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こんにちは、お山です。
いつも東方のradioをお聴きいただきましてありがとうございます。
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クスワトウトウさんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭織りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の主格説、金沢地帯、
以上、各社の提供でお送りします。
今回のテーマは、路線価と固定資産税の評価額です。
お話ししたいと思います。
今回のテーマは、
ある物件で銀行さんに有刺の脱信をしているのですが、
その時に出たお話をさせていただきます。
最初にお話しした路線価、
固定資産税の評価額、
土地の評価、銀行の評価、
土地の評価と銀行の評価、
自家評価の評価、
どのような評価があるのか、という話です。
基本的には、相続税の路線価×土地の面積、
例えば広大地、2000平米とか1500平米とか広い土地については、
銀行さんとしては、そこに掛け目が入るわけです。
例えば、2300平米の土地でしたら、そういう掛け目はないと思いますが、
広大地になりますと、そういう掛け目が入ってくるということがあります。
ある銀行さんに、今直近で私が有志を脱信している物件がありまして、
そこは土地が3000平米ぐらいある、かなり敷地の広い物件でして、
倉庫数も結構あるのですが、その中で出たお話で、
実はそこの物件というのは、相続税の路線価が付いていないのです。
固定産税の路線価というのはあって、
それが相続税の路線価と固定産税の路線価ということであります。
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もう一つ言いますと、土地とか建物の固定産税の評価額というのがありますが、
私の考えから言いますと、路線価と言いますと、
土地の形状とか、雪道の状況とか、いろいろな状況を考案すると、
単純に路線かける面積かける広大地の掛け目ですね。
それが入るという部分だけでは、なかなか評価というのが
銀行さんの評価にマッチするかどうかというのがちょっとわからないかなと思っていて、
実は一番正確な銀行さんの見方の評価からすると、
固定産税の評価額、これが一番土地の形状とかいろんな条件を加味した、
実製の評価に付随する評価ではないかなというふうに私は考えているんですね。
実際に、今ある銀行さんに私の物件を脱信してまして、
先ほど申しましたように、相続税の路線価が付いていないんですね。
固定産税の路線価というのがありますけど、ある銀行さんのお話ですと、
実際に評価を私が確認したときには、固定産税の評価額が当然あるわけですね。
それが明確にいくらというのが出ているわけですから、
それをもとに、例えば0.8で割り戻して、実際の銀行評価額、
土地の銀行評価額が出されますよねということでお話を確認させていただいたんですけど、
その銀行さんが言うには、うちはほぼ路線価で出しますと、
特に相続税の路線価で評価しますということをおっしゃっていたんですね。
相続税の路線価がこの物件については付いていないので、
固定産税の評価額を割り戻した形で、実際に自貨という形で評価をするんですかということで、
今回聞いたんですけど、うちはあくまで路線価ベースでいきますと。
いわゆる倍率地域と言われる部分につきましては、
なかなかそこにストレスをかけて評価ということになるので、
意外と大山さんが持っているほど評価が出ないかもしれませんということでお話をされていました。
具体的には7割、7掛けとか67%とかと言っていたので、
実績として千銀さんはかなりストレスをかけた形で評価されるということになるかと思うんですね。
となると、やっぱり評価が出ないということは、
融資金額が伸びないということにも当然になってくるわけで、
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その辺、銀行さんがどういう見方をするかというのは、
お取引のある銀行さんに相続税の路線価で評価するのか、
もしくはそういうのがなければ固定産税の数字を使って自家評価を出すのか、
そういった部分を確認されるとよろしいかと思います。
これも銀行さんによっては若干変わってくるかと思いますので、
その辺をよく確認したほうがよろしいかなと思います。
私個人の考えとしては、銀行さんの見方というのは、
固定産税の評価額が一番実践に伴った評価の仕方じゃないかなと考えているわけですけど、
なかなか見方も銀行さんによって若干変わってきたりとか、
ストレスのかけ方も変わってきたりということで、
面白いなというふうに感じましたよね。
ということで、今回は路線化と固定産税の評価額について、
ちょっと私の考えるところ、思うところについてお話をさせていただきました。
いつも東宝のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
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