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本日はのラディオ、大山です。
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以上各社の提供でお送りします。
今回のテーマですけれども、
これから不動産賃貸を始められる皆様へということで、
またお話ししたいと思うんですけど、
アパートローンの使い方ということで、
今回お話ししたいと思います。
今回のテーマはアパートローン、
こちらについてお話したいと思うんですけど、
今回お話しするお話というのは、
私の考えとなりますので、
これが正しいとか正しくないとか、
そういうことを言うつもりもありませんし、
今私が考えること、思うことをお話したいと思います。
まずアパートローンの使い方について、
アパートローンということで、
不動産の購入に関しては、
銀行さんから融資していただくと考えたときに、
どういう形で融資をしてもらうかということがあります。
一つがアパートローンと言われる、
例えばオリックスさんとか、
問題になったS銀行さんとか、
いろんな銀行さんがありますけど、
いわゆるパッケージのローンということになります。
いわゆる事業性の融資ということで、
プロパーローンとプロパー融資ということになると思うんですね。
それについて、プロパー融資が、
銀行さんのほうで厳しいと判断された場合には、
信用保証金を買い付きで融資と、
そういうことがあるのかなとは、
大きく分けるとそういう感じであるんじゃないかなと思いますよね。
アパートローンについてお話ししますと、
アパートローンって基本的には、
住宅ローンの延長線上にあると私は捉えていまして、
やっぱり借り入れを申し込む方の年収とか、
そういう属性に頼った融資ということが、
一つ言えるかと思うんですね。
ここでちょっと注意しなきゃいけない部分というのは、
やっぱり属性が良ければ、
例えば担保評価とかあまり出ない物件でも、
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年収が高ければ融資が付いてしまうというところが、
一つ特徴としてあると思うんですよね。
アパートローンとかだとパッケージになるので、
融資期間も20年、30年と、
いわゆる普通の事業制の融資だと15年とか、
そういうところだと思うんですけど、
それが20年とか、古い木造とかでも30年とか付くという可能性が高いですよね。
そういう部分が特徴としてあるのかなと思いますよね。
その中でやっぱり注意すべきなのは、
やっぱり属性でそういった変えてしまう物件が、
じゃあ他個をその後に事業制の融資に切り替えようと思った時に、
どう評価されるかという部分ですよね。
ですからアパートローンを使うにしても、
担保評価とかそういう部分はちょっと意識して、
あまり大きく財務調査というか、
そういう担保をしたりとか、
そういう部分はちょっと気をつけながらアパートローンを使うにしても、
融資をしていただくということは、
物件を選定するというのが大事かなというふうに私は思っております。
そう言ってますね。
私は当初、独立するまではずっとアパートローンを買い進めてということで、
やってましたので、
大きく担保割れするような、
売価に対して大きく担保が出ない物件を取得し続けたというところで、
発泡塞がりみたいな状態になったんですよね。
独立して、私のエリアの知人さん、親近さん、
いろんなところを回りましたけど、
全て追加の融資というのはダメですと、
そういう回答になっていました。
今考えると、その当時は財務書評の見方とか、
理解が全然できていなかった部分があって、
今考えれば当たり前だよなという内容ではあるんですけど、
やっぱり不動産の賃貸業をやっていく上で、
規模をある程度大きくしていきたいという考えであれば、
当初、最初から事業生の融資ということで、
融資が引ければそれが一番いいですけど、
何も実績ないところで、
そういう融資というのが難しいでしょうから、
まずはアパートローンで1等2等と、そういう形で進めて、
次は銀行さんに事業生の融資ということで、
プロパーで融資が出ればいいですけどね、
それが難しければ信用保障協会付きということで、
銀行さんにお願いしてという感じが、
セオリーなのかなというふうには思っておりますよね。
最終的にはプロパーで融資と、
そういう形でやっていくのが一番スタンダードというか、
そういう形じゃないかなと思いますよね。
やっぱりアパートローンって先に話しましたように、
属性が良かったり年収が高かったりすると融資が付きますので、
やっぱり取得する物件を選別した方がいいかなと思いますよね。
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単純にアパートローンが付くからといって飛びついて買うと、
後々苦労する羽目にもならざるを得ないかなということは感じたりしますよね。
もちろん買った物件が、
例えばご自身がお持ちの金融資産とかそういうものに対して、
大きく資産と負債のバランスを考えた時に、
そこでマイナスになっていなければ、
その限りではないかと思いますけれども、
やっぱり不動産については数千とか下手すりゃ億とか、
大きい金額になりますので、
例えばその担保の部分で3000万ショートしているのに、
現金が3000万なければ当然マイナスと見られますし、
そういうバランスシートを意識しながらアパートローンを使うにしても、
買い進めた方がいいのかなというふうに今は私は思っております。
あとアパートローンは、
実際通常の事業生の融資よりも金利も高くなりますので、
その分融資期間長く取れるという側面もあるかもしれませんけど、
いろいろシミュレーションとかしながら、
アパートローンについては年収に対して融資を出してもらえるということで、
いずれアッパーが来るということを考えても、
今これまでお話したような進め方で買い進めていくのがセオリーかなという感じで思います。
ということで今回はアパートローンについてお話をさせていただきました。
いつも東宝のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントや意見も頂戴しましてありがとうございます。
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ということで今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。
