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はい、今日のラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業所経のね、予定の息子にですね、残す、
音声の記録ということで収録の方ね、させていただいております。
はい、今回のね、放送の内容ですけども、今回ですね、
本質をね、抑えるという内容でね、お話ししたいと思います。
はい、本質を抑えるということでね、今回お話ししたいんですけども、
先日ですね、私がね、勉強させていただいてますJLTですね、
代表が杉田芳信さんなんですけど、そちらの方でね、私の方でセミナーということで、
時間をね、頂戴してお話をさせていただきました。
で、その中でね、お話の内容につきましては、
金融機関さんがね、どういう視点で顧客のね、決算書とか、
そういうものを見ているか、格付けのお話とかですね、
そういうものとか、あと母会資産とかね、
そういう部分につきまして、まとめてね、お話をさせていただきました。
その内容につきましてはですね、JLTの代表の杉田芳信さんがね、
普段ね、お話しされている内容を要約した形で、
私のですね、自身の決算書とか、格付けの表とか、
そういうものとかね、銀行さんに出している資料をもとに、
見やすくね、見えるかじゃないですけどね、
そういった形で説明をさせていただいたんですね。
過去にね、こちらの私のスタンドFMの中でも、
いろんなね、銀行さんとのやり取りとか、出している資料のお話とか、
そういうこともさせていただいているんですけど、
そのセミナーの中でね、あったお話をね、ちょっとしようかなと思っています。
いろんなお話がありましたので、
その中の一部をね、要点だけちょっとお話ししようかなと思っています。
金融関さんに出す資料ということで、
私なんかもね、金融関さんが見ている銀行評価のね、
不動産の価値の部分ですね。
に対してね、私の残済がどれぐらいで、
実際含み益がありますよとか、そういう部分ですとか、
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実際にね、各物件から上がってきます税引き後のキャッシュローですよね。
そういう部分が全部でトータルこれぐらいになりますというようなものとかですね。
あとは実際に私が、個人と法人2社ですね。
個人法人も金融関さんは一つで見るということになりますので、
そこに関する資産の話とかね、そういうものをね、お話ししました。
その中では母会資産とかね、そういう部分についてもお話しさせていただいたんですね。
あまり私はですね、決算書とか金融関さんに出す、もちろん出しますけれども、
それに添付する資料というのは本当にたくさんは出さずにですね、
本当に要点だけまとめた一覧にしたものを3枚ほど出してるんですね。
それを見れば金融関さんも個人法人を含めて一目瞭然で、
こちらの資産状況とかそういうものをお話しできるようにしています。
以前の放送の中でもお話ししましたように、
例えばね、決算書の財務書表だけ見て金融関さんは全てを把握できるかというと、
そうではないわけですね。
不動産についても再評価、金融関さん独自の資料でね、再評価しますし、
妨害にまた持ってる金融資産とかそういうものがあれば、
そういうものも当然見せてという形で金融関さんに評価していただくために、
妨害資産がどれだけあるとか、そういうものも一覧にして見やすくして出してるわけですね。
それもね、もちろん非常に大事なんですよね。
私も金融機関さんに説明するためにそういった部分の資料をね、
分かりやすく資産調査になってますよとか、
全部でね、賞味準資産がこれぐらいありますとか、
ですからこんだけの含み益があるからこれぐらいの融資は可能なんじゃないかということでね、
金融機関さんにご相談をさせていただいてるんですね。
もちろんそういった資料って非常に大事ではあるんですけども、
やっぱり本質的に経営者としてですね、
やっぱり金融機関さんにきちっと財務条件を説明できるということがね、
本質をやっぱり理解するということがやっぱり重要だなということを感じますよね。
もちろん私が全てそれが理解できている、
そういうことができているかというと、私もね、足りない部分というのはたくさんありますので、
日々ね、杉田志村さんなんかと話してるときはね、
こういうことも説明の中には加えたほうがいいなとか、
こういう部分って大事だなとか、いろいろ勉強させていただいてますけども、
そういう部分って非常に大事ですね。
単純に金融機関さんに決算書だけ出して融資が出してもらえるかというと、
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やっぱりそうではないんですよね。
先ほど言いましたように、帳簿以外のものとかいうのもありますし、
自身がこういう意思で経営してますとか、そういうことですね。
そういう部分もやっぱりきちっと自分の口で説明しなければいけないと思いますし、
何回か前の放送でね、会計のお話とか、税金の話とかね、税務とか、
そういう部分とかもね、理解してないと経営者として説明がね、
なかなか不十分ということもありますよね。
こちらがどうしてこういうふうな意図でやっているのかという部分をきちっと説明するということがね、大事ですね。
そういう意味では、単純に資料を出せば金融機関さんが融資していただけるかというと、
そうではなくて、やっぱり自身の言葉できちっと金融機関さんに納得していただけるような説明をする必要があるかと思いますね。
銀行員の方もね、特に若い方に多いと思うんですけど、
あんまりいろいろそういうお話をしてても、何か本当にわかっているのかなというリアクションの方、
ポカーンとしている方も中にはいますので、支店長さんぐらいになるとね、ある程度そこの部分というのは理解していただけると思うんですけど、
特に若い窓口で担当者の方が出てこられた場合には、そういう部分がわかっていない方も中にはいらっしゃいますので、
やっぱり本質を理解して、自分が理解しないとやっぱり人に説明して伝えるということはできないかと思いますので、
そういう部分というのは非常に大事ですよね。
ですから勉強が必要になってくるということにもなってきますよね。
ですから、いつもお話してますけど、不動産を買えばなんとかなるとか、そういう話じゃないんですよね。
やっぱり経営をしていくという意識が何よりも大事で、
不動産を買えばというのはね、やっぱり株屋なんとかと一緒で、投資目線ということが一つ言えるかと思いますので、
事業としてきちっと経営者さんに説明して、事業性の融資を獲得するということになってくるかと思いますので、
事業性の融資を獲得したければ、事業の意識を持って取り組むということと、
やっぱり経営について学んで自身できちっと説明できるように理解するということが何よりも大事じゃないかなということを感じた次第ですね。
不動産も今、すごい高い指標の中で取引がされていると思うんですよね。
そういった中では、やっぱり経営について学んでいかないと、実際に手元にお金が残らないと、
大きな借り入れだけして残らないと、そういうことにもなり得ますし、
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実際に銀行評価よりも高い価格で取得していると、いずれ金融関係者から事業性の融資というのもストップするでしょうし、
そういった部分をBSとかを理解しながら考えていく必要がありますよね。
BSを理解できるようになってくると、その中で無駄なものとか改善していく部分というのが見えてくるんですよね。
次に取る方向性とかそういうものも見えてきますので、やっぱり本質を抑えるというのが大事だと思いますね。
こういう部分を後回しでいいんだと、そのうちできればいいんだという方も、中にはそういうご意見の方もいらっしゃいますけど、
私は違うなというふうに思いますよね。ということで、今回のお話は本質を理解するということでお話しさせていただきました。
いつも東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
