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こんにちは、ラジオ大山です。いつも東のラジオを聴いていただきましてありがとうございます。
今回のテーマは、銀行の時価評価を出してみましょうという話をさせていただきたいと思います。
今回のテーマは、今、ゼロからスタートするならばということで、第1回目の放送をアップした際に、
コメントをいただきまして、銀行の時価評価ってどういうふうに出すんですかというようなご質問をいただきましたので、
今回はそちらについてお話したいと思います。
こちらの内容については、何度か取り上げてお話をしているんですよね。
ただ、久しぶりに今回は改めて、銀行の時価評価の計算方法、算数方法についてお話したいと思います。
銀行の時価評価ということでお話しします。
まず、不動産に関しては土地と建物という部分がありますよね。
まず土地についてなんですけどね。
土地の銀行時価評価につきましては、相続税の路線化があるところに関しましては、
土地の面積×相続税の路線化ですね。
これちょっと銀行さんによるんですけども、1.25倍したりしたものがですね、
いわゆる銀行のですね、時価評価ということになります。
これ金融課さんによってはね、この1.25倍をせずに、いわゆる相続税の路線化×土地の面積、
これで銀行の時価評価ですよという評価する銀行さんもございます、実際にね。
相続税の路線化のない土地に関してはね、土地の固定産税の評価額を用いるわけですね。
土地の固定産税の評価額を0.7で割り戻したのが、銀行の時価評価額ということになってきます。
路線化のない部分ですね。
これが土地の銀行の時価評価ということになりますね。
続いてですね、今度は建物の方いきますね。
建物の方につきましては、まずは建物の面積ありますね。
これに建築のですね、銀行のですね、再調達の単価というのがあるんですね。
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銀行さんによってはですね、今私の取引している金融機関さんは、
RCだと23万円とかね、RCだと35万円とか、軽鉄とかね、鉄骨については20万円。
もう一つの金融機関さんについては、軽鉄が28万円、鉄骨については35.6万円と。
これ、金融機関さんによってですね、再調達の単価というのは全然変わってくるわけです。
木造についてもですね、やっぱり違うわけですね。
私の付き合いのある金融機関さんで、木造はね、22年までは20.8万円とかね。
あともう一つの金融機関さんは、築20年までは木造は18万円と。
そういう感じで再調達の金額というのが変わってくるんですね。
それを踏まえてということになりますけどね。
建物についてはですね、先ほど申しましたように建物の面積×再調達の価格ですよね。建物のね。
それに対して建物の減価率というのがあるんですね。
こちらはですね、金融機関さんのシステム上のお話をさせていただくと、
常務上のね、税務上の常務上では建物というのは定額法で毎年減価していきますけども、
銀行のシステム上はですね、旧定率法で計算していくんですね。
この旧定率法というのは対応年数からね、先ほど言いましたように例えば木造でね、
20年までは建物を評価するけど、21年以降はゼロですよという場合には20年を対応年数と見て、定率法の減価率ということになってきます。
これはね、国税庁のサイトをね、ちょっと見ていただくと、
この辺は旧定率法というのをググってくると出てくるかと思いますので、
それを参照いただければと思いますよね。
ですから建物については建物面積×建築の再調達の単価、それに減価率をかけたものが建物のね、銀行の時価評価となります。
それとですね、一番最初に話した土地の時価評価と建物の時価評価ですね。
これを足したものが、その不動産のね、土地建物の銀行の時価評価ということになってきますよね。
ここまでが銀行の時価評価ということになります。
それに対してですね、銀行さんはストレスをかけるわけですね。
ここまではノーリスクで貸し出せるだろうという形のね、担保評価額と言われる部分ですね。
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この土地と建物のですね、銀行の時価評価に、例えばですね、0.7とか0.65とか0.6とか、これ金融関係によって違いますので、かけたものがね、銀行の担保評価額ということになります。
これ略してね、単価とよく言われる部分ですね。
この部分を意識すると、ここのね、単価で持てるとほぼね、ノーリスクと銀行さんもいますので、フルローンが出る可能性すらある。
そういうことにもなってきますよね。
数字上のちょっとお話なので、実際には積算評価ってね、よく皆さん使われると思うんですけど、実際銀行さんのシステムの中でだいたいこんな感じでね、銀行の時価評価、単価についてはね、計算されると思います。
で、先ほどね、申しましたように、土地の部分についてはですね、銀行の評価、銀行評価の掛け目がね、1.25をしたりとかしなかったりとか、まあそういうのありますね。
あと広大地だとね、0.9をかけたり、千平米を超えるような大規模な土地の面積のものについてはですね、広大地ということとか0.9とかかけたりするわけですね。
まあそうやって土地の銀行時価評価を出します。
建物については、再調達の単価というのはですね、金融機関さんによって構造によって再調達の単価というのは違ってきますので、ぜひね、お取引のある金融機関さんに確認された方が正確な部分の数字を把握できるかと思います。
あと、銀行の単価につきましても、0.7掛けなのか、0.65掛けなのか、0.6掛けなのか、これも金融機関さんによって違いますので、ここはね、実際に金融機関さんにヒアリングしてね、確認する必要がありますよね。
こういうのを自分のね、実際に持っている不動産のね、消防価格と照らし合わせてね、自身の実体のBS、不動産に関する実体BSが債務調査なのかとかね、担保割りしてるのかとかね、資産調査なのか、こういう部分を見ていくわけですね。
ということで、少しご参考にいただければと思います。
ということで、今回はですね、銀行の時価評価と銀行の単価についてね、算数の方法についてお話しさせていただきました。
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