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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴きいただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
クスワトウトウさんを応援するNPO法人ホットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢足旅、
以上各社の提供でお送りします。
はい、提供しますと話したんですけど、勝手に言ってるだけなんですけど、
私の仲良くさせていただいている経営者の方の会社を紹介させていただきました。
今回のテーマになりますけれども、
今回はこれから不動産賃貸経営を始められる皆様へということで、
シリーズでお話ししておりますけれども、
今回はその中でも不動産の価値についてお話ししようかなと思っております。
今回のテーマですけど、不動産の価値ということでお話ししようかと思っています。
このテーマでお話しするとなると、
不動産の価格って、例えば土地で言えば工事価格、
あと固定産税の評価額、相続税の路線価とか、
あとは実勢価格とか、そういった形でいろんな価格があるわけですね。
同じように不動産を見るときに積算評価とか収益還元で見たりとか、
それによって評価される不動産の価格も変わってくるということが一つ言えるかと思います。
私の仲良くさせていただいてます金融機関の支店長さんとか有志の担当者さん、
実際に取引ある銀行さんの支店長さんとか課長さんとか、
いろんな方とお話ししている中で出てくるお話を今回させていただきますけれども、
よく不動産の銀行さんの評価というのは取得減価主義ということで、
これよく新築の場合に言われる話なんですけど、
土地に関しては固定産税の評価額ですとか路線価とかそういう部分で評価されるかと思うんですけども、
新築の場合とかっていうのは建築の見積金額、取得価格ですよね。
それが評価額になるということで聞いたりもしますよね。
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ただこれっていうのは3年間ですよね。
3年以降経つとこれっていうのは建物の最長経つ価格、建物の面積ですね。
それに減価率をかけた、いわゆる定率法で評価されるわけですね。
ということは3年経ってしまうと新築の物件と中古の物件というのはそこに乖離が生まれてくるわけですね。
得手してよくあるパターンというのが新築の物件というのは融資が出やすい、取得減価主義ということでそういうことがありますよね。
ところがそれが3年4年5年と経っていって、
じゃあ実際の最長経つ価格で評価した際には金額がガクッと下がっていると評価額が。
そういうことが実際にあり得るわけですね。
今銀行さんの評価の中ではそういった私がちょっといろんな方にお話を伺う限り、
銀行さんの中でもそういう新築の場合には三つ盛り減価、そこで見る場合と、
もしくは露線化ですよね。露線化じゃないですね。
最長経つ価格に減価率をかけた、そういった形ので評価をする場合と金融関係によってまた違うみたいですよね。
ですからその辺はちょっと理解しておいたほうがいいですね。
新築で融資がつくからという形で買っていると、
何年か経った後に最長経つ価格で減価率をかけてということを評価したときに全く評価が出ないと、
なのに残済はたくさんあるとかそういうこともあり得ますので、
新築をやられる方は単純に融資がつくからとかではなくて、
最長経つ価格で見たときに実際にどれだけの評価が出るのかという部分は抑えておく必要があるんじゃないかなと思いますよね。
これは私の個人的な考えなので、これが正しいとかそうでないとかいうつもりもありませんけれども、
実際に私は新築の方はちょっとやっておりませんけど、全て中高で取得してますので、
自分の物件の評価というのは最長経つ価格に減価率をかけてということで、
銀行の評価額、それを7掛けとか5.65掛けして銀行の単価ということで数字を把握するようにしております。
それが一番銀行さんの目線に近いかなということで、それをまとめることで自分が資産超過なのか、
それとも債務超過なのかという部分も客観的に見えるかと思いますので、
そういう評価の仕方を私はするようにしております。
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今回は武道さんの価値についてお話をさせていただきました。
いつも東方の礼儀を聞いただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも招待しましてありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
