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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラススパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一等堀のMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマですけれども、今回のテーマはですね、
時間をかけずにですね、賃貸業を急速にですね、成長させていく方法ということで、
私の考えるところをね、お話ししたいと思います。
はい、賃貸業をね、成功させていくためにですね、 私が考えるね、成功する要素って何かなということでね、
考えますと、まず人との付き合いとかね、そういう部分ってあると思うんですよね。
で、それというのは、店舗さんであったり、関係するね、管理業者さんであったり、建築屋さんであったり、
日本業者さんであったり、いろんなね、業者さん、仲介の業者さん、ワイバイの業者さん、
あと、私業の方とか、いろんな方とのね、関係性をうまくね、持ちながら、良好な関係を持ちながらね、進めていくというのが一つあるかと思うんですけれども、
少しね、テクニカルというか、そういう部分でちょっとね、今回お話ししようかなと思っています。
まあよくね、あの賃貸業の中では、不動産をね、購入するためには金額が大きいために、まあ融資を使ってということでね、
この辺のお話もね、財務書票のお話とか、キャッシュロケーのお話というのを、私のこちらのスタンドエフェクトではね、お話をさせていただいているんですけれども、
じゃあ、具体的にね、どうすればね、時間はね、不動産、賃貸業って非常にかかるものだとは思うんですけれども、
その中でね、あまり時間をね、費やさずに、急速にね、賃貸業を成長させていくことができるかということでね、私の考えるところをね、今回お話しさせていただきます。
急速にね、成長させる方法ということでね、お話するんですけれども、その要素というのはですね、私は考えているのは、
やっぱり原価消却とかのですね、消却を取れるものをね、購入しつつ、社外流出しないというのがまず第一だと思います。
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手元にやっぱりキャッシュを残すというのがまず大前提ですね。
原価消却を取ることで、法人税をね、抑えることができるということになりますよね。
原価消却は、あのー、半関費の中に含まれますので、まあそこの部分でね、営業利益とか、経常利益とか、税引き前のね、利益というところで、税引き前利益をね、抑えることができれば、法人税の支払いはね、少なくて済むということになりますよね。
まあその中では、半関費の中で、その年、その期限限りにですね、発生するものを、いわゆる一家制のものをね、半関費ではなくて特別損失とか、そういうところに持っていけば、営業利益を減らすことなく、経常利益、税引き前の利益を減らすことができるので、法人税を抑えることができるということになってくるわけですけども、
まあその辺もね、財務諸表の総額計算書の中身を理解して、どこで計上するかということをね、考える必要があるわけですね。
トータルの税金としては変わらないわけですけども、どこに半関費であるのか、もしくは特別損失であるのか、どこで計上するかというのでね、見え方、営業利益の見え方、銀行さんからの評価が変わってくるということをね、これまでもお話しさせていただいています。
で、まあその原価消却のお話と税金のお話と、あとね、それで得たね、キャッシュローを次の投資に回していくということですよね。
あの、よくね、少し難しい言葉で言いますと、まあ原価消却の副利効果とかね、いろいろそういうお話もあるんですけど、いわゆるタックスシールドということになってくるわけですね。
まあ、あの、原価消却とともにこのタックスシールドという言葉ですね、ちょっとね、頭の片隅に入れていただくと意識も変わってきますので、よりね、賃貸業の成長というのが早くなってくると私は考えています。
もしね、タックスシールドの言葉の意味がね、わからない方は一度ね、ググっていただけるとね、よろしいんじゃないかなと思いますね。
まあ、あの、わかりやすく言うと税金、課税の繰り述べですよね。これをずっと順次やっていくわけですね。
で、その課税の繰り述べで得たキャッシュローをですね、さらに副利でね、回して原価消却のあるものを購入してですね、どんどんどんどんそれを成長させていくということですよね。
まあ、よく原価消却につきましては、トータルで見るとね、物件一つで見るとね、そう、変わらないじゃないかと、そういうご意見もありますけれども、実際にですね、先にですね、手元に現金をね、キャッシュを置いて、さらにそれをね、再投資することで、どんどんどんどん成長していくわけですね。
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まあ、その辺の効果をね、理解するというのが非常にね、重要かなと私は思っております。
実際にその、課税の繰り述べということをね、よく耳にしますけれども、それというのは、その時点でのね、法人税と、その先のね、5年10年先の法人税、その方の税率がね、ずっと同じかというと、彼女もね、そうとは限らないですよね。
ですから、単純に課税の繰り述べという言葉でね、片付けるには、あまりにもね、ちょっとね、もったいない話だと私はね、思っています。
実際にね、不動産の賃貸業を大きく成長されている方のね、お話を伺いますと、どこかしらですね、原価消却って非常にね、意識されてますよね。
で、私もね、ここ数年ですけども、意識しているのは、原価消却の部分と、やっぱりね、社外流出しないということですね。
で、イメージとすれば、個人・法人の中でぐるぐるね、資金がこう回っているようなイメージで、外にね、社外流出すると、結局それというのはね、何にもならないと、まあそういう税率さんに言わせるとね、そういうことをおっしゃる税率さんもいらっしゃるぐらいですから、
やっぱり社外流出しない、自分の個人・法人の中でぐるぐる回っているようなね、そういうイメージを持たれるとよろしいんじゃないかなと思いますね。
初期の頃というのはですね、やっぱりよく利益を出してということで聞きますけれども、実際に銀行さんの格付けのですね、指標の拝点とかをね、よくよく銀行員の方に聞いたりすると、
やっぱりよく言いますけれども、銀行員の格付けの指標の中で一番重要な秘書を持っているのが、やはり返済能力ということで、必ずしもね、3期連続の黒字とかというのは、129点分の5点とかといって、非常に拝点自体もね、低いわけですね。
ですから、銀行員の方がこういうことを言ったからといって、それをね、鵜呑みにするのはちょっと違うんじゃないかなと思っています。
実際に私もね、各銀行さん、お付き合いの銀行さんの行員の方とお話も結構する機会ってあるんですけども、この辺分かっている銀行員の方ってね、非常に少ないイメージですね。
で、その銀行員の方がね、なぜそういうのがね、よく理解されていないかっていう部分がね、方がいらっしゃるかというお話をしますと、格付けのシステムにね、数字を打ち込むだけなので、その格付けのね、財務書評の本質というか、
どういうところが大事かという部分がね、理解されていないこともね、そういった場合というのも結構あり得るわけですね。
それをね、やっぱり理解するというのがね、重要かなというふうにも個人的にね、思います。
ということで、今回はですね、賃貸業をですね、短い期間で急速にね、成長させる方法ということで、大事なのは原価消却と、あと社外流出しないということですよね。
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で、それを不利に回すということですね。
いわゆるタックスシールドという言葉もありますけれど、その辺を意識されるとね、やっぱり進み方というのも変わってきます。
まあ単純に借り量を多くして、それでね、物件数を大きくしてと、まあそういったことばかりではなくて、やっぱり財務書評とかそういう部分を意識されるのが、まあよろしいんじゃないかなと思いますよね。
ということで、今回ね、こちらの方で終了とさせていただきます。
いつもですね、東方のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回こちらので失礼します。
ありがとうございました。
