00:07
はい、フォーニットのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸券をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業所権をね、予定してます息子に残す音声の記録ということで収録の方をさせていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんも応援するNPO法人、オッドファーザー、カスタムゴルフクラブ一等おごりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、以上各社の提供で私が勝手にお送りしております。
ということで、今回のテーマなんですけれども、今回のテーマはですね、
アパートローンで買い続けた結果ということで、前回のお話の続きですね、第2話ということでお話したいと思います。
前回の放送の中で、アパートローンで不動産を1等目を取得して、
その後も事業生の融資を引きたいなと勉強していく中で、事業生融資をやっぱり法人で融資を受けるためにも獲得したいなということで放送をしていたんですけれども、
なかなか事業生融資の獲得までいかないということで、
結局また買い続けるためにはアパートローンで買っていくしかないなということで買い進めましたというところまでお話をさせていただきました。
今になって考えてみますと、非常に銀行さんの目線とか評価の基準というのがわかってきたので、
こういうことなんだなということが非常に肌でわかるわけですけど、
その当時、なぜその事業生融資がつかないのかとか、融資の承諾を得るまで時間がかかるのかとか、そういう部分が正直理解していなかったんですね。
やっぱりアパートローンで買える物件というのは、今になって考えてみますと、
事業生の融資がほとんどつかない物件ですよね。
いわゆる属性で買えちゃうので、その人の年収を含めて返済を銀行さんというのが見るので、いわゆるパッケージ論ですよね。
ですから年収が高かったり、安定した企業に勤められたりとか収入がある方は、例えば私業の方とかお医者さんとか属性の良い方は簡単に融資がついちゃうんですね。
そこの弊害というのが私もやっぱりありまして、やっぱりそういうローンで買った物件って、主に個人で買うことが多いですよね。
03:07
中には法人のアパートローンという商品を出している金融官さんなんかもありますけど、大体が個人の属性で個人で買うということになりますね。
大体そういう個人を対象にしたアパートローンというのは2%台、中盤から後半、3%台、高ければ4%とか金利も高いですよね。
何が一番アパートローンで私が買い進めた中で反省しているかと言いますと、やっぱりアパートローンでつく物件って銀行の担保評価とかそういうものが、銀行の自家評価が全然出ないんですよね。
そういうもので融資がつくからと言って稼ぎ進めると、当然ご想像がつくように銀行さん側から見たときに債務超過という評価になってしまうんですね。個人、法人を含めてもね。
もちろん年収が高ければまだね、そういった部分でいくと資産と負債のバランスとか考えると債務超過じゃない方も中には年収の高い方には数千万ある方とかは大丈夫なんでしょうけど、一般のサラリーマンの方だとすぐ債務超過という状況に陥りますよね。
私が不動産賃貸業を始めて2015年にサラリーマンを退職しまして独立するんですけど、その当時で7棟77室アパートローンで個人、法人を含めて取得しました。
ところがね、先ほど言いましたように取得した価格に対してね、全然担保評価が出てなくて積算だけで見てもね、私の場合倍化に対して1億5000ぐらいマイナスだったんですね。
独立してね、金融機関さんに事業生の融資の打診をしようとしても、もう全部門前払いですね。アパートローンで買ってるという時点でやっぱりね、金融機関さんってそういう見方なのかなと極論言うとですね、まあそういう感じにもね、すら私は思いましたよね。
ですから、アパートローンで買い続けると、やっぱり事業生の融資がつかない物件にも融資がつきますので、何でも買えるからという形でね、そうやってしまうと融資がもうストップしますね。塞がれます。
これ結構しんどくて、新しく事業生の融資を獲得したいと思うと、そこから一度ですね、リスタートしなきゃいけないんですね。リスタートだったらいいんですけど、マイナスからもう一度財務状況を良くしてスタートしなきゃいけないということですね。
先ほど言いましたように、積算だけでもマイナス1億5千ぐらいになっているということは、一度やっぱり物件売却していくか、あと担保評価の高い物件を現金とかで買っていくしかないわけですね、基本的にはね。
06:10
どっちの方法を取るかというのは経営者の方の考え方によるかと思いますけど、その当時私が考えたのは、あまり私が土口する時点では不動産の収入というのは今ほどはなかったので、やっぱりこのインカム減るのはちょっとしんどいということで、それから現金で再生物件を取得するようにしたんですね。
それはインカムを得るということと、あと現金で買ってますので、資産超過という形になりますよね。
そこでマイナスの部分を補填するような形でやってきたわけですね。
その期間も結構長く、4,5年そういう形でやってきましたけど、やっぱりその中で一番こうしておけば早かったかなというのは、一旦債務超過になっている物件を手放して、債務を軽くした方が早くリスタート切れたなというのが今になって感じる部分ですね。
そこの辺をやるとやっぱりいいと思います。
私のこちらのレイディオでよく銀行評価とかそういったお話をさせていただいているのは、私が有志で苦労した部分もあって、ぜひできることなら、アパートローンを使うというのは別に悪いことではないと思うんですけど、アパートローンで買う物件ですよね。
それとあんまりアパートローンを何等も続けて買っていくと、いずれ私みたいな状況に陥る可能性がありますので、1等とか2等とかその辺ぐらいにして、その先では事業生の有志が引ける状態に持っていくということが私は非常に重要だと思うんですね。
今となってみると、いろいろ勉強してみると、今金融機関さんの考え方とか格付けのお話とかね、そういうのを含めていろいろ勉強してみるとですね、やっぱり不勉強だったなというふうに思いますし、安易に飛びついてやったがためにそういう形で時間を要したのかなという部分も正直なところ実感としてあります。
ということで今回のお話はですね、アパートローンを使ってですね、買い続けた結果ということで、その2ということでね、お話しさせていただきました。
アパートローンが悪いわけではなくてね、有効に使えばいいわけですけど、その先ね、だいたい不動産を買われる方って1等で辞める方は少ないかと思いますので、先を見越しながらね、次の有志がつく物件かどうかというね、そういう買い方をされた方がね、よろしいのかなというふうに今までは感じますね。
ということで今回はね、こちらの方で終了とさせていただきます。
それではね、今回こちらの方で失礼します。
ありがとうございました。
