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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸券をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただきます。
はい、今回のテーマはですね、
不動産の賃貸業というとね、金融機関さんとのお付き合いというのがね、必ずあると思うんですけども、
その金融機関さんとの関係の築き方についてね、お話ししたいと思います。
こちらのテーマって、たびたびお話はしてるんですけども、改めてね、
最近私がちょっと意識していることについてお話ししようかなと思っています。
まずね、この金融機関さんにご融資とかね、相談するとき、初めて取引するときとかね、金融機関さんとどういう付き合い方をするかということで、
最近私が非常に意識しているのはですね、金融機関の担当者さんとか、課長さん、支店長代理さんとかね、
その方々と仲良くなることを私は非常に意識しているんですよね。
当初ね、私も銀行さんに融資とか相談する際は、銀行さんも貸したいというのはわかっていても、
なかなかね、敵対する敵ではないんですけども、どうしても貸し困ってね、
フランクに話すことがなかなかできなかったりとかしてたんですけども、
最近はですね、自分の事業に対する説明だとか、今の財務状況とか、そういうものをね、しっかり何を話せばいいかというのがね、
刑法審とかそういうものについても話せるようになってきてからは、結構ざっくばらんにね、本当に仲良くさせていただいてますね。
当然ご許しいただくには、個人・法人の今の財務状況がどういうものかとかね、
私なんかは個人と法人二者でやってますので、なぜ法人二者なのかとかね、
この法人二者というのは息子の二人おりますんでね、事業承継を想定してやっていますという話とか、
最近ではですね、長男が不動産屋に勤めてまして、いずれ近い将来事業承継すると、そういった流れの話から入っていったりするわけですね。
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私なんかはですね、決算書の数字というのは大したことないですね、正直言ってね。
基本的にはキャッシュ・ロー経営するということで、利益を借りるしないようにということ、利益を圧縮しているわけですね。
意図的に原価消却を積極的に取っていって、そういった形にしています。
ですから、純資産ですよね、純資産のいわゆる利益常有権を積み上げるよりも、役員借入金をガツンと入れているわけですね。
そういった意図とか経営方針についてもお話してますよね。
やっぱり原価消却の有効性とか、そういうものとか、こちらのラジオでお話している内容を話すわけですね。
私も最近はですね、銀行のスコア、格付けの数字がだいぶ財務改善によって良くなってきたので、格付けに関するお話なんかも結構してますね。
うちの個人法人は財務消化年数が何年でとかね、キャッシュローがこれぐらいでとかね、あと自己承認率がこれぐらいでとか、
この辺の話をするとね、やっぱり金融官さんは、この方結構わかっている方だなというふうにも見ていただけるかと思いますので、
そういった意味でもね、自分をさらけ出すというわけじゃないんですけどね、やっぱりそういった形で話してますよね。
逆に私なんかはね、RCの一等ものとかは買いませんからみたいな感じでね、消却が遅いので買いませんと。
逆に木造や軽鉄の物件で消却のスピードを上げていったりとか、いかに土地を安く持つかとか、そういうお話もしてるわけですね。
以前もね、ちょっとお話したと思うんですけど、金融機関さんの開拓の方法については、私が一番ベストなのはですね、
やっぱり周りの大家さんとか、多業種でもいいんですけども、経営者の方から金融機関の支店長さんをね、紹介してもらうのが一番私はいいと思ってるんですね。
やっぱり窓口ってね、若い担当者からスタートすると、なかなか時間もかかるんですね。
いきなり支店長さんを紹介していただけると、支店長さんと経営に関するお話ができますので、
その支店の中ではね、ある意味この人は分かっている人だねと、そういう認識をしていただけるということもありますので、そういう部分を私は強く意識してますかね。
あとはその紹介に入って、支店長さんと合資交換会とかね、そういったところで名刺交換からスタートしてという、そういうやり方をされている方もいらっしゃいますけど、
それもね、なかなかいい手だなと思いますよね。
なかなかね、銀行の窓口行ったところでなかなか支店長さんにお会いすることってできないんですよね。
ですからどうやったら支店長さんにお会いすることができるかということを考えた方が私はいいと思うんですね。
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実際にその融資を通していただくのはね、本部の融資部とか審査部とかになりますけども、
それを挙げていただけるのがですね、支店の支店長さんということになってくるかと思いますので、
そういうところを考えてもね、やっぱり支店長さんとつながるというのが大事だと思いますし、
ザックバランにね、経営についてこちらのことを開示して、向こうにも理解していただけるようにということでね、
ちゃんと数字でやっぱり説明するって大事ですよね。
理想とかそういうものではなくて、やっぱりきちっと現実を見て数字、今の現状をしっかり把握しているということを、
ちょっとまずお話しするということが大事だと思いますね。
金融官さんの格付けのお話でもちょっとしましたけど、定性評価というのはですね、
いわゆる主観の評価になるので、その評価する担当者さんによってバラツキというのは当然出てきますよね。
そう考えるとやっぱり定量評価の数字の部分というのが非常に大事で、
そこの数字の部分をいかに把握するということが私は大事だと思っているんですよね。
そういうことを意識しながら金融官さんはね、まず支店長さんを紹介してもらうということと、
金融官さんもね、融資したいんですよね。で、いいところに融資したいんですよ。いい会社にね。
そこを理解してザックバランにね、こちらの内情とかもしっかり話して、
投資ではなくてね、やっぱり経営ですよと、事業ですよと、
そこのところを全面的にお話しすると、ちょっと違うなということでね、思われるかと思いますね。
格付けの仕組みなんかも分かっているとね、この人は分かっているねということにもなるかと思いますので、
そういったところを意識しながらね、金融機関さんとの初見でのやり取りをさせていただいております。
ということでね、今回は金融官さんのやり取りということでね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメンティニューもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼致します。ありがとうございました。