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はい、フォーニッツ山レディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビーラン、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
コスタートお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラウイットおごりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回の放送のテーマですね、今回の放送は、私の考えるですね、
プロパー融資を獲得するための秘訣ということで、お話しさせていただきたいと思います。
はい、こちらのスタンドFMを聞いていただいている皆様というのはですね、
不動産の賃貸業を行われていたりとか、これから始められる方がほとんど聞かれているのかなと思うんですよね。
で、その中でね、不動産の取得についてですけども、銀行融資って切っても切り離せないものかなと思いますよね。
で、銀行融資にもね、いわゆるパッケージローンですよね。
アパートローンとかのパッケージローンと、いわゆるプロパー融資といわれる事業制の融資ですね。
これ2つあると思うんですけど、大きく言うとですね。
今回は、いわゆる属性とかそういったところのね、物件のね、あれがハマるとかそういうので融資が出てしまう、
アパートローンではなくてですね、プロパーローンですよね。
こちらについてね、ちょっとね、お話ししようかなと思います。
プロパーローンですよね。プロパー融資と言いますと、いわゆるね、個々の銀行さんがね、個々の顧客に対してのオーダーメイドの融資ということになりますよね。
事業制の融資ということになるわけですね。
その中でね、私もお付き合いのあるね、金融機関さんの担当者さんですとか、
あと周りのね、賃貸業をやられている方の、また違うエリアでね、やられている方のお話ですとか、
実際に金融機関の支店長さんとか担当の方のお話とか、そういうものも踏まえて、
今ね、私がちょっとね、考えているところをね、今回お話ししようかなと思っています。
まずね、プロパーローンの考え方として、やっぱり一番最初はですね、やっぱり物件ありきじゃないかなと思うんですよね。
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で、その中でもね、キャッシュロート担保評価ってね、あると思うんですけど、
今ね、私がやっぱり重要じゃないかなって考えているのっていうのはね、基本的にやっぱりあの物件の評価ですね。
よくね、銀行評価学の話とかね、してますよね。
で、銀行評価学に対して7割とかのね、かける、コンマ7とかかけたものが銀行の方でね、ストレスかけている銀行の担保評価学ということになるわけですね。
これよくね、銀行さんの方は単価と言いますけど、そこの部分の数字をね、意識するのが大事かなと思いますよね。
ということは、銀行さんの方で評価したときに、路線価とかね、相続税の路線価と、あとは固定産税の評価額をもとにして、土地に関してはね、出しまして、
あと、建物についても残価率とかね、そういうものを加味した上、銀行評価学ってね、ほぼ出されると思うんですよね。
で、そのね、銀行評価学に対してストレスをかけたものが先ほど言いました銀行の単価ということになるわけですけど、
そこの部分を強くね、意識した方がね、銀行のプロパイ融資に近づけるのかなと思いますよね。
で、銀行の単価という形ね、銀行評価学に0.7かけた単価ですよね。
実際にこの数字でね、売買の価格が成立するということは非常に難しくて、相当ストレスのかかった数字ということが言えるわけですね。
ですから銀行さんのね、プロパイ融資の中では自己資金を求められたりとか、銀行の単価でね、取得できればフルローンということもね、あるかと思いますけど、
ですから基本的には銀行さんもね、今フルローンというのはほとんど出ないということで、
実際には8割融資とか9割融資ということで、1,2割の自己資金を求められたりとか当然になってくるわけですね。
それに対して評価が伸びない物件については共同担保を求められたりとかですね、
その不足している部分の担保評価額を補うためにそういったね、協単も取られたりとか、あと個人保証とかね、そういうものをね、銀行さんというのは取りに行きます。
そういう銀行さんのね、思考を理解した方がいいですよね。
ですから何でもね、手当たり次第に銀行さんに持って行ってぶつけるっていうのは、私はね特策じゃないと思っています。
そういう私もね、以前はね、そういう形で少しやってる時もあったんですけど、数打ち当たるというのは非常に効率も悪いですし、
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私がね、思うのは逆にですね、そういうことをやってあまり評価の伸びない物件ばっかりを銀行さんに融資脱進してて、
全然ものにならないと、そういうことが続きますと、銀行さんの目線からするとですね、
これって、この人ってあんま分かってない人だねということになりかねないわけですよね。
銀行さんが融資したがるような物件がどういうもので、どういうものが評価出るのかというのをやっぱり理解してないという見方にもつながるかと思うんですよね。
ですから銀行さんの見方を評価を理解するというのは非常に重要だと思っています。
もちろんね、キャッシュロー回るということが大前提にはなりますけど、
まずはね、物件ありきですよね、銀行評価、ここの部分が非常に重要かなと思いますね。
逆に銀行の単価で買えるような価格で買えるような物件でしたら、
こちらの方はフルローンの可能性とかも十分にあるということで非常に良い物件ではないかなと思いますよね、評価上はね。
あとは実際の実時とか、そういうものはまた別の話ですけど、そういうふうに思いますね、銀行評価上はいいんじゃないかなと思いますね。
で、それとね、物件の評価と合わせてやっぱりね、大事なのがこちらの私のスタンドFMのお話してますけど、
個人法人における財務書評の、特にBSですよね。
こちらの部分が非常に重要で、大きく資産超過とかね、そういった形になっているような場合にはプロパー融資に近づけるということになるんじゃないかなと思いますよね。
ですから、何でもかんでもね、手当たり次第、行動するというのは非常に大事だと思いますけど、
逆に何でもかんでもね、本当に脱信して評価の出ないものばかりぶつけても、逆に銀行さんから信頼を失うというかね、
この人はもうわかってないねとかっていう、そういう評価にもなってしまわないかということを危惧してしまいますよね。
そういったところも考えながらやっぱりやっていかなければいけないんじゃないかなと思いますよね。
ということで、今回は私の考えるプロパー融資を獲得するための秘訣ということでお話しさせていただきました。
いつも東方の礼儀を聞いただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
