00:07
はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いていただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
クスワとお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一等おごりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の主格説金沢地旅、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今回はですね、私の考えるですね、不動産の購入目線ということで、お話をしようかなと思っております。
はい、今回の放送の内容ですけれども、
私がですね、購入の際に意識していることということでね、物件を購入する際に意識しているということで、
一つの意識している部分をお話ししようかなと思っております。
もちろんね、キャッシュフローとかね、銀行の担保評価とか、
そういう数値的根拠を元に不動産を取得するわけですけれども、
その中でもね、特に考えている部分ですけれど、その一部をちょっとお話ししますと、
私が取得する物件というのは、例えば現金と融資を使って購入する物件という、
いわゆる大きく言うと2つあるわけですね、2パターンね。
その中で意識しているということはですね、
取得時点からですね、もしものことを考えて売却できる物件、
そういうものをね、特に最近はね、取得しようと思っております。
現金で自分が取得できる物件というのは、次にね、もし売却に出した時に買われる方もね、
現金で購入される方というのは現れるかと思うんですけれども、
もしもね、自分が融資を使って購入した場合に、じゃあ次の方が、その物件に融資が付くのかどうかということですよね。
そこの部分をね、非常にちょっと意識しております。
結局ですね、不動産を購入する際にはですね、長らくね、
保有するために、まあ印鑑も得るためにということを考えて購入しますので、
基本的には売却はね、まあそういうタイミングがあればぐらいの感じで考えるんですけれども、
特に最近はね、不動産の取得に関しては売却時、どれぐらいで売れるかということですよね。
03:07
言葉をね、言い換えると、この物件に銀行融資がどれぐらい付くかということですね。
次の購入者さんが融資を付けて取得できるのかどうかということですよね。
その売却しようとする価格との兼ね合いね、よく考えるようにしております。
私もですね、過去にアパートローンとかでね、
東海地方のね、政令指定都市とかそういうところでね、県庁所在地とか物件を持ってたりしてたんですけども、
あの担保評価がね、あまり伸びない物件ですと、購入者がね、もう限られてくるんですよね。
物件がね、まだ1,000万、2,000万、3,000万ぐらいまででしたら現金の方がいらっしゃるのかもしれませんけども、
それ以上になってくると、ほとんどの方が融資を使って取得されるかと思うんですね。
その場合に私なんかがね、取得してたのがアパートローンで取得したりなんかしたので、
いい時期に属性で買っているような物件ですので、
いわゆるプロパーとかでね、なかなか融資が伸びない、融資額が伸びない物件とかは、
ちょっとね、購入する際にはちょっとね、頭の片隅に置いておいて、注意を払う必要があるんじゃないかなと思いますね。
実際にあの私が東海地方のね、その政令、県庁所在地で持ってた物件なんかにつきましては、
取得は4500万ぐらいでね、取得したんですけど、実際に銀行の担保評価で出すとね、
銀行の地価評価で出すと、3000万切るんですね。2600とか700万ぐらいしかね、評価がなくて、
結局あの私はアパートローンで取得したんですけど、次の購入者の方がね、なかなか兼業の方とかアパートローンとかでは融資がつきづらいということで、
非常に売却する際に時間を要したということがありますね。
結局その物件につきましては、近隣の都市に住んでいらっしゃる大地主さんがね、
現金で取得していただいたということになるんですけど、そういうふうになるとね、足元見られて結構金額叩かれたりとか、
交渉金入ったりとか、そういった部分もありました。
またですね、もう一等の同じようにね、東海地方のね、物件については、
取得が6000万ぐらいでね、取得したんですけど、実際銀行評価が4300万とかぐらいで、やっぱり同じように担保評価が出ないと、
そういう物件でして、結局ですね、そちらの方の物件を購入していただいたのは、
過去に購入していただいたのは、そのエリアでね、事業をやられている法人が、地元のね、金融機関さんを使って、プロパーで融資を引いてということで、
06:06
購入をね、していただきました。同じようにやっぱりちょっとアパートローンとかね、そういったところで融資がつきづらいと、
いうことに、時期的にもなってきましてですね、プロパーで引ける方が限られていたということで、
そのね、購入者の方は法人でね、別事業をやられていましたので、非常にね、事業実態も良くて、財務状況も良くて、
地元のね、金融機関さんからプロパーで融資していただいたということを聞いております。
ということで、やっぱりね、次の購入者が限られるような物件の買い方は、
購入の際にはね、よくよく注意した方がいいんじゃないかなというのがね、今の私の考え方ですね。
購入する際に売却する時、いくらで売るとか、融資がいくらまで出るとか、そういう目線ってね、なかなかね、
購入する時点では、ちょっと絵がね、頭の中に浮かびにくい部分もあるかもしれませんけれども、
売却するタイミングですね、長期上等なのか、あと現貨消却が切れたタイミングなのかとか、いろんなね、タイミングがあるかと思いますけれども、
それもね、ちょっと加味されながら、物件の選定をね、されるとよろしいんじゃないかなということで、今回はね、お話しさせていただきました。
購入目線もね、いろんな目線がありまして、その中のごく一部ということで、今回はね、私の考えていること、意識していることについてお話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。またですね、コメントいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容はね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと、大変励みとなります。
ということでね、今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。
