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はい、フォーニッツ オヤマ レディオ、オヤマです。
いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらのstand.fmですけども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑するであろう、私のですね、息子たちに向けてですね、
残す音声の記録ということで収録の方をね、させていただいております。
はい、今回のね、テーマですけれども、銀行の自家評価ということでね、
お話ししたいと思います。不動産の評価の件ですね。はい、今回のお話なんですけど、先日ですね、私の取引のあるね、
某、金融機関さんにね、ちょっと基調に行ったんですね。
で、その際に、基調に行った際にですね、その視点の、私のね、有志の担当をしてくださる障害担当の方がいらしてですね、
少しお話をね、させていただく時間をね、いただいたんですね。 以前もね、いわゆるその銀行さんの
不動産の評価について、ヒアリングとかはしてたんですけど、改めてね、最近の有志の情勢とかちょっと聞いたんですね。
で、その中で、基本的な銀行さんの考え方、評価の仕方というのをね、再度ちょっと確認させていただきましたね。
で、その金融機関さんはですね、ちょっと珍しいですかね。
普通、地銀さん、新金さんとかは、例えばですね、RCの47年の対応年数の建物って、
大体ね、建物が30年超えてきたら、もう建物ゼロ評価とかっていう形で結構なストレスをね、
かけたりして評価する金融機関さんって非常に多いんですよね。 で、私なんかね、再生物件とかで結構あの建物古いものも多いもので、実際銀行評価に直すとね、
建物はゼロ評価ということで、ほぼ土地の評価額だけということでね、なったりすることって多々あるわけですね。
ただその今回ね、尋ねていろいろお話を伺った金融機関さんは、法定対応年数で基本的に見ますということですね。
で、建物については、例えばRCのですね、物件については47年、重量鉄骨ですと34年とか、木造だと22年と、
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そのままの数字を使ってね、実際評価しますということで言ってましたね。 中古の物件を買う場合には経過年数とね、それの残りの年数を
加味して、不動産の評価をするということになってきますよね、建物ね。
で、再調達のね、単価をかけてということで評価されるわけですね。 それが建物の評価ということで、土地の部分については基本的には路線化だということをおっしゃってましたね。
で、少しね私がちょっと気になって、その金融機関さんは割と以前聞いたときはですね、
新築の案件というのは結局前空からスタートするので、あんまり積極的にはちょっとやらないというお話をされてました。
またですね、あの建築費もですね、非常にちょっとここ数年ずっと高い状況があるので、今言ったようなね、
評価の仕方ですと、ほぼ担保評価が伸びないんですよね。 で結局そこをどうするかというと、
鑑定資産とかをね、入れてですね、そういった形で評価書をね、設けて融資額を伸ばしてという形でやられている金融機関さんだったんですけど、
やっぱりそのね、銀行の時価評価で出すとやっぱり自己資金が結構長く、
要するということで、まあそういうね、鑑定評価を利用するということもね、話されてましたね。
あの一つね、私がちょっと気になっているお話があって、それもね、ちょっと話をぶつけてみたんですが、
新築のですね、物件については、あの 地銀さんとかね、新金さんとかも、いわゆるね、建築の見積りベースの価格ですね、いわゆる売買価格を
建物の評価額として見て融資する場合が結構、そのいろんな金融機関さんに聞くとね、そういうことって結構多いんですけど、
まあ その場合はですね、だいたい3年経ってくると、相続税の評価になってくると、そこでガクッとね、
評価を落とすわけですね。担保評価が出ないので、 乖離が結構生まれるわけですよね。
ですから、新築の物件をある意味、新築の物件をいい条件で融資受けたとしても、3年経つとね、
時価評価の方が大きく下がっているので、その乖離の部分ね、大きくね、
含み依存というかね、そういう見方になるということを、他の地銀さんなんかでもね、聞いたことがあるので、その部分でどう考えますかということで聞きましたら、
やっぱり、その尋ねた金融機関さんの考え方としては、なぜそういう時価評価を用いてやるかというと、やっぱりそういう部分が非常に大きいということはね、話されていましたよね。
やっぱり、新築時に想定以上に融資額が伸びてしまう。 要は、貸しすぎてしまうということですね。融資額が大きくなりすぎてしまうと。
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もともとの時価評価に対して融資額が大きくなってしまうので、銀行としてもリスクがあるということが一つね、金融機関さんの目線としてね、あるようでしたね。
まあ、そういったお話をね、こうさせていただきましたね。
で、まあ、
なかなかね、今、1棟3軒とかですと、なかなかね、不動産の融資というのが、まあ難しくてね、
その金融機関さんは結構広域に視点を持っているエリアでして、
まあ例えば千葉とかね、茨城とか、まあちょっと北関東に寄った部分とか、まあそういう部分の融資が多いですかね、ということはね、話されていましたね。
まあ、なかなかね、やっぱりベース土俵に乗るものが、今はね、やっぱり1棟3軒ぐらいだと、やっぱりなかなか厳しいということはね、言ってましたよね。
まあ1棟3軒と言いながら千葉もね、おっしゃってましたけど、まあそういうこともね、話されていました。
まあ、あの、金融機関さんの評価の方法というのも個々にね、違ったりするので、
あとまあストレスのかけ方とかもね、全然変わってきたりすると思うんですよね。
まあ先ほど話しましたようにね、建物の方の減価率で見て、
銀行の時価評価をね、出して、それにね、例えばその7掛けしたり、
コンマ6を掛けしたりですね、コンマ6掛けしたりとか、まあストレスのかけ方というのも金融機関さんによってね、
若干違いはね、まああるかと思いますけど、まあおおむねね、その銀行の時価評価で見ていれば、まあそう大きくはね、
そう言わないのかなという形でね、考えますよね。
ですからちょっと新築の時のね、取得するときに、新築の物件ばかりを立て続けに買っていくと、
まあ今、今回お話しているような状態で、含み存というかね、金融機関さんから見たときに多項に持っていったときに、
大きくね、含み存があるというふうに見られる危険性もね、あるので、
まあその辺もね、やっぱ実体BSと所有している不動産の時価評価も加味してね、
やっぱりその辺をちょっとね、実体BSを把握する必要があるのかなということをね、改めて感じましたね。
ということで、今回はですね、金融機関さんのやり取りの中での不動産の評価、こちらについてですね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメント、いいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらの方で失礼致します。ありがとうございました。
