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はい、フォーニーツのレイリオ、大山です。
いつもですね、東方のレイリオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継を予定してます息子に残す記録として収録しております。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、
よくね、親さん、不動産の賃貸業をやっている方の中には、
家賃年収1億円という世界でね、そこを一つ区切りの良い基準として話される方ってね、
結構多いんですけども、
じゃあ果たしてね、家賃年収1億円っていうと、
どういった数字的なお話になるのかということで、今回お話ししたいと思います。
はい、まずね、
万収想定のね、家賃年収が1億円ということで考えるとですね、
数字的な部分でちょっとお話ししますと、
まあ、空出存がね、5%ぐらいと想定します。
実際にですね、かかる経費が、
まあ、だいたい20%ぐらいという感じですかね、半還費ですね。
で、実際に銀行の借り入れと返済比率がね、50%というふうに考えたときに、
まあ、だいたいね、税引き場合のキャッシュローというのが、
まあ、約75%ね、万収想定から75%引いた残りの25%がね、
まあ、税引き前のキャッシュローということになりますよね。
まあ、ですから単純に1億円マイナス7500万引いて2500万、
まあ、これがね、万収想定の税引き前のキャッシュローということに学ってくるわけですね。
それでですね、まあ、私の方でよくね、言ってます、
税引き後のキャッシュローを把握しましょうということでね、
そうでないとね、本当の手残りですね、過所分所得、
まあ、これがね、把握できませんよということでお話ししているわけですね。
で、まあ、税引き前のキャッシュローからですね、
税引き後を考えた場合に、まあ、これがだいたい税率とかね、
原価消却とか元本の返済とか、まあ、もろもろ加味すると、
まあ、税引き前のキャッシュローのだいたい75%前後ぐらいがね、
まあ、だいたい税引き後のキャッシュローという形になってくると思うんですよね。
まあ、そうしますと、あの、税引き前のキャッシュロー2500万に対して75%というと、
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税引き後はね、1875万円のキャッシュローということになってくるわけですね。
まあ、これ見てどう思われますかね。
1875万、1億円の満足想定のうち、
実際に税引き後で手元に残るお金というのは1875万、
まあ、これぐらいがね、だいたい手元に残るお金ということになってくるかと思うんですね。
まあ、これがね、だいたい今お話した条件でのキャッシュローということになってきます。
まあ、この数字をね、大きいと見るのか、少ないと見るのか、
まあ、1億円のね、家賃年収あるのに、
実際に手元に残るのは1875万と、まあ、感じるのか、
まあ、人によってね、様々だと思うんですけど、
この数字をね、大きくしようと思うと、
普通にね、考えると、どんどん家賃年収を大きくしなければ、
手元にお金が大きく残らないという考えにも至るかもしれませんよね。
まあ、そうすると、自然的にね、
例えば返済の部分を小さくしようとか、
運営経費をね、少なくしようとか、
まあ、いろいろ考える部分はあるかと思いますけど、
単純にね、その数字をね、その1.5倍にしようとか、
2倍にしようとかっていうと、
どんどんね、まあ、想定を1億5000とか2億とか、
まあ、そういった目線になってくるかと思うんですよね。
まあ、そうすればね、そうするとね、
どんどんどんどん借入額が当然大きくなってきますよね。
不動産の賃貸業って、不動産買って、
家賃年収を増やしていこうと考えられる方が多いわけですから、
まあ、そういったね、目線にもなりかねませんよね。
不動産の世界っていうのはね、
よくミドルリスク、ミドルリターンとかっていう表現をね、
されたりしますけど、
決してね、利益率の高い業態ということはね、
まあ、言いづらいですよね。
であればね、入ってくるものを大きくするのか、
出ていくお金、例えば返済比率を下げるのとかね、
経費率を下げるとか、
どこをコントロールするかということがね、
大事ですよね。
ただね、不動産の賃貸業は銀行融資を使ってね、
進めるものだということで考えれば、
いつもお話してますように、
やっぱり創出産はね、コンパクトな方が、
銀行融資、格付けにおいては有利なんですよね。
創出産をコンパクトにして、
より収益性を上げて、
いわゆる純出産とかね、そういう部分を大きくして、
自己責任比率を上げていけば、
当然ね、安全性もそうですし、
銀行の格付けも良くなるわけです。
ですから、目指すところをどういうところにね、
置くかというのは非常に重要で、
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いつも私お話してますように、
できる限り創出産をコンパクトにして、
その少ない出産で多くを稼ぐということを、
私はね、意識してるんですね。
ちなみになんですけど、
私がね、大体返済比率が30%切ってるようなところで、
今言ったね、
税引き前、税引き用のキャッシュローは、
この数字を超えているわけですね。
ただね、私なんていうのは、
満足想定の家賃年収というのは、
1億円には遠く届きませんし、
別にね、規模を追ってるわけでもありませんので、
税引き用のキャッシュローを、
大きくしようというふうに考えているわけで、
関心はね、
満足想定の家賃年収や規模の大きさが、
全てではないということはね、
賃貸業を始められる方には、
少しね、
頭の片隅に置いていただければというふうに、
私自身はね、
思っているというところですね。
またですね、
金融機関さん目線で考えた場合に、
銀行の格付けとか、
そういう部分で考えますと、
前者のね、
家賃年収1億円で、
今日ね、お話しした、
今回お話しした、
内容のね、
財務体質と、
後者ですよね。
私が目指しているような、
そういう財務体質と比べた場合に、
どちらがいいかということですよね。
銀行の格付けにおいては、
後者のほうがね、
明らかにいいわけですよ。
いつでも融資をね、
相談できるような、
融資していただけるような、
そういう財務体質ということですよね。
賃貸業を行っていく中では、
いつも私のレイディアでお話しているように、
キャッシュロー経営に勤めてですね、
後者のような、
そういう財務体質を構築できればね、
銀行さんからの高い評価もいただけますし、
融資もプロパーで、
融資は引くことは可能かと思います。
むしろこちらのほうが、
経営という目線で考えた場合には、
健全でね、
いい状態ではあるかと思いますので、
こういうところを目指すのが、
賃貸経営としてはよろしいのかなというのが、
私の個人的なね、
意見にもなるということですね。
はい、ということで今回はですね、
満足想定、
家賃年収1億円の世界ということで、
お話のほうをさせていただきました。
いつもですね、
東方のレイディアをお聞きいただきまして、
ありがとうございます。
またですね、
コメントやいいねもですね、
頂戴しまして、
ありがとうございます。
また今回の内容がですね、
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ぜひね、
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嬉しいですし、
また励みともなります。
それではね、
今回はこちらのほうで失礼いたします。
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ありがとうございました。
