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はい、こんにちは、ラディオ。
大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いていただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業所居をね、予定してます息子にね、
残す音声の記録ということで収録の方をしております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスバリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
クスワトウトウさんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマですけれども、今回のテーマはですね、
税引き後のキャッシュローを把握しなければいけない理由ということで、
お話をさせていただきます。
はい、こちらのスタンドFMではね、
私の方では税引き後のキャッシュローをね、
必ず出して把握していきましょうということでね、
取り上げてお話をさせていただいております。
で、今回ね、なぜ税引き後のキャッシュローまで出さないといけないのかということで、
その理由についてね、お話ししたいと思います。
はい、今回のテーマですね、
よくあの、
主役不動産を取得しようとした場合に、
キャッシュローのシミュレーションとかね、やられると思うんですけど、
だいたいがね、税引き前で終わっていることもね、多いですよね。
で、業者さんなんかで出てくるね、あのシミュレーションなんかっていうのは、
想定のシミュレーションなんかっていうのは、ほとんどがね、
税引き前のキャッシュローで終わることが、ほとんどじゃないかなと思うんですよね。
で、あの実際にですね、税引き前のキャッシュローだとですね、
やっぱりあの、抜け落ちている目線とかっていうのも非常に多くてですね、
実際にその手残りですよね、
その物件から上がってきて、じゃあ税金まで引いて、
原価証却等を含めて、じゃあいくら残るのかっていう部分が非常にね、
本当の数字ですよね。
そこを抑える必要がね、私はね、あるかと思うんですね。
で、あの税引き前キャッシュローについて言いますと、
まあ、想定の家賃があってね、
まあ、空室存とか、あと運営経費ですね、半管費、
まあ、これを加味して、
あとはその、銀行のね、返済のね、管理金ですね、
元金と利息、まあこれを加味して、
税引き前のキャッシュローを計算するということになってきますよね。
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で、大体ここでね、終わってしまうことが多いんですね。
で、実際にですね、税引き後のキャッシュローを、
じゃあどうやって出すかって言いますと、
まあ、売上からね、今度は先ほどのね、半管費、
まあ、オペックスとも言いますけど、
まあ、こちらを引きますよね。
で、あの原価消却を加味するわけですね。
で、原価消却を引いたら営業利益ということになって、
実際にじゃあその後ね、営業外費用ということで、
まあ、大谷さんの場合は返済利息がね、かかってきますよね。
で、実際にそこでね、特別存続とか、
まあ、特別利益とかそういうものがなければ、
税引き前の当期利益ということになってきますよね。
で、そこで初めてね、税金ということになってきます。
で、その後税金を加味したものが、
税引き後の利益と、ここまでがね、
税引き後のキャッシュフローを出すということは、
孫悦計算所と一緒なんですよね、PL。
物件ごとのPLをね、作っていることと、
まあ、一緒ということになってきます。
じゃあね、税引き後のキャッシュフローというのは、
じゃあね、どういうことかって言いますと、
このですね、税引き後の利益に対して、
PLではね、原価消費額って引いてるんですよね、
経費ということで。
で、実際にキャッシュフローになりますと、
これをね、戻してあげるんですね。
プラスしてあげるんですね。
で、それに対して元本の返済がありますので、
元本を引くということで、
これがね、税引き後のキャッシュフローということになってくるわけですね。
で、まあこれ出してみるとね、各物件、
所有している物件出してみると分かるんですけど、
当然、原価消費額とかね、税金とかを加味してますので、
税引き前のキャッシュフローからするとね、
大体75%前後ぐらいがね、
実際の税引き後のキャッシュフローという形になってくるかと思うんですね。
まあいろんな条件がね、ちょっと変われば、
その数字って若干変わりますけど、
大体これぐらいになってくるかと思います。
ですから、税引き前のキャッシュフローで終わっている方というのは、
あ、この物件ね、キャッシュフローがこれぐらい出ていいねと思って、
購入取得したとしても、実際にはね、
税引き後のキャッシュフローを出してみると、
まあ約そこから25%前後ぐらいの手残りしか残んないということになってくるわけですね。
まあこれにちょっと把握してないと、やっぱりちょっとね、危険ですよね。
で、あのー、よくね、ファイヤーとか、
まあそういう形でね、そういうのを目指されている方、
まあ非常に多いと思うんですけど、
あのー、まあ私もね、
まあその当時ファイヤーとは言ってませんでしたけど、
セミリタイヤーという形でね、
まあそういう部分をちょっと目指していた部分はございましたけれども、
やっぱりね、事業としてね、きちっとね、
そういった数字で管理するという部分が大事ですよね。
えー、税引き前のキャッシュフローだけでね、
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ファイヤーとか、まあそんな安易に考えない方がいいですよね。
まあ25%違うとね、相当違いますから、
えー、わかりやすく言うと、
1000万の税引き後のキャッシュフローがね、
えー、得られると、
えー、その、そのところまで来ましたと、
いう形でね、考えても実際にはね、
えー、750万しか手元に残んないと、
まあそういうことになりますので、
えー、まあそこはね、しっかり押さえておかないと、
えー、もしね、仮にそこの、
えー、税引き前で1000万行きましたっつって、
えー、独立してっていうと、
あとはね、相当きついことかと思いますんで、
えー、その辺はね、数字としてやっぱり把握する必要がね、
あるかと思いますね。
まあやっぱりあのー、投資ではなくてですね、
そういった形で、まあ今回お話している
税引き後のキャッシュフローなんかも、
えー、物件ごとのPLになるわけですね。
えー、財務商、えー、財務商標のPLとなりますので、
やっぱり事業としてね、
きちっと数字を把握して、
えー、管理していくということがね、
まあ何よりも大事ですよね。
えー、まさかどんぶり勘定でね、やってね、
えー、銀行さんに融資してくださいなんか言って、
まあ融資出ませんよね、そんな姿勢ではね。
やっぱり数字でしっかり把握して、
えー、銀行さんにも説明できる、
えー、ことが大事だと思いますし、
それがプロパー融資にもね、
繋がるかと思いますので、
まあそういった意識を持って、
えー、賃貸業もね、進められると、
まあ、いい方向にね、進められるんじゃないかなと、
私はね、思いますよね。
ということで、えー、今回はですね、
税引き語のキャッシュローを、
えー、把握しなければいけない理由ということで、
えー、お話しさせていただきました。
えー、いつもですね、東方のレディを聞いていただきまして、
ありがとうございます。
またですね、コメントや異名もですね、
頂戴しまして、ありがとうございます。
また、今回の内容がね、
いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと、
えー、大変ね、えー、嬉しいですし、
えー、またね、えー、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。
