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はい、本日のラディオ、大山です。
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今回のテーマはアパートローンについてお話したいと思います。
前回の放送の中で解体病ということでお話ししたんですね。
私が兼業サラリーマン時代に賃貸業をスタートした時に、
そういう状況に今客観的に見ると落ちていたのかなということで、
お話しさせていただきました。
今回はアパートローンについて少しお話したいと思います。
アパートローンといいますとパッケージローンということで、
いわゆる個人の属性とか資産背景とか、
そういうものによってそれにハマるかどうかで融資が決まるということになってきますよね。
あと物件の評価とかそういうものによるんでしょうけど、
ある程度その年収とかハマる状態の物件であれば融資はつくのかなという感じですよね。
そういうもので私なんかは独立するまでは買い進めていったんですね。
当時プロパ融資の脱進とかも金融機関さんにしていましたけども、
なかなか承認いただくまでに時間がかかったりとかですね。
もしくは融資がつかなかったりとかそういう部分もね。
やっぱり実体美術なんかも自分の頭の中にその当時はありませんでしたので、
どういう物件であれば融資がつくとか、
そういう目線がやっぱり私自身はすごい抜け落ちてたのかなと思いますよね。
今振り返るとね。
アパートローン自体はですね、私は否定するものではないんですよね。
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よく聞いていると、私のスタンドFMを聞いているとね、
アパートローンを否定しているかのような、
そういう感じにとられる方も中にはいらっしゃるかと思うんですけど、
一番本当の初期の初期の中では、
アパートローンってね、まだ事業の実績とかそういうものがない段階では、
そういうものにお世話になるということも十分にあり得るわけですよね。
その時ちょっと考えなきゃいけないこととか、
やっぱり理解しておかなきゃいけない部分というのがあると思うんですね。
やっぱり一番気をつけるべきところというのはですね、
アパートローンって属性で変えてしまうので、
融資がつきやすいんですよね、事業生のプロパーに比べるとね。
ということは、やっぱりその変えてしまう物件、
アパートローンで変えてしまう物件がその先でね、
他校でどういうふうに評価されるかというのをやっぱり理解、
客観的に理解する必要がありますよね、把握する必要がね。
その中ではやっぱり銀行の時価評価とかをしっかり数字を抑えて、
アパートローンで融資を低くにしても、
どれぐらいになるのかと、
大きく既存していないような状態に持っていきたいところですよね。
もちろん圧倒的に現有金とか資産背景が潤沢な方ですと、
多少マイナスであったとしてもね、
全然プロパーで融資というのは実績を積むというところでは、
1等目とかでアパートローンを使うのはね、
一つ有効な手立てだとは思うんですよね。
そういうのはありますね。
ですからその他校に持っていった時にどう評価されるかという部分は、
客観的な数字をね、
その他校でどういう評価基準で見られるかということを
やっぱり意識した方がいいですね。
それともう一つアパートローンによくありがちなのが、
金利もプロパーに対して高いと思うんですけど、
ほとんどがですね、元利均等返済なんですよね。
ここの部分はちゃんと理解しておいた方がいいですよね。
融資がつけば何でもという考え方だと、
先々を考えると少し懸念がね、
わくわけですね。
元利均等返済と言いますとね、
当初の返済額はね、ずっと同額になりますので、
元本の返済が当初なかなか減らないというのがありますよね。
それに対して不動産って5年中…
中古の物件の場合にはですね、
必ず修繕というのがね、発生してきますよね。
例えば地区10年のね、中古の物件を買ったとして、
地区10年を超えてくるということはね、
大規模修繕をそろそろ考えなきゃいけないとか、
あと5年したらね、必ず大規模修繕をやらないといけないとか、
そういうことってね、ありますよね。
まあそういう部分も想定してね、
じゃあ保有機関にその修繕に対する費用を捻出できるように、
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やっぱりその辺のキャッシュもね、
きちっと抑えておくということがね、
積み上げていくということが大事ですよね。
まあそういうことをやっぱり考えていかなきゃいけないですよね。
だが元利均等だと、やっぱり元本の返済が最初進まないという部分と、
いずれその修繕のタイミングが来ますので、
そこの部分の資金をどう区別するかということも考える必要がありますね。
ですからただ買えばいいということではないよということで、
こちらの放送の中ではお話しさせていただいていますね。
まあそんな感じでね、
エアパトロンで買うのは一番最初の頃というか、
やむを得ない部分も当然あると思うんですよね。
ただし購入する物件がどういうふうに多項で見たときに評価されるかという部分は、
やっぱり客観的な視点を持つ必要がありますよね。
自分がこの物件はいい物件だ、キャッシュローが出るんですって言ってもね、
銀行さんがそういう形で評価するかということですよね。
銀行さんというのは借り入れの返済が滞った場合に、
じゃあその物件を売却していくらになるのかと、
そういう担保評価ですよね。
その辺のやつをやっぱり銀行さんって見てますので、
そこの部分をないがしろにはちょっとできない部分もありますので、
そういった意識で買い進める場合には、
エアパトロンを使うときにはそういう意識も必要なのかなと思ったりしますね。
ということで、今回は私が考える
エアパトロンでの購入の仕方についてお話しさせていただきました。
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