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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
葛藤東さんを応援するNPO法人オットファーザ、カスタムゴルフクラブ一頭織りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回はですね、不動産のですね、建物の価値についてですね、お話ししたいと思います。
はい、今回の不動産の価値ということで、主に銀行評価、銀行目線のお話を今回させていただこうかなと思っております。
この放送の一つ前にね、土地をいくらで買うのか、持つのかという放送をさせていただいたんですけれども、
今回はですね、建物の方についてお話をしようかなと思っています。
私のこちらのスタンドFMでもですね、銀行評価の部分で過去にも何度も放送させていただいてまして、
建物についてはですね、建物の構造とかによって最調達の価格というのが、単価というのが違いますよね。
例えば、例ですけどRCだったら20年とか、木造だったら15とか、そういう形でね、それぞれにちょっと違うわけですね。
その単価に対して建物の延べ床面積ですね、建築面積、延べ床面積をかけて、それに減価率をかけたものが銀行評価ということになってきますね。
この減価率については、よくね、銀行さんの評価のシステムの中では、現在はね、よく某あるシステムを使うことが多いですね。
大体の金融関係者さんでそのシステムを使われていることなんですけど、そのシステムについては旧定律法でね、見られていることがね、多いようです。
で、こちらの方は旧定律法のシステムを使ってということで、減価率をかけてということで、これがね、建物の銀行評価額ということになるわけですね。
ところがですね、新築の物件については、よくね、いろんな銀行さんとかで、新築は見積の減価、見積の価格をベースに銀行評価額ということになるということをね、チラリと聞いたりもしますよね。
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で、実際にですね、今建築機も口頭しておりますし、見積価格でね、建物の方を評価するとなると、実際この新築のね、その見積の評価、見積減価で評価するというのは、3年までということでね、言われたりしてますね。
ということは、単純にわかりやすく言うと、4年目以降はね、私が先に話しましたような、建物の再調達の単価と建物の面積、それに減価率をかけたものということになりますね。
そうするとですね、3年目、4年目のところでね、大きく数字に乖離が生まれるわけですよね。
ですから、見積減価でね、見た場合というのは、融資というのは非常に金融機関さんで出しやすいですよね。
だから新築の物件って、大体概ねね、銀行さんというのは積極的に融資したりとか、融資額が大きくなったりとかいうことになると思うんです。
で、その再調達価格で見た場合、減価率で見た場合には、金額がそこまで伸びないと思いますので、見積の金額で評価された方が、新築の場合にはね、建てるときには強化額が伸びて融資額が伸びるという傾向になるかと思うんですけど。
ところがね、やっぱり注意しなきゃいけないというのは、4年目以降はね、そういった形で減価率をもとにね、再調達の単価と減価率をもとに評価するということは、そこに大きな乖離が生まれるはずなんですよね。
ですから、仮に新築で建てて、そういった形で入試いただいたとしても、建築の単価とですね、減価率、ここをもとにした数字というのは抑えていた方がよろしいですね。
どれだけの乖離があって、その分ね、融資さんがここまであってとか、バランシー等的な実体BSを見て、やっぱりね、自分で把握しておくべきじゃないかなと思いますよね。
そうでないとね、新築のやつをね、新築のアパートを何棟も建てていくと、いずれね、債務増加というかね、実際に担保が不足しているということになって、
純参がない場合には、やっぱり金融課さんからの目線というのも難しいですね。やっぱり1棟2棟とは変えるかもしれませんけど、その先で入試が続かないとか、原油金がなかったりすれば、そういうことにもなるかと思いますので、そういう意識というのは非常に重要じゃないかなと思いますよね。
やっぱりこちらの方でもね、やっぱり大事なのは実体BSですよね。財務諸表のね、そちらのBSだけではなくてですね、実際に所有している不動産とか、これから買おうとしている不動産が、銀行評価でどれくらい出るかというのは、数字的な部分を抑えておく必要が非常に重要かなと思います。
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土地のですね、価値、評価の部分でもお話ししたんですけども、実際に取得した価格、これがボカということで、建物については毎年減価、消費額を取って減価していくわけですけども、実際にそのボカがですね、実際の銀行さんの評価に対してプラスなのかマイナスなのか、ここを意識した方がいいですよね。
把握して、マイナスならばこれだったらいくら不足していくけれども、その他で補えるものがあるとか、そういった形の俯瞰した目線というのが非常に必要ですし、やっぱりそこっていうのは実際に数字を抑えないことには把握ができないかと思いますので、この辺も感覚ではなくて、しっかり数字を抑えて把握するということが非常に重要な気がいたしますよね。
要は一番いいのはですね、ベストなのはボカ以上の価値のあるものを持つということですね。これ土地にしても建物についてもですよね。要は価値のあるものを安く持つということを意識すると、単純明快に言うとそういうことになりますけれどね。
ということで、今回は建物の価値、銀行評価についてお話しさせていただきました。いつも東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。またコメントや意見も頂戴しましてありがとうございます。それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
