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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらのstand.fmですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継をね、するであろう予定のね、息子に残す記録として音声のね、収録をしております。
はい、今回のね、内容なんですけど、
先日ですね、私がちょっと講師というか、セミナーをね、ちょっとやらせていただいたときに、
いただいた質問の中でね、の回答ということでね、お話したいと思います。
はい、ある方からね、先日ちょっとセミナーを、私が講師としてやった際にね、
ご質問いただいた部分ですね。
特にね、初期の段階で、その方の周りの方はね、
入れ歯でこう、ぶっ切っていくっていう方がね、非常に多いということで話をされてました。
まあ初期の段階ではね、そういう形で入れ歯レッジでね、やられる方って非常に、
私もね、そういう感じでやってたので、気持ちとしてはすごい分かるんですよね。
それで手元資金をね、温存してということでお話をされてたんですね。
それに対してどう思うかということで、私にね、問いかけがあったんですね。
今でしたら、私がどう考えるかということでね、今回ちょっとお話したいんですけど、
私はですね、初期の段階でしたら、やっぱりキャッシュロー経営ですよね。
普段こちらのスタンドFMでお話している通りですね。
入れ歯レッジで現金を温存してということでね、その方はおっしゃってたんですけど、
私自身はね、やっぱり現金を手元に残すという意味でも、
やっぱりキャッシュロー経営をやっていくということが非常に重要だと思ってるんですよね。
その中では、社外流出せずに手元にね、現金が残るような形で、
原価消却とかね、収益を生みながら消却を取れるものを、いわゆる不動産になってきますよね。
そのスピードを上げていくということが非常に私は重要だと思って、
そうすればね、手元にお金が残るわけですね。
原価消却によってね、法人税の支払いとかそういうものが抑えられますので、
手元にお金が残るということになってきます。
その生まれたキャッシュを、余計なものにね、ただ浪費してはしょうがないので、
やっぱり収益を生み出す不動産を取得していくということがね、
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早期に拡大していく秘訣ではないかなと思ってますね。
そう聞くとね、現金買いで買われているのかということでね、
理解される、そういうふうな形で思われる方が多いんですけど、
実はですね、私は別に現金買いを推奨しているわけでも何でもなくて、
融資はね、効率的に金融機関さんに融資していただいて、
やっていくべきだと思うんですよね。
やっぱり何が大事かというと、やっぱり実体BSですよね。
特に自分の持っている金融個人、法人合わせて金融資産とかね、
実際に所有している不動産の銀行評価とか、
そういうものに対して残済借り入れがどれぐらいあるのとか、
そういう部分ですね。
ですから法人の決算書の財務書表だけじゃなくて、
個人法人を含めて実体BSを出すんですよね。
金融資産も含めて、あと所有している物件の自家評価、
それに対して残済がどれだけあるということで、
含み益がどれだけあるという部分とか、
もしかしたら自家評価で出した場合には含み存があるかもしれませんし、
自分が資産長官になっているのか、財務長官になっているのか、
これ全体を把握する必要がありますよね。
ですから金融機関さんと話す時も、自分が資産長官になっていると思えば、
金融機関さんとの交渉も効くでしょうし、
逆に自分が財務長官になっているのであれば、
金融機関さんと話す前にそこの足りない部分を補う算段を考えなきゃいけないですよね。
ですから何でも借りればいいという話ではなくて、
自分がまず全体がどういう状況にあるかというのを、
まずは第一を把握するということが大事ですね。
担保余力があったりとか含み益があるのであればレバレッジをガンとかけていいと思いますし、
逆に含み存があるのであれば一部売却とかしてバランスをもう一度取り直して、
そこから再度チャレンジという形で、
いずれにしても実体BSを意識した賃貸経営をやっていくというのが一番大事だと思うんですよね。
単純にハイレバレッジがいいのかどうなのかというのは一概には言えなくて、
その人の資産状況とかそういうものによりますので、
そういう簡単な話ではないということが一つ言えるかと思うんですね。
個々にバックボーンとか資産背景って違うと思いますので、
それは一概には言えませんよね。
この方は年収がいくらとか非常に高いものであればレバレッジをかけて取得するというのも戦略だと思いますし、
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そうでなければやっぱり先ほど言いましたように実体BSを見てバランスを取りながらやっていくというのも一つだし、
答えはその人によるということになるかと思いますので、
その辺は理解した上で実体BSを理解するということからまずはスタートするのが一番いいんじゃないかなと思いますよね。
ですからハイレバレッジがいいのかどうかという答えは人によるということですね。
ということで私はそのようにちょっと考えます。
ということで今回は初期の拡大のフェーズの中ではどう考えるかということでお話をさせていただきました。
いつも東音のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
それでは今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。
