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はい、フォーニッツ大山レイリオ、大山です。
いつもですね、東方のレイリオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、 石川県金沢市の宿泊施設、金沢鉢旅、
フォーニッツLLC、 以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回はですね、賃貸経営の肝ということで、
税引き後のキャッシュフローと、 こちらについてですね、お話ししたいと思います。
はい、今回の内容ですね、税引き後のキャッシュフローの重要性ということでね、
お話ししようかなと思っています。
税引き後のキャッシュフローってね、 皆さんね、出し方ってご存知でしょうか。
各物件ごとにね、私なんかはちょっと出してたりするんですけど、
財務商標の損益計算書に沿ってですね、 税引き後の利益、
そこまでね、税引き後の利益まで出しましたら、 今度はですね、
原価消却費、これをプラスにするわけですね。
プラスしまして、今度はそれに対して元本の返済、 これを引いたものが税引き後のキャッシュフローということになります。
流れとしては、税引き後のキャッシュフローはね、 これはここでね、お話した流れになるんですけども、
実はの税引き後のキャッシュフローってね、 非常にちょっと重要なんですよね。
以前にもちょっとお話してますように、 銀行の格付けのお話を何度かに渡ってしておりますけれども、
その中でね、返済能力という項目、非常にね、 銀行さんの方は重視しますよということでね、
指標の中でお話しています。
で、その返済能力の中には財務償還年数とか、 インターレストガバレジレッションとか、
キャッシュフロー額っていうのがあるんですけど、
一番ね、スコアリングをする指標の中で 配点が高いのが、財務償還年数とキャッシュフロー額ですよということでね。
ちなみにですね、そのキャッシュフロー額も求めるね、 指揮というのは営業利益プラス現価消却費ということでね、
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以前お話をさせていただいているわけですね。
この指揮のですね、解説としては営業利益ですから、 本業での稼ぎと、不動産をやられている方ですとね、
建物とかの現価消却、これをね、 足したものがキャッシュフロー額ということですね。
営業利益プラス現価消却費ということですね。
これが非常に高いね、スコアリング格付けに 大きく影響する要素となりますよね。
それでですね、今回のテーマの 税引き後のキャッシュフローの重要性ということでね、
お話をしているんですけれども、 先ほどね、キャッシュフロー額のお話をしましたけれども、
税引き後のキャッシュフローというのは、 損益計算書プラス、
それの税引き後の利益に対して現価消却を足したもの、 あと元本の返済を引いたものが、
税引き後のキャッシュフローになりますよということでね、 ご説明を差し上げたんですけれども、
だいたいね、不動産の概要書とか、 業者さんが出してくるシミュレーションというのは、
税引き前のね、 キャッシュフローということになるかと思うんですね。
でも実際にですね、 税引き前のキャッシュフローで出存とかですね、
あと運営経費、あと借入金の元金と利息は加味されております。
ただし、税引き前のキャッシュフローですと、 例えばですね、現価消却とかですね、
そういったものが反映されていないわけですよね。
あと当然、税金の方も加味されていないということになりますよね。
そういったところを考えますと、やはりね、 税引き後のキャッシュフローというのはね、
キャッシュフロー額にもちょっとありましたように、 現価消却であるとか、
そういう本業での稼ぎ、 あとその辺のやつが加味されていないということになりますので、
税引き後のキャッシュフローの重要性というのはね、 そこにあるのではないかなというふうに私は思いますよね。
ということでですね、 実際のですね、不動産からの手取りをですね、
把握するためには、やはり税引き前のキャッシュフローでは、 実際の数字は把握できないということになりますね。
プラスになってきます、現価消却と、 あと税金も加味されていないということになりますので、
やはり税引き後のキャッシュフローを把握することが、 実際の手残り、それを把握する唯一の手段じゃないかなと思いますので、
こちらのレイディをお聞きいただいている皆様は、
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ぜひ税引き後のキャッシュフローを把握されるのが よろしいんじゃないかなということでね、今回は放送させていただきました。
いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
