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はい、本日のラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、予定してます息子にね、残す記録として収録しております。
またですね、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットピーラー、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
クスタートお父さんを応援するNPO法人ホットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマですけれども、今回はですね、修繕についてね、
ちょっとね、お話ししようかなと思っています。
はい、今回のテーマですね、修繕費、修繕についてね、お話ししようと思っているんですね。
不動産の賃貸業を行われている方ですと、ほとんど私のこちらのスタンドFMを聞いていらっしゃる方ってね、
賃貸業をやられている方がほとんどではないかなと思いますので、今回は修繕についてお話ししますけれども、
必ず修繕というのはね、建物を持っていると発生するわけですね。
建物はね、だんだん蓄電数が立ってきますと老朽化してきてね、
外壁だったり屋上であったりの防水であったりね、
あと設備とかね、そういうものの故障とかそういうものが必ず発生するんですよね。
で、今回のお話なんですけど、修繕費とか修繕をどのタイミングでやるかという部分についてね、お話ししたいんですね。
最近のここ数年の私の考え方からするとですね、修繕はですね、できる限り早め早めにね、先回りしてね、やっていった方がいいなというのがね、やっぱりすごい感じますね。
建築家的な目線で言いますと、後にね、ずらしてね、先送りするとですね、その時点ではね、キャッシュローというか手元に出ていくお金ってないかもしれませんけれども、
これ先送りするとですね、後でね、費用がですね、2倍3倍とかってかかるパターンってね、非常に多いんですよね。
これ建築家的なね、目線でお話ししますけど。
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だいたいね、不動産を収入を得ようと思ってね、キャッシュローを得たいって考える方って、当時私もね、始めた頃ってそうだったんですけど、
手元にお金を残したいんでね、修繕を後回しと後回しということでね、やるパターンって非常に多いと思いますね。
恥ずかしながら私も本当にその通りでした。やっぱりね、普段言ってますように、投資目線だったのかなって今思うとね、ちょっと反省しているところも非常にあります。
やっぱりお客様の目線に立って、より済みの良い環境とか、そういうのを提供してね、その対価として家賃をいただくというね、
原理原則というかね、そういう部分をやっぱり忘れちゃいけないよねっていうのも非常に今感じますよね。
やっぱりね、冒頭で話しましたように、修繕につきましては、やっぱりね、先に先に手を打った方がいいですね。
お話ししましたように、2倍3倍ね、後に回すとですね、大きな費用にかかってきますよね。
例えば、1棟のマンションを持っていたとしても、年間のね、税引きのキャッシュ料が80万ぐらいあるとしても、
それぐらいの額なんてね、そういった修繕とか発生すれば一発で飛びますからね。
やっぱりいかにね、先回りしてやるかっていうのが非常に大事だと思いますね。
それとですね、その修繕のタイミングとか考え方について今お話ししたんですけども、
もう一つですね、その修繕費をどうやって年出するかというところですよね。
私がね、今どうやってるかと言いますと、
その修繕費はですね、基本的には東山防止協会で積み立ててるという感じですね。
東山防止協会というと、月5,000円から20万までと掛け金は掛けてる方に応じてね、自分で決めていいわけですね。
私なんか20万ね、毎月毎月掛けて年間240万。
1社につき最大が800万までということになってますよね。
だいたいそれぐらい積み立ててるとね、そういった修繕が突発的に大きなものが発生したとしても、
そこから取り崩して修繕費に当然回せるわけですね。
そういった形で使われてる方って非常に多いかと思います。
ただね、東山防止協会については、今年の10月でしたかね、
解約がありまして、一度解約するとですね、2年間は経費に計上できないというのがあります。
これどう考えるかということなんですけど、
また私自身はね、これっていうのは、私今マックスで1社は800万まで積み上がってまして、
もう1社が800万まで積み上げてる途中ということなんですけど、
一度解約したとしても、また0に戻ったとしても、その2年間経費に計上できないとしても、
私でしたら月5000円ずつ掛けていきますね。
ということは5000円×12ヶ月の2年ですから、12万円ですかね。
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これが経費に参入できないということになるわけですけど、積み上げていけば800万のうちの12万ですから、
結局788万までは経費に計上することができるということになりますので、
修繕の発生するタイミング、解約するタイミングってあると思うんですけど、
そこの部分はね、私はそういうふうに考えてやろうかなというふうに思ってますね。
この辺もよくよく考えていたほうがいいですね。
修繕ってね、ボーンと突発的に何もしてなければ出てくるものですからね。
当然年間のキャッシュの中ではそういう部分の修繕費っていうのは見込めてない部分ってあるでしょうから、
そういうものですからね、そういったトラブルというのはね。
ですからどこで修繕をやる資金を積み立てるのかと、
修繕をやるタイミングについて今回私が思っていることをお話しさせていただきました。
今回の内容を聞いてドキッとした方っていらっしゃいませんかね。
実は私もね、そういった形で修繕を先送りしていて、結構大きいの何発も食らっているようなところがありまして、
今になって考えるとね、やっぱり先回りしてこういう対応をしておけばよかったかなと感じる部分についてお話しさせていただきました。
もちろんね、ここ数年はそういった対応をしているわけですけど、ご参考にいただければと思います。
いつもですね、東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、よかったなと思われましたら是非ね、グッドボタンいただけますと大変ね、嬉しいですよね。
またね、励みともなりますのでよろしくお願いいたします。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
