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はい、こんにちはよ、ラディオ。
大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害予件代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等折りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
これからですね、不動産賃貸経営を始める皆様へということで、
始めたばかりの方とかも含めてお話したいと思うんですけれども、
債務償還年数を意識していきましょうということでね、
お話ししたいと思います。
はい、こちらのですね、債務償還年数というのは、
これまでもね、何度もスコアリングとかね、
そういう部分の話の中で取り上げてね、
お話しさせていただいているんですけれども、
改めてね、銀行さんと先日ですね、
ちょっといろいろ話している中で、やっぱりね、
銀行さんが見ている部分というのは返済能力であって、
一番ね、格付けの中で重要な指標というのは、
やはりね、債務償還年数とかキャッシュ漏額だということをね、
銀行さんの方の行為の方とね、確認させていただきました。
今回はね、特にね、その債務償還年数についてね、
改めてちょっとね、お話ししようと思っています。
その債務償還年数と言いますと、
どういうね、指標かということで、
計算式でね、まずはちょっとね、お話ししようかと思うんですけど、
いわゆるですね、債務償還年数イコール有利子負債から、
自分のね、金融資産とかそういうものを引いたものですよね。
いわゆる負債をキャッシュ漏額、
キャッシュ漏額というのは、営業利益たす減価消却費なんですけど、
キャッシュ漏額で割ったものということですね。
要は簡単に言いますと、負債をね、何年で返せるのということなんですよね。
これが銀行さんの格付けの指標の中ではね、
キャッシュ漏額と合わせて一番ね、
売店の高い指標になっているということなんですよね。
やっぱりあの銀行さんの行為の方とお話ししてても、
やっぱりここの部分ってね、非常にちょっと意識されているんじゃないかなというのがね、
私が話している中で感じるところなんですよね。
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一般の金融業ですと、10年以内を目指しましょうということでね、
債務償還年数とかって言われたりするんですけど、
不動産はね、業態、業種の関係から、
どうしても借り入れが大きくなる職種というかね、
そういうことになりますので、
15年ですね、これが一つの目安かなって感じですね。
銀行さんに聞いても、だいたい不動産の賃貸業であれば15年ぐらいを目処にということでね、
考えられているようですね。
もちろんね、15年以内ですと非常に良好な状況じゃないかなと思いますよね。
必然的に格付けもね、上がってくるということにもなりますので、ということですね。
ちなみにですね、この債務償還年数なんですけど、
私がですね、アパートローンを使ってね、
いわゆるフルレバーみたいなね、レバレッジをガンと利化した形で、
借り入れを多くして買っている時っていうのは、
実はですね、債務償還年数って、私の記憶だと22年とかね、
21年とかそれぐらいだったんですよね。
ですから、レバレッジ利化して不動産を購入するのはいいんですけども、
そういうふうなね、債務償還年数になってしまうと、
銀行の格付けというのはね、スコアが悪くなってしまうというのがありますので、
その辺はね、ちょっと意識する必要があるかなと思いますね。
ちなみにね、私の今の現在のね、債務償還年数、
大体5.5年とかするぐらいなので、
賃貸業の中ではね、良い部類の数字になるのかなと思ってますね。
要は私の方もバランスを意識して取り組んでいる、
財務改善に努めているということですね。
そうしていくとね、自然的に金融機関さんからの評価も上がってくるかと思いますし、
評価がね、格付けが上がれば、
例えば金利の面とかですね、優遇措置とか、
いろいろね、プロパーでも有利な条件を引き出したりとか、
そういうことになるかと思いますので、
銀行さんはパートナーだということもありますけれども、
やはりね、いい条件で借りれた方がいいですし、
スコアが悪ければね、当然貸し出しの金利が上がったりとかですね、
もしくは融資が出なかったりとか、
そういうことにもなり得ますので、
そういう部分は意識していくとね、
よろしいんじゃないかなというふうに思いますよね。
ということで、今回はですね、
債務償還年数について意識していきましょうという内容でね、
お話の方をね、させていただきました。
いつもですね、東宝のレイリオをお聞きいただきまして、
ありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、
ぜひ招待しまして、ありがとうございます。
また今回の内容がね、いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと、
大変ね、励みとなります。
ということでね、今回はこちらので失礼します。
ありがとうございました。
