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はい、フォーニッツのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、今回のお話ですけれども、今回はですね、アパートローンとプロパー融資ですね。
こちらについて少しお話ししようかなと思っております。
はい、今回のテーマはですね、アパートローンとプロパー融資ということで、
この辺のテーマのお話というのはね、書籍とかいろんな情報の発信されている媒体とかね、
そういうもので見ればすぐ一発で出てくる内容ではあると思うんですけど、
基本的にアパートローンというのは個人の属性とか資産背景とかそういうものをベースに金融機関さんが評価してということで、
いわゆる型にはまったパッケージローンと言われるやつですよね。
言い方を変えると住宅ローンの延長みたいな形ですね。
プロパー融資に関しては銀行独自でね、その顧客を格付けとか銀行独自の評価によって評価して、
事業性の融資ということで、いわゆるカスタマイズした融資ということになりますよね。
これって同じ融資としても全然違うものなんですよね。
よくアパートローンで不動産を始めてということで、私もそんな感じで始めて、
途中プロパー融資を引こうとして地銀さん、信金さんに融資を脱進したんですけども、
財務状況があまり良くなくて借り入れ方という状況とかもいろいろあったりとか、
あと物件自体もその当時は私が取得するときに他のいわゆる投資家と言われるような方々が、
さっとアパートローンとかで融資を付けて購入されてたんでしょうね。
なかなか買えない時期もありまして、一旦プロパーローンは諦めてというかね、
物件を抑えるとかそういう意味合いでもアパートローンに属性に頼ったアパートローンで、
私なんかは兼業の時は進めてきたんですよね。
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ただ本当にアパートローンというのはちょっと気をつけなきゃいけないと思うんですけどね。
融資がその属性によっては出ちゃうんですよね。
あんまり評価の伸びない物件に関しても融資が出ちゃうので、
この辺は本当に気をつけるべきですよね。
そういったところにハマる方って結構非常に多いと思うんですね。
私もそういう状況にハマって、実際に財務改善をしてということで、
何年かにも渡ってそういった形で財務の改善を行って、
今ではプロパー融資を数年はこうやってしていただけるようになってきたというところですね。
買わなきゃ始まらないという部分ももちろんあるんですけども、
融資がつくから何でも買えばというのはやっぱり正解ではないのかなと、
今私がやってきてて思うのはそういうところですね。
できる限り法人を早く設立して事業として評価してもらえるということが一つ大事だと思うんですね。
銀行さんの事業性の融資ということで格付けとか評価する場合には、
いわゆる決算機を2機減らないと銀行さん自体も格付けできないそうなんですよね。
やっぱり2機というのは法人の決算書を見て、
1機だけでやっぱり足りないというのは、
その変動が見れないからやっぱり2機必要だということなんですよね。
ですから、例えば私なんかは思うのは小建てとかをもう1棟早々と購入して、
法人を立てて1棟購入して、2機そうやって事業実績をつくっていけば決算書が2機できるわけですから、
そういった形で拡大をある程度の不動産の収入を増やそうと考えるならば、
そういったところを意識した方がいいかなと思いますね。
融資を引くだけが正解ではなくてというのはありますよね。
YouTubeなんかでも不動産の賃貸業、不動産投資の発信されている内容とかありますけど、
もうアパートローンと事業性の融資というのは全く別物なので、
正直アパートローンで買い進めたというのは、
その方の属性とかそういう資産背景という部分によるところもかなり大きいと思いますので、
やっぱりある程度の事業規模とかキャッシュローを得ていこうと考えるならば、
最初から事業性融資を獲得するための行動を考えるべきですよね。
そういう部分でも決算内容、財務内容をよく自分の中で理解して、
今自分がどういう状況にあるかということも把握しつつ進めていくべきじゃないかなと思いますよね。
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アパートローンを否定するわけではないんですよ。
ただ、アパートローンだとあんまり銀行から評価の出ない物件も融資が付いちゃうので属性によってはね。
そういうところを自身のバランスシート、実体BSをよくよく把握して、
銀行からどういうふうに見えるということを常に意識したほうがよろしいかなということで、今回はお話しさせていただきました。
いつも東野レディを聞いていただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
