00:07
はい、フォーニーツヤマラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO保険、ホットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等おごりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設、金沢地帯、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回の内容はですね、
正確にキャッシュフローを把握しましょうという内容でね、
重要性ということでね、お話ししたいと思います。
はい、不動産の賃貸業を行われている皆様ですと、
よくね、物件の問い合わせをした時にね、
収益不動産を扱っている業種さんとかで、
自社で不動産屋さんの方でキャッシュフローのシミュレーションみたいな形のね、
想定のキャッシュフローのシミュレーションというものをね、
一緒に出してきたりする業種さんとかあると思うんですけど、
果たしてね、このキャッシュフローが正確なものなのかどうなのかという部分ですよね。
やっぱり収益不動産を買うということは、
事業として収益不動産を運営していくということになりますので、
収益が生まれなければ事業として成り立ちませんよね。
そういった観点で正確なキャッシュフローを把握するということは非常に大事だと思うんですね。
まずね、よくあるのが、
税引き前のキャッシュフローで終わることが非常に多いですね。
業種さんなんかの見てもですね。
想定の家賃収入がありますけど、
それに対して空出存、例えば5%だとかしますよね。
それを控除して、そうしますとですね、
潜在の家賃収入ということになるわけですね。
それに対して運営経費ということで、
半還費がかかってくるわけですね。
その半還費を引いたものが純利益ということで、
これが一般的にノイと言われる部分ですね。
それに対してですね、潜在の管理金ですね。
借り入れがある場合の管理金ということで、
元金と利息を控除します。
そうすると税引き前のキャッシュフローという形になるわけですね。
これがいわゆる、世によく言われる、
一般的に言われるキャッシュフローと言われる部分で、
03:03
多くの方が使われる数字だと思うんですね。
ただね、いつも私こちらのレイディオでお話してますように、
税引き前のキャッシュフローでは足りませんよということで、
お話をさせていただいているんですね。
実際には、
財務諸表の尊嚴計算書と同じ流れになりますけれども、
売上高ですよね。
潜在家賃の収入から、売上減価はかかりませんので、
半還費とかを引いて、それに対してね、
経費として、建物については減価消却費というのがありますよね。
そこの部分を控除するわけですね。
そうしますと、営業利益ということになりますよね。
それに対して営業外の収益であったり、
営業外の費用ですね。この営業外費用というのは、
返済の利息が含まれるわけですね。
これを加味したものが、
計上利益ということになるわけです。
この計上利益に対して、特別利益とか、
特別損失ですね、一過性のものがあれば、
それを加味したものが、税引き前の当期利益ということになってくるわけですね。
法人であれば、
それに対して、
当期利益に対して税金がかかってきますので、
その税金が2割、3割ということでかかってきます。
それを引いたものが、
税引き後の利益ということになりますよね。
ここまでが法人なんかで決算報告します、
財務省費用の損益決算書、PLと同じ形ということですね。
これを各物件ごとに、
PLを弾くということになりますよね。
実際のキャッシュローについては、
ここからまだあるんですね。税引き後の利益に対して、
今度は原価消却費を足すんですよね。
原価消却費というのは、実際にはお金の流れが伴わないもので、
外には出ていきませんので、
原価消却費を足して、
借り入れの返済額本、
銀行返済がありますのでマイナスするということで、
これが税引き後のキャッシュローということになるわけですね。
いつも私、こちらのスタンドFMでは、
税引き後のキャッシュローが重要ですよということで、実際の手取りですよと、
ここの数字を把握しないことには、税引き前のキャッシュローでは
足りないというようなお話をさせていただいています。
当然、税金が例えば2割、3割とかという形でかかってきたりとか、
原価消却を足したり引いたりとか、
06:00
そういうこともありますので、実際に税引き前のキャッシュローと、
税引き後のキャッシュローですけれども、
こちらを比較しますと、税引き前のキャッシュローに対して、
税引き後のキャッシュローというのは、私の場合で言いますと、
約77%なんですよね。
税引き前のキャッシュローの77%が税引き後のキャッシュローという形で、
私の場合、個人法人でそういうふうになっていますので、
いかにそこの分を把握するということが重要かということになります。
20何パーセント税引き後になると少なくなるわけですから、
当然、ここの部分の数字を抑えるということは非常に重要ですよね。
ですから、税引き前のキャッシュローがこれこれあるから、
これだけあるから大丈夫だとか、
実際のお金の流れをしっかり計算して、
実際にいくら残るんだという部分を把握するということが、
非常に重要かなと思いますよね。
ですから、税引き後のキャッシュローをぜひ把握いただいた上、
物件の取得に関して判断するということをされると、
よろしいのかなと思いますよね。
ということで、今回は税引き前のキャッシュローと
税引き後のキャッシュロー、こちらについてお話しさせていただきました。
いつも東方のレイディをお聞きいただきまして、
ありがとうございます。またコメントや意念も頂戴しまして、
ありがとうございます。それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
