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はい、フォーニッツヤマレディオ、小山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきましてありがとうございます。
こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスバリゾートのサンセットピーラー、総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設、金沢鉢旅、
アパート定期清掃から室内クリーニング、樹木の抜根まで、
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以上、各社の提供でお送りします。
今回のテーマは、銀行の自家評価についてお話したいと思います。
いつも私のスタンドFMでは、実体BSや銀行評価という言葉が出てきていますが、
そもそも、不動産の銀行評価はどういう計算で出ているのかということで、
お話をさせていただきます。
今回の銀行評価の計算の仕方というのは、
これまでも何回もお話をしていますが、
最近そういったお話をしていなかったので、
今回はお話しさせていただきます。
まず、銀行の自家評価学です。
銀行さんはいつもお話していますように、管理会計で評価すると、
不動産は必ず母貨と洗い替えをするということになってきます。
その中では銀行の自家評価ですが、
まずは土地の面積×相続税の路線化です。
これをかけたものを1.25倍したもの。
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これが、いわゆる土地の銀行評価学になります。
ただし、今、相続税の路線化というお話をしたのですが、
路線化のないところもありますよね。
こちらについては、土地の銀行の自家評価というのは、
土地の固定産税の評価額を0.7で割り戻したものが、
いわゆる銀行の自家評価学になります。
千平米を超えるような広大地といわれる土地については、
土地が広すぎるので、
売り返しするときの金額も叩かれやすいということで、
賭け目を銀行さんとしては見るのです。
大体、金融観察によっても0.8とか0.9とか決まっているようですが、
大体0.9とかと言われたりします。
例えば、路線化×土地の面積×1.25倍したものが、
銀行の自家評価になりますが、
それに0.9とかをかけたもの、千平米を超えるもの、
これが土地の銀行評価学ということになります。
建物については、建物の面積があって、
建物の減価率、旧定律法で見られることが多いです。
税理士さんとかにお願いする決算書、
いわゆる財務会計の中では建物は定額法ということになっているわけですが、
銀行の自家評価を出すシステムの中では旧定律法を使っているわけです。
これは違いがありますので、気をつける部分でもあると思うんですね。
×再建築の単価ということになってきますね。
これは各金融機関さんに尋ねていただければと思いますが、
RCだと金融機関さんによっては、今ですと27万円とか28万円とか、
私のお付き合いしているところでは23万円とかということになっていますね。
ちなみに再建築の単価が採用されるのは、RCの場合には30年までということになっています。
30年を超えているものについては建物はゼロと見るという金融機関さんもいますよね。
ちなみに重鉄とか軽鉄は建築の単価というのは20万円、
築25年までを建築の単価として見ると、
25年以上は建築ゼロ、建築一ゼロということで見るわけですね。
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あと木造なんかは18万円ということで、
これも木造の場合は築20年までは建物として見ますけれども、
20年を超えるものに関しては建物ゼロと見たりとか、
あとはこれ、今そういうふうに言ったんですけど、法定対応年数で見る金融機関さんもありますし、
こちらの部分は各金融機関さんに確認された方がよろしいと思います。
少し話が脱線したんですけど、建築の地価評価については、
再建築の単価×建築面積、それに原価率、旧定率法の原価率をかけたものが、
建築の建物の銀行評価額ということになってきますね。
この土地と建物の銀行評価額によく言われるのは、
0.7×ものが銀行の担保評価額ということになります。
ある金融機関さんでは0.65とかっていう場合もありますので、
こちらも同じように金融機関さんに確認された方がよろしいですよね。
そういった形で土地建物の銀行評価額を出して、
合わせて銀行の単価も出してみれば、
だいたいこれが金融機関さんからどう評価されるかというのが見えてくるかと思います。
またご自身がお持ちの他の不動産なんかについても、
同じようにこういった計算をして銀行の地価評価額を把握するということは大事ですよね。
銀行の地価評価額、銀行の単価ですよね。
ここの部分を意識することで、金融機関さんからどういうふうに見えるか、
いわゆる土地建物を割高に購入しているのかとか、
もしくは割安に購入して、含み益があるのかとか、銀行さんから見たときにね。
妨害者さんと見えるかという部分についても、
この辺をちょっと意識されるとよろしいんじゃないかなと思いますよね。
ということで、今回は不動産の銀行の地価評価額、
こちらについてお話しさせていただきました。
いつも友のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
