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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、石川県金沢市の宿泊施設金沢アーチタビン、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、不要さのですね、土地の価値と価格ということで、銀行評価を踏まえて前回の放送でお話しさせていただいたんですけど、
今回の放送はですね、買い方というかですね、土地をどういうふうな目線で買えばいいのかということで、私なりの考え方をお話ししようかなと思っております。
前回の放送でね、銀行評価と土地の価値と価格ということで放送をさせていただきました。
その中ではね、土地の場合はね、土地の面積×相続税の路線価、それに高台地とかそういうものがありましたら、コマ9×1割減ということで、それに対して掛け目を路線価の場合には0.8で割り戻すと、
大体ね、土地の銀行評価ということになるということをご説明したんですけども、もっと言うとね、固定産税の評価額の方が土地の形状とかですね、広さとかいろんなそういったものの条件を加味しているので、実態に近い数字ということが言えるんじゃないかということでね、ご説明をさせていただきました。
今回はですね、土地をどのように目線で購入すればいいのかということでね、お話ししたいんですけども、固定産税の評価額ということがね、ちょっと非常に肝じゃないかなということで前回お話しさせていただきました。
今回はね、ちょっと具体的な数字出してお話した方がね、ちょっとわかりやすいのかなと思って、ちょっとかなりね、わかりやすい数字でね、ちょっとお話ししようかなと思っています。
本当にね、細かい数字は抜きとして、固定産税の評価額ですね、土地の固定産税の評価額が仮に1億円のものがあったとしたら、実際のですね、時価評価というのは0.75で割り戻すんですよね。
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それが銀行の時価評価ということになります。
それがですね、1億円の場合には1億4285万円ということですね。
土地のね、価格評価額が1千万のものでしたら、当然ね、1,428万とコンマ7で割り戻すわけですから、そういうことになりますよね。
それだけね、約3割ぐらいのね、固定産税の評価額というのが、実際の銀行の時価評価の3割減ということを考えますと、そういった目線になりますよね。
私がね、非常に意識している土地のね、不動産の取得の中で、土地の部分って非常に意識を高く持っているんですけど、
じゃあ実際いくらでね、土地の評価のものをね、価格のものを購入すればいいのかというと、先ほど言いましたね、1億の物件のあれであれば、土地の評価のやつはね、固定産税が1億円のものであれば、1億4285万円。
これ以下で持っていれば、まあ言えば銀行評価で見れば、含み益があるという評価になりますよね。
1000万円の固定産税の評価額の土地のものであれば、1428万円。これ以下で持っていれば、銀行の評価上ではプラスに見られると、含み益があると、実体BSで見たときにということになるかと思いますね。
これまでいろいろ固定産税の評価額と時価についてお話したんですけど、これも勘のいい方ってね、非常にすでにお気づきだと思うんですけど、固定産税の評価額を0.7で割り戻すということで言いますとですね、銀行の土地の時価評価ということでお話してるんですけど、
実はこれって結局、固定産税の評価額がですね、銀行の単価にと同じということになるわけですね。銀行の時価評価というのがだいたいどこの銀行さんも0.7とか、0.65のところもあると思うんですけどね。
だいたい0.7と言われることが多いので、実際に銀行の時価評価、土地の時価評価額に0.7のストレスをかけて賭けも入れるとね、銀行の単価ということになりますけれども、それは固定産税の評価額イコール銀行の単価となる場合が非常に多いんじゃないかな、だいたいニアリーですよね。
というのを考えると、もっといいとですね、銀行の単価ですよね、それと固定産税の評価額以下で持っているとね、大きく資産超過というか、含み益を持っているということですね。
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逆に言うと銀行から見ると、この数字以下で持っているということはリスクが少ないと、ほとんどないと、単価以下で持っているということはそういう見方になるかと思いますので、そういう目線を持たれながら、どの価格で取得するのか持つのか、この辺はちょっと意識されるとね、非常に銀行さんの目線としても、銀行さんにも説明がしやすいですし、そういったことは意識されるとよろしいんじゃないかなと思います。
ということで、今回は前回の土地のお話の続きで、土地の取得の目線ということでお話しさせていただきました。
いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
