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はい、こんにちは、レディオ。大山です。
いつもですね、当のレディを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね、銀行はですね、決算書をですね、
鵜呑みにはしませんよ、という話をさせていただきたいと思います。
はい、今回の内容ですね、金融機関さんですけどね、不動産の賃貸業なんかを怠ってると、
銀行の融資、これが非常にちょっとね、重要なポイントでもあるかと思いますけれども、
金融機関さんによくね、決算書を磨いてとかって言ってね、決算書をお出しして、
実際にご融資いただくかというご判断をね、していただくということになりますね、相談するということになってきますけれども、
これよくよくね、理解していただきたい部分なんですが、
もちろんね、決算書って財務諸表で非常に重要なんですよ。
ただし、銀行さんというのはですね、顧客からいただいた決算書、これをですね、鵜呑みにはしないんですよね。
どういうことかというと、例えばその決算書なんかでね、利益が出ているように見せかけるというのはね、
例えば消却を止めたりとか、いろんなね、操作というかね、そういうことをやれば、その決算書っていじれるわけですね。
ところがBSの方というのはね、これまでずっとね、長年やってきた経営のね、実態というか、そういう部分になってきますけどね。
で、金融課さんというのはですね、管理会計に基づいた評価をね、銀行独自に各銀行さんが得られるということになってきますね。
で、そこではね、実際に何を見ているかということでお話しすると、
例えばその、帳簿価格が1億円の物件があるとしますよね。
で、実際にその評価が1億円あれば、自家評価が1億円あればね、評価と母価が同等ということでね、
プラスでもなくマイナスでもなくということになるかと思いますけども、
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実際にですね、その評価が5000万円しかなかったとして、5000万円の評価に対して母価が1億円。
これというのは、評価以上の母価となっているわけですから、銀行としては高値掴みしているかなと、そういう見方にもなりますよね。
逆にですね、帳簿価格が1億円だったとして、その不動産の自家評価が2億円あったとしますよね。
この場合にはその逆となりますよね。
実際に銀行の自家評価が2億円もあるのに母価が1億円で持っているということは、
単純に銀行さんの目線で考えれば1億円の含み益を持っているということにもなってきますよね。
ですから、よく銀行さんって帳簿価格で見ますって言うんですけど、
それっていうのはおそらくですね、決算書を提出したときに銀行さんが機械的に数字をスコアリングするために入力していくその段階の話なんですよね。
実際に私たちが不動産を購入したりとかそういうときにはですね、銀行の担当者さんが銀行独自の評価にのっとって、
例えばRC像の建物だったら再調達の単価は今でしたら平米35万円とかね、鉄骨だったら27万円とか、
RCは地区30年までが建物を見ますけど、31年からはゼロですとか、
そういうのが銀行独自の評価、これ金融観察によって変わってくる部分でもあるわけですね。
そういうのを出して評価されると思うんですね。
ですから、こういうのを加味して負債と負産のバランスを見て債務超過だとか、負産超過だとか、
この顧客には融資を出せるとかね、そういう判断をされるわけですね。
当然、常募価格よりも価値の高い不動産をお持ちの顧客に関しては、
当然銀行さんの格付評価というのは上がっていく傾向になりますし、
常募価格よりも高値掴みしている可能性が高い場合には、
逆に銀行さんの目線で見ると債務超過とマイナスの評価になってくるということになってくるわけですね。
この辺の数字を自分がどういうふうに見えているのかというのを、
やっぱり判断する材料というのが必要になってきますので、
これがいわゆる銀行さん目線の実態BSということになってくるわけですね。
ですから、普段銀行さんの評価方法を各校違いますので、
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ヒアリングして、それにのっとって銀行さんがどう見ているかという資料なんかも私はお出しして、
御校の評価に基づいて、うちはこういう評価になっていますと。
大きく資産超過になっていますので、ご融資できますよねと。
そういう話になってくるわけですね。
やっぱり見せ方とか、銀行さんと打ち合わせするときに、
その辺もしっかり数字、漠然とした話ではなくて、
ふわっとした話ではなくて、カチッと数字で示すということが非常に大事だと私は思うんですよね。
この辺は私はちょっと意識しながら、金融機関さんと打ち合わせをさせていただくということをやっているわけですね。
ということで、今回のお話はまとめますと、
金融機関さんは決算書は鵜呑みにしませんという話をさせていただきました。
いつも東野レディオを聞いただきましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
