00:06
はい。こんにちは、ラディオ。大山です。
いつも東方のラディオを聴いていただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それぞれ将来、授業承継を予定しています。息子に残す音声の記録ということで収録しております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等おごりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今回のテーマはですね、私自身がですね、
不動産の取得とかですね、
所有するにあたって、
強く意識していることということで、
今回お話ししようと思っております。
はい、今回の内容ですね、
私がですね、不動産の取得をする際、
またはね、
所有している物件を管理していく中で、
実際にね、自社をどういうふうにね、
客観的に見るかということで、
強く意識している部分についてね、
今回お話しすることにいたします。
普段ね、こちらの私のスタンドFMでは、
キャッシュロケーに勤めるということで、
内部流報、社外流出しないようにということで、
キャッシュロケーに勤めましょうというね、
発信を主にね、させていただいてますよね。
よりね、手元に使えるお金を多く残すと、
それがね、安全でよりね、
収益性も高くということで、
そういったところをね、意識した方が、
賃貸経営をやっていく中でも、
そういうキャッシュロケーの概念って、
非常に大事だと思うんですが、
そういう部分について、
お話をさせていただいております。
ただね、もう一つね、
私、実際に不動産を取得する際とかですね、
所有するときに、
強く意識している部分というのがありまして、
何かと言いますと、
不動産の賃貸業ってね、
不動産を取得しなければ始まらないという部分もね、
そういう側面ってもはもちろんあるわけですよね。
そういった中では、やっぱり欠かせないのがね、
銀行融資ということになってきますよね。
ですから、常に銀行から、
03:01
私のですね、
自社がどういうふうに見えるかという部分をね、
客観的に数字的な部分で、
抑えるようにしているわけですね。
具体的に言いますと、
購入しようと思っている物件の、
物件とですね、
実際に私が所有している、
自社で所有している不動産、
こちらのですね、
銀行の自家評価ですよね。
こちらの部分を非常にちょっと意識していますね。
実際に所有している物件につきましては、
母家とね、
実際に銀行の自家評価、
現時点での自家評価、
これがどういう関係であるかという部分を
非常に意識しているわけですね。
分かりやすく言いますと、
銀行の自家評価ですよね。
これに対して、母家ですね。
いかに安く持つかということをね、
強く意識しているわけですね。
何を意味しているかと言いますと、
よくね、
こちらのスタンドFMでよくお話していますけど、
いわゆる母外資産という見方ですよね。
実際の評価以上に、
物件を安く持てば、
当然その分はね、
含み益という見方でね、
プラスに見てもらえるわけですね、
金融機関さんはね。
以前もお話していますように、
金融機関さんってね、
よくこの間も私、
銀行の担当者の方とお話をしてまして、
金融機関さんはね、
若い担当者さんなんですけど、
物件の評価って、
どういうふうに見ますかということを
私がちょっと聞いたんですね。
その金融機関さんというのはね、
某準メガバンクなんですけど、
収益還元でね、
見る金融機関さんでもあるわけですね。
当然評価は収益還元で見ますとは
言ってはいるんですけど、
実際に物件の方は母化で見ますと
いうことをおっしゃっていたわけですね。
ただね、その母化というのは、
やっぱり話がね、
辻褄が合わないところが
たたね出てくるわけです。
例えばですね、
物件の時価評価がね、
5000万円の物件だとしますよね。
それを例えば新築とかでね、
取得した時に、
実際にはですね、
取得した価格が1億円ですと、
まあそういうことになったとしますよね。
実際の評価額以上に
高い価格で買っているわけですね。
これってね、
どう判断しますかということで
聞いたんですよ。
ましてやね、母化というのであれば、
1億円で買うよりも、
1億5000円で買ったほうが評価が
良いということになりますよねって。
これって逆に高値づかめなのに
評価が上がるわけないですよね
という話をさせていただいたんですよね。
そうしましたらね、
金融官さんの若い担当の方も
答えに詰まるわけですよね。
いやそれは、みたいなね。
実際にですね、物件の審査にね、
06:01
融資の審査に入る段階では
再度ね、銀行独自で評価し直しますと。
そういう話をね、されていました。
ということが違うじゃんと思いながらね、
こう聞いてたんですけど。
まあ理屈で考えるとそうですよ。
理論的に考えると、
高値づかみして母化で評価しますって
じゃあ高い価格で買ったほうが
高値づかみしたほうが評価が良いのかって
そんな馬鹿な話はね、
当然あり得ないわけですよね。
ということはやっぱりね、
このラジオの中でもお話してますように
いかにね、実際の評価価値よりも
安く持つ、母化が安いと低いと
そういう部分を意識したほうが
銀行からも当然プラスに見られるわけですよね。
銀行さんからというより
評価の上ではもうせざるを得ない
ということになりますよね。
これってね、例えば収益還元だろうが
積算評価とか、いろんなね
銀行さん評価の仕方って
個々に違うとは思いますけど
でも大どころの部分の考え方としては
間違いではないと思いますよね。
やっぱり基本的な考え方としては
やっぱり価値、その物件の自家評価よりも
安く持つと、そこがね
一番重要かなというふうに思いますよね。
今回のお話の中では
当然私はね、キャッシュ料系で
勤めるという意味で
税引き後のキャッシュ料を把握するということで
こちらも重要ではあるんですよ、もちろん。
ただ、やっぱり銀行さんから
自社が見たときに
どう見えるかという部分をね
非常に意識してますと。
そういう中では母会社さんを開示して
例えば糖産防止協会とかね
生命保険とかで
そういう開薬縁礼金のあるものとかであれば
そういうものを開示したりとか
で、あとまあ
福御益を持っているような不動産
こういう部分も非常にちょっと意識しながらね
こうやってるわけですね。
まあそうすれば
仮にね、取得しようとする物件の評価がね
若干ね、伸びなくても
例えば他のね
手持ちの所有物件の中で
担保の空きがあるような物件があれば
共同担保を出したりとか
まあそういうことで
今回ね、取得しようと思っている物件についても
共同担保とかそういう部分をね
鑑みて融資が出ると
まあそういうこともあり得るわけですね、当然ね。
ですから
やっぱりそういう部分を数字的に
客観的に把握するという部分が非常に
私はね、重要かなというふうに
思うわけですね。
今回のお話というのは
私がね、見ている目線ということでね
お話の方をさせていただきました。
個人的な意見なので
これがね、正しいとか
正しくないとか
言うつもりもありませんし
お聞きいただく方がね
どういうふうに感じていただけるかという部分をね
ということでご判断いただければと思います。
09:00
それではね
いつもお聞きいただきまして
ありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね
頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね
いいなと思われましたら
ぜひね、グッドボタンいただけますと
大変ね、嬉しいですし
またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼致します。
ありがとうございました。
