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はい、こんにちは、ヤマレディオ、おやまです。
いつもですね、東方のレディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、それとですね、将来事業処刑をね、予定してます息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店株式会社KRC、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、子育てお父さんを応援するNPO法人ホットファーザー、カスタムゴルフクラブ一等折りのMTGスタジオ、石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマですね、内部流報、社外流出しないと、そういった経営についてちょっとお話ししようかなと思うんですね。
はい、少し前の放送でね、今期、私の方針ではね、一等大きい物件の売却をして売却益が出ますと、そういうお話をさせていただいたんですね。
元々今期の計画の中では、そうしたのをちょっとコンパクトにしたいということもあって、その大型の物件の売却をしようということでね、何年か前からね、想定して準備というかね、してたわけですね。
で、その中では、数千万の売却益なんか出る場合というのは、結構ね、税金が本当に30何パーセントとかっていう形で、かなりの額ね、法人税を納めるような形になるんですよね。
で、私の場合にはね、キャッシュロケーということで、できる限り社外輸出しないような形で、手元に現金が残せるような形で経営していった方がいいのかなということで、普段もね、こちらのスタンドFMでお話しさせていただいてます。
で、私がですね、もともと機種に予定してたのがですね、法人の役員である私と家内ですよね、事前確定の役員省与を払うということを計画しておりました。
それとですね、大規模修繕をね、そろそろやらなきゃいけないタイミングの物件が複数ありますので、そこでね、1等2等という形で大規模修繕を予定しているわけですね。
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そういうのをちょっと計画してました。で、実際にね、売却の話がまとまりまして、今、修繕の法の見積もりを再度取り直して、金融機関さんにご一緒の相談とかしたりしているわけですね。
で、よくね、ちょっと勘違いされると困るので、私のこちらのスタンドFMのお話の中では、原価消却というお話をね、させていただいてますよね。
よく会社経営者の方で、よくベンツは4年おちを買いなさいとかね、会社経営者は4年おちのベンツを買いなさいとか、そういう消費なんかもあるわけですけども、その原価消却を取ろうと考えた場合には、
やっぱり機種からね、例えば中古のね、そういったベンツじゃないですけど、高級車を買うとか、そういうことをしなければいけないわけですね。
で、機中とかね、だいたいこう、利益がだいたいどれくらい出るというのは見込みが立ったところで、そういったね、高級中古車を買ったりなんかすると、あまり意外と原価消却はね、数ヶ月分しか取れないということになっちゃいますので、
なかなかね、ここの部分というのは機種からもうちょっと想定してね、そういった形で取得するとかっていうのを考えなきゃいけないですよね。
まあそういったところで考えるとですね、一番コントロールしやすいというか、できるのがですね、やっぱり修繕費じゃないかなと思うんですよね。
取得とは別にですね、ある程度期間経った大規模修繕とかに関しては、一括で修繕費ということで、例えばその仮に500万だったり1000万だったり、大規模修繕の費用がかかるとしたら、修繕費としてそこの部分については一括で損金に計上できるわけですね。
ところがこれがね、取得と同時に大規模修繕があると、そこが取得価格ということでね、見られたりとかということで、原価消却とっていることになるので、何年かにわたって、例えばその対応年数を超えている木造の物件とかであれば、4年にわたってね、原価消却をとっていくということになるので、
やっぱり一番コントロールしやすいのは修繕費じゃないかなと。大規模修繕の部分をコントロールしようと思ったら修繕費が一番いいのかなと思いますね。
あともう一つはですね、その大きな目的というか、そういう部分で言いますと、やっぱり田中さんとかにね、快適かどうかちょっとあれですけど、居心地よくね、住み心地よく住んでいただくために、気持ちよく住んでいただくために、そういう大規模修繕とかね、あるタイミングでちょっとやるというのはですね、利益の出るタイミングでやるというのは非常にね、私はいい方法じゃないかなと思ってますよね。
こういう部分も利益が大きく出るような木に関しては、あらかじめ木種からどうするというのは想定してないとね、なかなか大変ですよね。
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よく売却を何とかちょっとして、利益が大きく出るんですと言って、木末の方にね、これどうしましょうと言ってこられる方がいるんですけども、高級中古車を買うにしても原価証却取れる月数がね、数ヶ月という形であんまりね、そこの部分の効果というのも大して大きくはないので、やっぱり修繕費が一番コントロールできる部分じゃないかなと思ったりしますよね。
あとはまあね、社長とか役員報酬ですよね。役員所要をしっかり個人に給与として払ってあげるということも非常に大事だと思いますよね。
銀行さんは個人法人も一つとして見えますけれども、やっぱりお財布は違うわけですね。例えば株式会社どことこの口座と個人のね、大山の口座と全く別になりますんで、やっぱりね、よく杉田吉信塾長がね、JLTの杉田吉信塾長が言いますけど、物は法人、お金は個人という表現をね、されたりするんですが、そういう部分はちょっと意識してみるとね、いいんじゃないかなと思いますよね。
結構ね、こういったところって行き当たりばったりでやってると、あっということもね、あったりするんで、税金払うのは素晴らしいんですけども、中小の零細法人ですとね、まずはやっぱり事業が継続できる、会社が存続できるということをね、考えるべきだと思いますし、
そういったところでは、いつ何時ね、例えば今ね、こういう金利が上昇している局面であったりとか、不動産も相変わらず高い状況です。今、いろんなところで聞くのが、結構大屋さんって今、たなごさんつけるのに結構苦労されてる大屋さんもね、結構増えてるような気がしますよね。
感覚的に言うと、1,2年は以前よりもね、客付けに結構苦労する場合がちょっと多いのかなという気がしますよね。
何なのかって考えた場合に、今やっぱり日本の国って、やっぱりちょっと豊かではなくて、やっぱりちょっとね、富裕相当、そんなにね、お金を持たない貧しい相当、二極化しているようなところもちょっとあるのかなと思いますよね。
ですから、なかなか高い家賃取りにくいとかね、たなごさん自体もなかなかね、人の動きが少なくなったりとか、そういうこともね、エリアによってはそういうこともあるでしょうし、いろんなことが考えられますよね。
物件だってね、自分が取得している物件の周りに新築のアパートとかがね、乱立して、たなごさんがつけづらくなったとか、そういう話も聞いたりもしますので、いろんな部分を想定しながら、やっぱり法人経営、賃貸経営を考えていくべきじゃないかなということを感じたりしますよね。
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ということで、今回は法人経営に関する利益が大きく出る場合の社外リストしないキャッシュロケーということでお話をさせていただきました。
いつもですね、友のレディを聞いただきましてありがとうございます。またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
