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はい、フォーニッツヤマレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、
総合損害保険代理店株式会社KRC、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地タビ、
アパート定期清掃から室内クリーニング、樹木のバックコンまで、便利屋八重門様、
東京大学大学院卒やすさんの家庭教師のリトライ、
以上各社の提供で勝手にお送りします。
今回の内容は、不動産における銀行融資の融資期間についてお話しします。
こちらのスタンドF面をお聞きいただく皆様は、
不動産の賃貸業を主にやられている方が多いのかなと思いますが、
その際に不動産を取得する際、銀行さんにお世話になることは当然のごとくあるわけですが、
キャッシュローというのは、そもそも融資期間を長く延ばせば良くなってきますよね。
ただし、ここの部分で気を付けなければいけない部分があるんですよね。
何でも長期でできる限り融資期間を延ばせば良いかというと、
その辺は全体のバランスを考える必要があると思うんですね。
その理由についてお話ししますと、
例えば長期借入金を5年とかで完済できるような財務体質の会社であれば全く問題ないかと思いますが、
特に不動産の賃貸業というと、いわゆる設備産業みたいな感じで借入額も大きくなる傾向にありますよね。
その中で意識すべきところは、財務償還年数ということですね。
この財務償還年数というのは有利子負債を、いわゆるキャッシュロー額、
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このキャッシュロー額というのは営業利益と原価消却費の和になるわけですけど、
ここの部分を意識した方がいいということですよね。
一般事業では財務償還年数はだいたい10年ぐらいをめどりと言われるんですが、
この10年というと、かなり不動産の賃貸業ですとかなりきつい数字になると思うんですね。
だいたいよく言われるのが15年をめどりということで言われますよね。
フルレバーで金利度も高いような状態でアパートローンとかで借りていると、
この財務償還年数なんかが20数年とか非常に長くなってきますので、
こういう状態になってくると金融関さんからの評価も下がるわけですね。
次の融資がなかなか厳しくなるということになってきます。
融資期間をどこでだいたい目安を考えるかというと、
この財務償還年数の不動産の賃貸業であれば、私はまず15年を基準に考えます。
すべての物件15年で回るかというと、
例えば表面利回りとかで13%とか14%ぐらいないと、
頭金どんだけ入れるかという話もありますが、なかなか回りづらいですよね。
特に今のご時世ってこれぐらいの数字のものってなかなかありませんので、
そもそも買ったはいいけどキャッシュローが出ませんよということにも融資期間15年だとなりますよね。
そこで考えるべきことは全体を見るということですよね。
私なんかは実際に財務償還年数って、
この公式に当てはめると私の場合は自宅とかリフォーム費用とかすべてをひっくるめても、
だいたい6年なんですが、要は現金と融資を使う物件と分けてやっているんですよね。
トータルでそういった数字に、私ですと6年という形になっています。
基本的な考え方としては全体で15年を切るような形に持っていけば、
金融官さんから見たときに悪くない数字ではないかなと思いますよね。
ですから個別に見ると融資期間長い物件も当然あるわけです。
あとは現金で取得することで全体のバランスを取りながら、
金融官さんからご融資いただく場合にはそういったことを意識しながらやっているわけですね。
ということで今回不動産における銀行融資の融資期間ということで、
私の考えになりますけどね、外れてはいないと思いますのでご参考にいただければと思います。
それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
