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はい、本日はレディオ、大山です。
いつもですね、東のレディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、
収録ですね、させていただいております。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
新築アパートを建てれば建てるほど、銀行評価がね、下がってしまう理由ということでお話したいと思います。
はい、まああの、この辺のお話ってね、結構新築アパートを建て続けにこう変われている方って、
結構早い段階で2棟3棟をね、やっていけば、まあ融資が止まったりとか、銀行評価が悪くなってと聞いたりしませんかね。
銀行のシステムって、あの会計上のね、まあ決算書とかそういうところで言うと、
庁簿上はね、建物って定額法でね、消費額を取っていくことになるわけですけれども、
実は金融機関のですね、使っているシステム、ある企業のね、システムでね、建物とか評価すると、
定率法でね、評価されるわけですね。
それで、まあよく、ある企業のシステムで使われている金融機関さんが多いということで、
今回はですね、その定率法についてちょっとお話ししようと思ってるんですね。
で、わかりやすいところで言うと、木造新築アパートをね、取得したとして、
まあよく築20年超えるとね、建物はゼロですよと、まあ21年目からゼロですよとかっていうね、
まあ金融機関さん多いと思うんですけど、今回の場合は対応年数20年で考えた場合に、
定率法でね、見ていくとどれぐらい減価していくかということでね、ちょっとお話したいんですね。
定率法でですね、考えると1年目がですね、対応年数20年のものだと、
0.891なんですよ、減価率が。
ということでもう1年経てば、もう1割以上減価しちゃうわけですね。
で、2年目で0.794ですね。
で、3年目で0.708ということで、もう3年目で3割減価してるんですね。
で、4年目で0.631。
で、5年目になればね、0.562なんですよ。
ということは、もう5年経てばね、新築の評価というのはですね、
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43%、4%、まあここから減価しちゃうわけですね。
もっと言えばですね、6年目になるとですね、もう0.501なので、
まあ6年経てばですね、新築で建てたアパートというのは建物がね、
まさに半分になってしまうということなんですね。
まあこれから減ってしまうということですね。
で、まあ財務省票の定額法で考えるとね、
例えば5年、20年のうちの5年になったら、まあ4分の1なんで、
まあ7割5分はね、残ってて、庁法上はね、7割5分ということになってくるかと思いますが、
実に定率法で評価されると、まあこういうふうに大きくね、減価しちゃうわけですね。
まあですから、よく定率法ってね、最初の何年かがね、大きく減価してということでなってきますね。
ということはですね、やっぱり新築のアパートをどんどんどんどん建てていこうとする方は、
銀行評価が厳しくなってくるということがね、言えますよね。
要はその減価した部分の足りない、評価の足りない部分を現預金とかね、
まあ他に何か持っている不動産、現金で取得した物件なんかで補充するような形で、
まあバランス、負債と値差のバランスを取っていく必要があるということですね。
これはまあ建物の話をしたわけですね。
で、まあ銀行評価がなぜ新築を建て続けると評価を落としてしまうかというところはここにね、起因するわけですね。
それでですね、少し余談になりますけれども、儲けてる会社がね、よく高級車を買う場合ってありますよね。
まあよく4年落ちのね、中古のベンツを買いなさいとかね、そういう方はね、書籍とかってありますけれども、
やっぱりこういうところなんですね。車って定律法で減価していきますんでね。
で、3年10カ月経った車両については、1年でね、焼却できるということがあるので、
まあ高額な車両をね、買っておけば1年はね、焼却とって、
まあそこでね、利益を圧縮できるので節電になると。
まああの、課税の繰り止めしているということなんですけどね。
その出口もやっぱり考える必要がありますが、こういうところにね、あるわけですね。
ということで、まあ今回はですね、新地下アパートを建て続けると、なぜ評価が下がるのかと。銀行評価がね。
こちらについてお話しさせていただきました。
いつもですね、東雲のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
またですね、コメント、いいねもですね、頂戴しまして、ありがとうございます。
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またね、励みともなります。
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それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
