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はい、こんにちは、マレディオ。
大山です。
いつもですね、東方のレディを聞いていただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子二の子孫生の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマですけれども、今回のテーマはですね、キャッシュフローのですね、定義ということでお話したいと思います。
はい、キャッシュフローということで、今回はね、テーマで取り上げてお話したいと思いますけれども、
巷でね、よく聞くキャッシュフローって、何を、どの数字をイメージされますかね。
不動産の賃貸業をやっている方ですと、業者さんがキャッシュフローとか、いろんなところで聞くキャッシュフローって、ほとんどがですね、税引き前のキャッシュフローということになるわけですね。
その税引き前のキャッシュフローというのはですね、満数想定の家賃がありますよね。
それから、例えば、空室存とかね、これが2,3%、もしくはね、少し余裕を見て5%とか空室存を見ますね。
それを差し引いたものがですね、潜在の家賃収入ということになりますね。これ、EGIと言いますね。
これに対してですね、運営経費というのが賃貸業をやっていく中ではかかるわけですね。
これは産業一件産所上の半管費ということになってきます。これはオペックスと言いますね。
これを引いたものがですね、いわゆる純利益ということで、ノイと言われるわけですね。
これに対して、借り入れがあるのであれば、そのですね、返済の管理金ですね。
利息とかアンポンを引いて、それでようやく税引き前のキャッシュローということになります。
世間一般に言われるのが、この税引き前のキャッシュロー、ここの部分のお話をされているわけですね。
ところがですね、私が普段よくお話しているのは、税引き後のキャッシュローを把握しましょうということでお話させていただいてますね。
何が違うのかと言いますと、順番にお話していく中では、売上高があって、売上総利益がありますね。
半管費を引いて、ここまでは税引き前のキャッシュローと一緒なんですけどね。
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その中に、半管費の中にもこの原価消却費というのが絡んできますね。
これ、原価消却費を税引き後のキャッシュローでは計算していくわけですね。
原価消却費を引いたものが、いわゆる営業利益ということになります。
銀行さんの見ている部分というのは、この営業利益が一番大事ですよということでお話させていただいてますよね。
先では営業外収益、あと営業外費用、これを計上して、
この営業外費用という中には返済の利息が入ってくるわけですね。
ここの部分で、営業外費用のところで利息を計上します。
そうして計算したものが、いわゆる経常利益ということになってきますよね。
その先で、今度は特別利益とか特別損失とか、
これは特別損失とか、例えば一家制の木だけにあった損失ということで、
例えば台風とか災害とかで大きな被害があって、大きな修繕費がかかったとか、
そういうものも特別損失ということになりますね。
あと、物価上昇の上がった部分のコスト、これも特別損失に計上はできるかと思います。
あとは、物件とか見に行って調査しに行ったり、
そういうもので、いわゆる失注した、買えなかった物件の交通費とか調査費とか、
そういうものも逆に言うと、半管費ではなくて特別損失に計上することができるわけですね。
これをトータルに計算していきますと、これが税引き前の当期利益ということになってきますね。
これに対して法人税が課税されるわけですね。
その税金を引いたものが、いわゆる税引き後の利益ということになってきます。
ここまでが損益計算書ですね。
決算書の財務書表の損益計算書と同じとなるわけですね。
その税引き後の利益、これに対して原価消却を足すわけですね。
原価消却は外に出ていかない経費ということで、
上の営業利益を出す際には差し入れ経費として計上していますが、
実際にキャッシュローを見るときにはプラスで戻してあげるんですね。
実際に経費にはならないけれども、
お金が出ていくものとして元本の返済がありますので、
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元本の返済を加えたものが、
これが加味したものが税引き後のキャッシュローということになってきますね。
それで、実際に税引き前のキャッシュローと税引き後のキャッシュロー、
額面としてどれだけ変わってくるの?というのがありますよね。
その中では原価消却を足したり引いたりして、
あと税金が加味されますね。
そういうものも含めると、実際には税引き前のキャッシュローの、
私の場合は83%ぐらいが税引き後のキャッシュローということになっております。
ですから、税引き前のキャッシュローを把握したからといって、
その額面が手元に残るかというと、そうではないわけですね。
その税引き後のキャッシュロー、税金の部分というのは実行税率を加味して出しているわけですけれども、
だいたい税引き後のキャッシュローで、私の場合には税引き前のキャッシュローの83%ぐらいということになります。
ただ、法人税を私の場合は社外離出ししないようにということで、
例えば新たに物件を取得して原価消却を取り行くとか、
役員保守を出すとか、社外離出ししないようにやっていますので、
法人から個人の方に役員保守であったり、役員承諾を払うことで、
個人から今度はまた法人に役員借入金ということで戻したりしているわけですね。
ぐるぐるお金が外に出ていかないように、個人法人間でぐるぐる回っているというイメージになりますけど、
そういうところになります。
ですから、一般的に言われる税引き前のキャッシュロー、
これがそのまま手元にお金が残るとは言えないので、
ここの部分も理解しておく必要がありますし、
じゃあ実際に手残りはいくらなのということで、
仮処分所得を理解するという部分で言うと、
やっぱり税引き後のキャッシュロー、ATCFを必ず出して、
そういうものには原価消却費だったり税金の部分が加味されますので、
ここの部分を理解したいところですよね。
ということで、今回はキャッシュローの定義ということでお話しさせていただきました。
いつも東雲のレディを聞いていただきましてありがとうございます。
またコメントでいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
