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はい、こんにちは、レイリオ、大山です。
いつもですね、当のレイリオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、今回のテーマはですね、アパートローンのデメリットということでお話しさせていただきたいと思います。
はい、今回のテーマはですね、アパートローンと言いましたけど、いわゆるパッケージローンですよね。
こちらについてお話ししたいと思いますけども、私が思うところを今回お話しします。
アパートローンと言いますとね、いわゆる主に個人、資産管理法人向けのパッケージローンというのもありますけれども、
個人の属性に頼った融資ということになってきますよね。
ですからお勤めの方ですと、その方のですね、給与とかそういう部分、あと資産配給も当然見ますけどね。
そういうところに頼った融資ということになりますので、物件単体の収支が回るとかね、担保評価がどうだとかそういう部分について話すと、
銀行目線ってかなり厳しいので、プロパーで見るとかなり厳しいので、そのプロパーでの融資にまで到達しないような物件を個人の属性とかそういうものに頼って購入するというイメージがありますよね。
アパートローンで私が一番気をつけなきゃいけない部分は何かと言いますと、返済方法なんですよね。
よくお話してますように、私は事業生の融資とかで借りるなら、資産家の事業主さんとかでなければ、やっぱり頑菌均等で返済が一番私は適していると思うんですね。
で、頑菌均等だとね、最初のうちは本当に借り入れの利息ばかり返済していくようで、なかなか頑ポンが減っていきません。
逆にこれはね、相続対策とかそういう場合には適しているわけですけど、持たざる者が考えていくにはやっぱり頑菌均等で、最初のうちは頑張ってガンガンね、頑ポン返済していくということが大事だと思うんですね。
あとですね、アパートロンの場合には、一般の事業生の融資で考えると、融資期間がかなり長く引っ張れるわけですね。
ある意味、ちょっと言い方が良くないかもしれませんけど、見せかけのキャッシュローが出ているように見えるかもしれませんね。
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古い物件に対しても融資を長く引っ張ってキャッシュローが出ているように、そういうふうな借り方ができるということになってきますね。
アパートロンを全て否定しているわけではなくて、やっぱりアパートロンを借りるということは、そういう部分がありますね。
ですから、プロパーで融資がつきづらい物件にも融資がついちゃうわけですね。
では、その物件を取得したことで、次のプロパーで融資をお願いしようと金融官さんに持って行った時に、自分がどう評価されるかという部分は客観視しておくべきですよね。
これも分からずに、何でも借りれれば、みたいな感じでアパートロンを使い続けると、
なかなか元金均等ではありませんので、残済は減りませんし、
あとですね、よく話していますけど、中古の対応年数に近いような、例えば木造とか軽量鉄骨の物件とかね、その融資を使うとですね、
木造であれば対応年数を超えているような物件だと4年、軽鉄だったら3年という形で、原価消却の期間がありますけどね。
それが過ぎると、いつもお話しているように原価消却が終わってしまうと、キャッシュローが悪化するわけですよね。
そういうのもやっぱり理解したいですね。アパートロンだとガーンと長く融資が引っ張れますけど、
当然、原価消却が切れるとキャッシュローが悪化するわけですね。そういう側面もありますよね。
そのうち建物も古くなってきますので、修繕とか費用がかかってきたりしますので、なかなか厳しい状況に出てくるような気がしますよね。
そういうのはやっぱり考えながら、目先の買うことばかりではなくて、その先でどうなるかというところは、
やっぱり賃貸経営者としてはしっかり抑えて考えておくべきところでもあると思うんですね。
何事もバランスが大事かなと思いますよね。
今回はアパートロンを使うことのデメリットということでお話しさせていただきました。
いつも東野レディを聞いていただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
