評価額も、例えば都心であったり、もしくは地方であったり、これによって実際の市場で取引される価格に対して、
都心であれば固定産税評価額というのは実際、実勢価格よりも低く、地方であればもしかしたら実勢価格よりも固定産税の評価額が高い場合もあるかもしれませんけど、
だいたい目安としては、固定産税の評価額ぐらいで取得できれば、まあまあいい取得の仕方ができているのかなということは個人的にちょっと感じたりしますね。
はい、ということで今回はですね、銀行の時価評価、それと銀行の単価、こちらの数字を自身で把握してみましょうと、そういう内容でお話しさせていただきました。
いつも東方のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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