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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子にね、残す音声の記録ということで収録の方をさせていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢8タビン、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回はですね、銀行融資の肝ということでですね、
格付けに関するですね、指標についてお話したいと思います。
はい、何回かに分けてね、お話ししようかと思ってますけれども、
よく私のこちらのスタンドFMでは、銀行の格付けが非常に重要ですというお話をさせていただいてますね。
不動産の賃貸業といいますと、借り入れが肝かなというふうに思いますよね。
その中では非常にね、銀行のスコアリング、いわゆる格付けですよね、
これが重要だということでね、お話をさせていただいてます。
定量評価、訂正評価とかってね、あるんですけど、
大事なのはね、私は定量評価だと思ってまして、
特に今回はですね、定量評価の中でも、
比重の大きい指標ということで、お話をさせていただきたいと思います。
今回ね、お話しするのがですね、債務償還年数ですね。
こちらのですね、指標についてはですね、
格付けの中のですね、定量評価の項目の中ではね、
大きく言いますと、4つあるんですよね。
安全性の項目とか、収益性の項目とか、成長性の項目とか、
返済能力、この4つがね、あります。
その中でもね、銀行の格付けの中でですね、
定量評価129点あるんですが、
この4番目の返済能力っていう部分だけでね、
55点を占めるわけですね。
43%でしたがね、かなり比重が高いと言えますよね。
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その中でもね、返済能力の中でも一番ね、
配点が高いのが債務償還年数と、
キャッシュ漏額ということになっております。
今回はね、その債務償還年数についてね、
お話ししたいと思うんですけど、
実はですね、こちらの配点がですね、
129点分の20点もあるわけですね。
これ非常にちょっとウエイトがね、
高いということがね、言えますよね。
この債務償還年数ってね、
どういうことかということで、
ちょっとこと細かに説明したいと思うんですけど、
この債務償還年数っていうね、
公式でちょっと表すと、有利支付債ですね。
これ有利支付債っていうのは、
超短期の借入金ですね。
それプラス謝債。
これをですね、営業利益と原価消却費の和で、
割ったものということになりますよね。
で、債務償還年数ですから、
何年ということになるわけですね。
で、これをね、年数が小さい方が、
要は借入とかの返済が、
短期間で済むということで、
スコアとしては良くなるわけですね。
で、こちらの方でね、
言われるのが、債務償還年数ってね、
一般の企業の中では、
大体10年ぐらいをね、
債務償還年数10年ぐらいを目処に、
大体ね、その10年以下であれば、
有力な企業かなということで言われたりしますよね。
ただ、不動産の賃貸業というのは、
メインが大きい借入ということになってくるので、
どうしてもね、
この債務償還年数の数字というのが、
大きくなってくるわけですね。
一般の企業よりもね、
一般の法人よりも、
そういった形になりますよね。
で、大体ですね、15年。
この辺が目処かなって感じですね。
15年以下を目指したいというところですね。
で、フルレバーでね、
大体やってますと、
これが債務償還年数が20年以上とかという形で、
非常に大きい数字になって、
当然ね、評価も下がってくるということになってきますので、
賃貸業をやられている方は、
15年を目標にね、
大体目取りを意識しながらやっていくというのがね、
大事だと思いますよね。
実は私もですね、
この辺の指標って非常に重要だと思っていて、
非常に意識しているんですよね。
で、常に自分の借り入れのね、
残済がどれくらいあって、
で、実際今ね、
営業利益と減価償却費って、
これキャッシュ漏額ということになるわけですけど、
キャッシュ漏額が自分がいくらあってということをね、
非常に意識しています。
ちなみになんですけど、
今私がね、
大体債務償還年数が、
5年から6年という状態にしています。
普段ね、お話してますけど、
いかにね、
コンパクトな創始さんで、
より高い収益性を上げるかということを意識しているということでね、
よくお話しておりますけれども、
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この辺をね、
意識しているということですよね。
はい、ということで、
今回はですね、
スコアリングにおけるですね、
重要な指標の中で、
債務償還年数、
こちらについてですね、
お話しさせていただきました。
いつもですね、
東宝のレディをお聞きいただきまして、
ありがとうございます。
またですね、
コメントやいいねもですね、
頂戴しまして、
ありがとうございます。
また今回の内容がね、
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ぜひね、
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また励みともなります。
よろしくお願いいたします。
それではね、
今回はこちらの方で失礼いたします。
ありがとうございました。
