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はい、フォーニチュアマラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセティヴィラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
クスワトウトウさんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の主格説、金沢地旅、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回の放送の内容ですけれども、
今回の放送の内容はですね、これから不動産賃貸をですね、始められる皆様へということでね、
またね、お話ししようかと思ってますけれども、今回のね、テーマですね、今回のテーマは、
アパートローンとプロパーローンですね、プロパーUC、 これ違いますよということでね、お話ししようかなと思ってます。
はい、不動産の賃貸業をね、これから始められると思っている方とか、始めたばかりの方の中でね、
不動産に関する融資っていうと、よくね、 例えばアパートローンとかですと、
オリックスとかですね、いろんなそういう融資がね、あるわけですね、ローンがね。
それと各都市銀行さん、地銀さん、信金さんのプロパーローンというのがね、プロパー融資というのがね、ありますよね。
その違いっていうのをね、理解されてますでしょうか。 これね、ちょっと理解した方がいいですよね。
アパートローンと言いますと、いわゆるパッケージローンということで、 まあ、おおむねね、住宅ローンの延長とかっていうふうにもね、言われたりしますよね。
簡単に言いますとですね、 個人の属性とか年収とか、そういったところで融資が付くかどうか、
そういうところをね、 見たりするわけですね。
それに対してプロパー融資というのは、いわゆる事業制の融資ということになりますので、
その事業に対して、銀行さんが評価するということになりますよね。
実際には、事業制の評価というのも、銀行さんというのはね、 銀行員の方もなかなか評価が統一された視点で評価できるかというと難しいということで、
実際には格付けをもとに、融資を実行するということになるかと思うんですね。
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そういった違いがあるわけですよね。
一番最初に、お勤めの方がこれから不動産を始められる場合というのは、なかなかプロパー融資というのは難しいと思いますので、
アパートローンとかを使われることが多いと思うんですね。
賃貸業としての実績がないということで、 アパートローンとかを使われる方が多いと思います。
当然私もね、兼業でやってました時は、そういう形でアパートローンで優勝していただいてということにスタートしたんですよね。
そこをね、ちょっと理解する必要があると思うんですね。
アパートローンですと、大体2.5から大体どうですかね、 3%もしくは4%という金利でね、なるかと思いますよね。
また、プロパーローンですと、低い金利の方は1%とかね、そういう方もいらっしゃいますし、
私のお世話になっている方なんかは、賃貸業で0.5%で優勝を引いたりしているわけですね。
しかもね、個人の担保とか個人保障とか取られないでということでね、
賃貸業で0.5%って非常にすごい数字だと思うんですけどね。
中にはそういう方もいらっしゃいますよね。プロパーローンというとオーダーメイドのね、その案件その案件による優勢ということになりますよね。
勘違いしてはね、まずいなっていうのが、やっぱりね、アパートローンを事業生の融資と混同するとね、非常にちょっとまずいんじゃないかなと思いますよね。
最初初期の頃ね、アパートローンで使って買い進めたりすると、自分はね、融資が何本でも付くんじゃないかとかね、
そういう感覚にすらね、なってることってね、あるんじゃないかなと思うんですね。
一般的に言いますと、プロパー融資がなかなかつかないような物件でも、属性が良ければね、
事業の方ですとか、お医者様とか、かなりね、年収の高い方ですとか、属性が良ければね、アパートローンで融資がね、かなり融資額としては引ける可能性がね、高いという部分がありますよね。
そうなるとね、どうなるかというと、借り入れ方になってね、他公に持って行った時に、例えば担保評価がね、担保価値があまりないということで、
属性で買い進めるとね、いずれね、ちょっとアッパーが来てしまうという部分もね、あるかと思うんですね。
その辺もね、アパートローン使う時には考える、ちょっと意識するとね、いいんじゃないかなと思いますね。
私もね、アパートローンで不動産買い進めてきましたので、アパートローンにすごくお世話になっていますので、その部分というのは非常に感謝しておりますけれども、
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ただね、アパートローン使う時に気をつけなきゃいけないのは、他公に持って行った時にね、事業性の融資として見た時に、どれぐらいの融資が引けるのかというのはね、把握しとく必要がありますよね。
そうしないと、アパートローンで買い進めていったがために、次の融資がね、つかないと、まあいうこともね、なり得るわけですね。
もちろんね、自分の金融資産ですとか、母外にね、どれだけの金融資産を持っているとか、いろいろね、そういうものが加味して、バランスシートで見て、債務調査なのか、資産調査なのかと、そういう視点で銀行さんを見られるかと思いますので、
それがね、債務調査になっていなければ、プロパーでも融資はつくかと思うんですけど、
まあそういうね、全体個人法人を見た時に、自分がね、どういうふうに銀行から見えるか、そういうのはね、数値に落として、しっかりね、把握しとく必要がありますよね。
初期の頃はね、アパートローンを使って、次第にね、ある程度実績を積んでくると、プロパーにね、プロパー融資で銀行さんからね、融資を得て、ということをね、考えていく方が、まあほとんどだったと思うんですけどね、
ある程度規模とか、買い進めていくことを考えると、まあそういうことをね、意識される方が多いんじゃないかなと思いますよね。
また地方においてはね、そもそもね、アパートローンとかっていうパッケージ商品がなくて、銀行さんから、
初っ端からね、事業生の融資とか、もしくは保証協会付きの融資とか、そういう形でね、融資を引かれる方もね、いらっしゃるかと思いますけども、
そもそもね、アパートローンと事業生の融資というのは違いますよということはね、一つ認識すべきだと思いますね。
で、もう一点その注意すべき点は、アパートローンでね、買えるからということで買い進めると、
他公にね、自分の所有物件を再評価してもらったときに、担保余力がなくて、担保評価が出なくて、
大きく債務懲価と、そういう状態にならないようなだけね、ちょっと気をつける必要がね、あるんじゃないかなと思いますよね。
実はこのお話というのは、全く私にはまっている話で、アパートローンで買い進めて、
アパートローンが悪いわけじゃなくて、アパートローンで買える物件をですね、他公に持って行ったときに、なかなか担保評価が出ないということで、
その先でね、融資がつかなくなって、発泡ふさがりになったと、そういう経緯がね、私の場合はありましたので、
そこからね、リカバリというかね、もう一度リセットし直してとかっていうのも、非常にね、オフバランスをしたりとか、
そういうことでいろいろね、取り組んだ結果、改善はね、されてますけども、時間的な部分とか、コストとかね、
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そういうのを勘案すると、少し遠回りしてしまったなというのは、正直なところね、私の中での実感としてあるものですから、
そういう部分は意識されるとね、よろしいのかなということでね、今回はアパートローンとプロパー融資、
こちらの違いについてですね、お話をさせていただきました。
いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容はね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと、大変ね、励みとなります。
ということでね、今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
