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はい、フォーニッツ ワンワンレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、石川県金沢市の宿泊施設、金沢地旅、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、放送の内容ですけれども、これからですね、不倒産賃貸業を始められる皆様へということで、
第12回になりますかね、今回こちら12回目の放送ということでね、したいと思います。
はい、今回の内容ですけれども、賃貸業においてはね、結構重要な部分でもあるんですけども、銀行融資についてですね、
ちょっとかいつまんでお話ししようかなと思っています。
はい、不倒産賃貸業を行われる皆様というのはね、多かれ少なかれ銀行融資ということでね、銀行さんから融資していただいてということでね、
やられている方が非常に多いかと思うんですよね。
その中ではね、ある程度不動産を複数取得していこうと思うと、銀行さんから融資を受けてということで、
銀行融資のことを優先的に考えないと不動産を多く取得していけないと、そういうこともあるかもしれませんよね。
その中でね、銀行融資について今回お話しするんですけども、
よく不動産を始めたばかりの頃というのは、融資がつきやすいということで、個人の属性とか資産背景とかね、そういうもので融資がつくということで、
アパートローンからスタートされてとか、もしくは広告とかね、そういうのを使われてということでね、始められる方も多いかと思うんですよね。
ただ、私の経験上なんですけども、アパートローンとかで融資していただいてということをされている方、非常に多いかと思うんですけど、
これで買い進めると、個人の属性で買っていくということで上限があるわけですね。
そもそもアパートローンとプロパーローンというのはね、プロパー融資というのは性質が違いますよね。
アパートローンというのは、いわゆる住宅ローンの延長線上というかね、いわゆるそういうパッケージローンということですね。
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プロパーローンというのは、オーダーメイドの銀行さんの事業性の融資ということになりますので、全く別物だというのは一つ認識する必要がありますよね。
当然ね、不動産始める初期に関しては、いきなり事業性の融資をお願いするというのは難しいかと思いますので、
アパートローンを使って不動産を最初の頃取得してということで考えられる方、非常に多いかと思いますね。
実際に私もそういう形でスタートしました。
極論を言うとですね、アパートローンって個人の属性で融資が出ちゃうんですよね。
物件の、例えば担保とかそういうものが不足していても、なかなかプロパーで融資がつかないような物件でも、
アパートローンだと融資がついちゃうという側面もあるかと思うんですね。
ですから、それでずっと買い進めると気がついたときには、
例えばね、アパートローンで上限の何十倍とかっていうのがよく言われますけども、
そこまで行きついちゃうと、結局次に事業性の融資に移っていこうと考えたときに、
他行に所有物件とか全部再評価して審査してもらおうとしたときに、
全く評価が出ないと、いわゆる担保割れしているような物件ばかり買っているとか、
そういう状態になると非常に厳しい状況になるわけですね。
ですから、最初の頃のアパートローンはやむを得ない部分はあるかと思いますけども、
アパートローンで買うにしても、次の融資がつくような買い方、
そういう物件を探すというのが一つあるかもしれませんね。
それと合わせてもう一つですね、私が非常に意識していただきたいなと思うのは、
銀行さんというのは個人・法人、融資の相談者を格付けいたします。
それによって融資が出る出ない、あとその方の金利とかも決まってくるわけですね。
当然、財務状況の良い格付けの高い、格付けの良い法人とか顧客に関しては、
低金利で融資していただけます。条件も非常に優遇されるという部分があると思うんですね。
逆に財務状況が悪い顧客に関しては金利が高くなりますし、融資の条件も非常に厳しくなります。
もしくは頭金とかもガッツリ入れるとか、そういう状況になるわけですね。
ということは、やはり銀行さんの目線を考えても格付けの部分って非常に意識すべきだと思うんですね。
良い条件で融資が出してもらえるようにということは、やはり意識すべきじゃないかなと思いますよね。
そういう部分を考えながら、やはりやっていった方がいいのかなというふうに思いますよね。
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銀行さんが評価する顧客ってどういうところかというと、
私ね、これまで格付けのお話も結構このレイリオではお話させていただいてますけど、
だいたい指標の中で重要なものというのがほとんど決まってまして、
例えば債務償還年数とかね、キャッシュ労額とか、例えば自己消費率とか、
そういった部分を非常に銀行さんの格付けというのは、その分の評価が上がると格付け全般も上がるということになりますので、
そこの部分を非常に意識した方がよろしいのかなと思いますよね。
融資を引きたければ格付けを上げる。格付けを上げるためにはそういった指標を意識すると。
結果ですね、どうなるかといいますと、筋肉質な財務体質になれば融資は引けるんですよね。
ただ借りればとかという形で相差がばかり大きくなってくると、いずれ融資も厳しい状況になってくるかと思います。
融資を引きたいならば筋肉質な財務体質。
こちらを目指して健全な財務体質にするということが一番重要かなと思います。
そういう私も以前はこういうこともわからずに、アパートローンで借りるだけ借りてということで、
日中も札幌も行かないような状況に陥ったわけですね。
その中で今度は再生物件とかをやりながら、
担保のバランスとか、借り入れのバランスとか、資産の担保価値とかそういうのもバランスを考えながら改善を重ねてきてという形でやっております。
今はだいぶ状況も良くなりまして、私の自宅に金融機関の支店長さんとかいらしたりとか、
銀行さんに通帳の基調とか行けば、担当の課長さんとか支店長さんも顔を見せていただいたりということで声をかけていただいたりということで、
何かあればすぐ相談してくださいというような形でお話をいただけるようになってきました。
本当に180度違うんですね。
以前は門前払いみたいなね、全く箸にも棒にもかからないような状況から、
そういう形でありがたいことに声をかけていただけるようになってきたということは、
それだけ格付けとか財務体質で銀行さんの反応も全く別物になるということは一つ言えるかと思いますので、
そういった筋肉質な財務体質、健全な財務体質を目指すと、継続的に融資の方も相談できるんじゃないかなということで、
今回はそのようなお話をさせていただきました。
いつも東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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ということで今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
