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はい、フォニッツオヤマレイディオ、オヤマです。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人ホットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設、金沢鉢旅、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回ですね、賃貸経営の肝ということで、
債務償還年数、こちらについてですね、お話ししようかと思っております。
今回のテーマ、内容ですね、債務償還年数ということにつきまして、
お話をさせていただきますけれども、
以前少し前に、銀行から見た格付けということで、
お話をさせていただきました。
その中でお話した内容では、銀行さんの目線というのはね、
一番重点的に見ている部分というのは返済能力という部分ですよね。
銀行さんは透過資本の回収とか、そういう部分を非常に見ています。
あと、営業利益とかね、そういう部分を強く見ていますよということで、
お話をさせていただきました。
それでですね、私たち不動産賃貸業をやる方からすれば、
もちろん自身の考えに基づいて、賃貸業を行っていくということになりますけれども、
ことね、不動産の取得に関しましては、
現金で購入する場合は関係はないというかあれですけど、
基本的には融資を使って不動産を買い進めてということになるかと思うんですね。
ということはやはり金融機関の目線、
こちらを意識した方が結果的に早く融資もいただいたりとか、
規模の拡大もできるんじゃないかなというふうに思いますよね。
そういった観点からね、今回ちょっとお話するのが債務償還年数ということでお話します。
銀行さんはね、先ほど言いましたように返済能力という部分を非常に重要視しています。
その中には債務償還年数ですね。
それとインターレスト・ガバレッジレシオ、あとキャッシュフロー額という3つの格付けの中には項目がありまして、
以前もお話ししましたけど、返済能力という項目だけで評価点がですね、
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全体の格付けの129点分の55点あるんですね。
あと、もっと言いますと債務償還年数、これ20ポイントあるということなんですよね。
129点分の20ポイント、これすごく大きくないですかね、たった一つの項目で。
こういう部分を強く意識することで銀行の評価が上がるということになりますので、
そういう部分をちょっと意識するのがよろしいかなというふうには思いますよね。
それでですね、具体的に債務償還年数という言葉をよく聞くかと思うんですけども、
こちらはですね、単純に計算式というか公式でちょっとお話ししますと、
超短期の借り入れをですね、営業利益と減価消却費で割った数字となりますよね。
償還年数ですから単位というかね、それは何年ということになりますよね。
通常の企業ですと債務償還年数で10年以内とかね、そういう形が評価が高いと思うんですけど、
賃貸業においてはね、ちょっと借り入れの額とか多くなったりする傾向にありますので、
大体15年以内ぐらいがね、償還年数になってくると結構ね、いい数字になってくるんじゃないかなとは思いますよね。
このね、超短期の借り入れ、公式の中の超短期の借り入れというのは、
銀行等がですね、社外から調達した資金のもので、
社債なんかもあればね、それも含むということになります。
これなかなかね、10年切ってくると相当有料だと思うんですね、賃貸業でね。
今ちょうど私がね、10年ぐらいだと思うんですけど、これをね、もっと短くできればということですよね。
公式の中にありましたように、超短期の借り入れ金も営業利益と減価消却費で割っていくわけですから、
こちらのほうがですね、やっぱりこちらのほうが短いほうがね、金融機関から返済能力が高いというふうな評価になりますので、
ぜひこちらにちょっと意識していただけると、まあよろしいのかなと思いますよね。
これ20点大きいですよね。
以前もお話ししましたように、収益不労ってね、例えば3期連続の黒字とか、そういうね、巷でよく言われますけど、
この評価点というのは129点分の5点しかないんですよね。
逆に言うと、そちらを強く意識するよりも、召喚年数、これ20ポイントありますので、
こちらを意識したほうが、銀行の評価はね、良くなるというふうにもなりますよね。
銀行の評価についてね、こうやって話したんですけど、
これは非常に経営の財務状況、財務召喚年数というのは、優勝を受けるとかそういう目線だけではなくてですね、
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やっぱり事業として持続していくために非常に重要な観点だと思います。指標だと思います。
これが短ければ負債も少なくて、ということでね、持続しやすいと、継続しやすいということにもなりますので、
破綻する確率が格段に減るかと思いますので、ぜひこちらを意識していただければというふうに思います。
今回は財務召喚年数につきましてお話ししました。
いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
非常に励みになっております。ということで今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
