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はい、本日はのラディオ、小山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一等堀のMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回はですね、これから不動産賃貸経営を始められる皆様へということで、
税引き後のキャッシュローを把握しましょうということで、お話ししたいと思います。
はい、今回のテーマは税引き後のキャッシュローということで、こちらについてお話しさせていただきます。
不動産の賃貸業を行われる皆様、
収益不動産を購入しようとした場合に、この物件からキャッシュローはどれぐらい出るんだろうとか、
そういったことでシミュレーションとかされるかと思うんですよね。 大きく言いますと、税引き前のキャッシュローと税引き後のキャッシュローってあると思うんですけど、
だいたい業者さんとかが出してくるシミュレーションとかなんとかっていうのは、 税引き前のキャッシュローということが多いんじゃないですかね。
その税引き前のキャッシュローについて言いますと、満室想定の家賃があって、空室存ですよね。
空室存を引いて、それが賃財の家賃収入ということになって、それに運営経費、半管費を引いて、それが準利益ということになりますよね。
返済管理金ですね、こちらを引いたものが税引き前のキャッシュローということになりますよね。
だいたいの場合が、この税引き前のキャッシュローで計算を終えてしまう方って非常に多いかと思うんですけど、
いつも私のこちらのレイディオでは、税引き後のキャッシュローを把握しましょうということでお話しさせていただいています。
それからが税引き後のキャッシュローを計算するわけですけど、まず売上高ですよね。
こちらが潜在家賃の収入ということになりますけど、売上減価は特にないと思いますので、売上総利益イコールということになりますよね。
それに先ほどと同じように運営経費を引いて、今度は減価消却費を引くわけですね。
そうしますと営業利益ということになりますので、
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その営業利益に対して今度は営業外収益とか営業外費用を足し引きしたもの、これが経常利益ということになるわけですね。
その経常利益に対して特別利益とか特別損失を足し引きしたものが税引き前の当期準利益ということになります。
ここが税引き前の当期準利益ですね。
これに税金を、例えば法人税とかで3割とか加味したものが税引き後の当期利益ということになりますよね。
ここまでが損益計算書の流れということになりますよね。
税引き後のキャッシュローについてはここからがもう少しありまして、
その税引き後の利益に対して今度は減価消却費を足すんですね、戻すんですね。
実際にはお金が出ていかないということで当期準利益にこちらの減価消却費を足して、今度は返済元本を引くわけですね。
そうしますと税引き後のキャッシュローということになるわけですね。
今までこれまで流れをお話ししましたけど、これ各物件ごとの損益計算書を計算して、
その上減価消却とかを足して元本の返済を引いたものが税引き後のキャッシュローということになるわけですね。
ですから税引き前のキャッシュローですと加味されてないものがかなりあります。
それは例えば減価消却費であったり利息とかそういうものもありますし、税金もありますよね。
あと元本の返済は戻してということになりますけど、そういった部分が加味されてないわけですね、税引き前のキャッシュローですとですね。
この辺も加味してしっかり実際の手残りがいくらあるのかというのをやっぱり把握すべきですよね。
これに付随してもう一つ、なぜ税引き後のキャッシュローが大事なのかというと、
先ほど言いましたように減価消却費が絡んでくるわけですね。
何をお伝えしたいかと言いますと、消却期間のキャッシュローと消却が切れた後のキャッシュロー、これが大きく変わってくるわけですよね。
ですから消却期間の税引き後のキャッシュローと消却が切れた後の税引き後のキャッシュロー、これを数字を把握する必要があるわけですね。
よく不動産の投資の書籍の中にはデッドクロスという言葉が出てきますよね。
これよく一般的に言われるのは、仮入金の元金の返済の金額が減価消却費の金額より大きくなるとキャッシュローが悪くなるという説明でよく書かれていますよね。
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これもう一つ見方がありまして、これ私が普段非常にお世話になっていますJLTの代表の杉田義信代表が推奨というか提唱しているんですけど、
税引き後のキャッシュローがマイナスになるとき、これ杉田さんはデッドクロスBという表現をされているんですけど、
税引き後のキャッシュローがマイナスになるときが危ないときですよということで、通常一般的に言われているデッドクロスとはもう一つデッドクロスBということでそういった概念をお話しているわけですね。
先に言いましたね一般的に言われるデッドクロスAについては設備とか不動産がなくなった時点で発生することが多いということが言えますけども、
杉田さんがおっしゃられるデッドクロスBについては資金が持ち出しになるということで、こっちの方が本当に危険な状態ということですよね。
回ってない状況ということになりますので、そういう部分をどう回避するかとかそういう部分が非常に重要になってくるわけですね。
ですからやっぱりその減価焼却って焼却期間と焼却が切れてからでキャッシュローって全然変わってきますし、
逆に焼却が切れた時に資金がマイナスになるよとかそういったことまで把握しないと実際の手残りは把握できませんし、
本当に実態を把握できないということになりかねませんので、
これは税引き後キャッシュローを出す本当の理由ということになりますよね。
実際の手残りがいくらあるのかという把握と合わせてですね、
その辺をちょっとよく把握してないとあれっていうことになりかねませんので、
この辺は是非税引き後のキャッシュロー、ここまできっちり把握していただくように、
計算して把握していただくようにお願いした方がよろしいのかなと思いますよね。
実際、税引き後のキャッシュローを計算しますと先ほど言いましたように、
損益計算書と同じ流れなんですよね。物件ごとの損益計算書ということになりますので、
この辺も金融機関さんに出されるとこの人はわかっている方だねということで、
これだけやれる方なら大丈夫だねというような評価にもつながるかと思いますので、
是非この辺は実際に税引き後のキャッシュローを出されるとよろしいかと思いますね。
ということで、今回は税引き後のキャッシュローを出していきましょうということで、
お話しさせていただきました。
いつも東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたらグッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、
励みとなります。ということで今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。
