00:07
はい、本日のラディオ、大山です。
いつもですね、東のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットピラー、
総合損害保険代理店株式会社KRC、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等堀のMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢ハッチタビ、
アパート定期清掃からポーチ自転車の撤去、樹木の巻き込んまで便利屋八重門様、
東京大学大学院卒安様の家庭教師のリトライ。
以上、各社の提供で勝手にお送りします。
今回のテーマはキャッシュローについてお話したいと思います。
よくこちらのスタンドFMでは、税引き前のキャッシュローと、
税引き後のキャッシュローという話で、
特に貨処分所得を増やしていきたいと、
不動産の賃貸業をやられる方はそういう目線でやられているかなと思うということで、
正確な貨処分所得を把握するという意味では、
税引き後のキャッシュローが大事なんですよということで、
お話をさせていただいているんですね。
その違いをちょっと理解した方がいいと思うんですよね。
税引き前のキャッシュローですと、
税引き前のキャッシュローって家賃収入がありますよね。
いわゆる売上高があって、そこに空出存がありますよね。
それと、あと経費ですね。
あと、借り入れの管理金ですね。
これを引いたものが実際に、
税引き前のキャッシュローという数字になってきますね。
ところが、これが税引き前のキャッシュローですけど、
税引き後になりますと、
03:02
売上高だから空出率とか引きまして、
オペックス、経費を引いて、
今度は、原価消却を引くんですね。
ここまでが、いわゆる半管費と言われるところになりますね。
それで営業利益が出てきて、
あと利息を今度は引くわけですね。
計上利益とか、そういうことに繋がってきますけども、
あと特別損失とか特別利益とかあれば、
それを加味して、今度は税引き前の利益が確定して、
そこに税金がかかってくるわけですね。
その税金を差し引いたものが、
税引き後の利益ということになりますね。
その税引き後の利益に対して、
今度は元本の返済を引いて、
原価消却費を足すわけですね。
税引き後のキャッシュローですね。
これがよく簡易キャッシュローとかって言われますけど、
そこの部分になってくるんですね。
だいたい、これ税金が加味されているとか、
原価消却が足したり引いたりとか、
そういうことありますけど、
わかりやすく言うと、
税引き前のキャッシュローから税引き後のキャッシュローと、
税率があるのであれですけど、
税引き前のキャッシュローの75%ぐらいが、
税引き後のキャッシュローということにもなってきますよね。
ですから、よく業者さんが提案してくるようなシミュレーションというのは、
税引き前で終わっていることが非常に多くて、
実際には、原価消却を足したり引いたりとか、
元本の返済とか、
そういうものとか税金とか、もろもろを含めて、
やっぱり税引き後のキャッシュローというのを把握しないと、
正直なところ、実際の手残りというのは、
わからないということになってきますよね。
これが物件単体で見たときの税引き後のキャッシュローと、
税引き前のキャッシュローの違いということになってきますけどね。
これを法人で物件を所有して、
複数等物件を所有していたりすると、
いつもお話してますよね、
私なんかは原価消却とか、ここの部分を、
数字を、いかに消却をスピード上げていくかということで、
消却の額を増やしていきたいわけですね。
もしくは修繕費とか、そういうもので損金を作って、
税金をコントロールして、社外流ししないということを意識しているんですね。
06:01
やっぱり一番いいのは、利益が当然出た中で出ると予測されるのであれば、
やっぱり原価消却を取りつつ、また収益を生み出す、
収益不動産を買うのが一番ベストではないかなと思いますよね。
収益不動産を買えば、また利益の額が大きくなってきたりとかいうことがあるので、
また今度は消却の早い収益不動産を買うと、
ずっとぐるぐる原価消却を取り行く、そんな感じですよね。
そうすることでキャッシュローが膨らんでいくわけですね。
ですから、いつも話してますよね。
生み出した利益の中から、新しく収益不動産、原価消却の取れる収益不動産を購入しつつ、
キャッシュローを厚くしていくということに繋がってきますよね。
ですから、生み出した利益をよそで無駄遣いしちゃうと、
やっぱりそこの部分が原価消却とか先取りしていったりすると、
後々、消却が切れた後が非常に大変になってくると。
例えば、建物が古くなれば修繕が必要になってきたりとか、そういうことがありますので、
逆に言うと、利益が出ている時点で早め早めに大規模修繕とかそういうものを手を打っていけば、
お客様にも喜ばれるでしょうし、利益を圧縮しながら、
お客様のためをもって賃貸経営が進められるということにも繋がってきますよね。
少し話が脱線しましたけれども、
そもそも税引き前のキャッシュローと税引き後のキャッシュローでは全然数字も変わってきますので、
やっぱりいつもお話してますよね。
税引き後のキャッシュローというのは、物件自体の損益計算書を計算することと一緒なんですよね。
税引き後の利益に減価消却費を足して、
あと元本の返済を引いたものが税引き後のキャッシュローということになってきますので、
その辺の収益構造とか、会計的なところも理解して取り組みたいところですよね。
ですから、細かくそういった損益計算書に基づいて物件を考察するということも、
シミュレーションするということも非常に大事だと思いますので、
今回は税引き前のキャッシュローと税引き後のキャッシュローですね。
ここの違いと、やはり税引き後のキャッシュローを出すことの重要性についてお話しさせていただきました。
いつも東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
09:01
また今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひグッドボタンいただけますと大変うれしいですし、また励みともなります。
それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
