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はい、フォーニチャンレディオ、大山です。
いつもですね、東宝のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
まあそれとですね、将来事業承継をね、予定してます息子にね、残す記録ということで収録の方をさせていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートの三節ビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢ハッチタビー、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマですけれども、 今回はですね、
誰も手を出したがらない物件についてね、ちょっとお話ししようかなと思います。
はい、まあね、不動産の賃貸業をやっている方でもね、
私のようにこう、再生系のね、大規模でそういった修繕をしてということでやっているオーナーさんと、
あとはね、新築系のね、そういったプランニングされた、完成された商品ということで、
新築のね、アパートを買われたりするオーナーさんとか、 子立てとかね、いろいろいらっしゃるとは思うんですけど、
今回のお話はですね、誰も手を出さないような物件こそ、 チャンスがあるのではというお話をね、させていただきたいと思います。
はい、まあ主にですね、私もここそうですね、
2017年から18年ぐらいからずっと再生系のね、 物件をずっと取得しております。
で、まああの、なぜ私が再生系のね、物件をやるかというと、 まあ元々ね、私前職がですね、マズエレコンの建築職員ということで20年間ね、
現場のね、新築とかリニューアル工事とかですね、 まあ建築の見積もりとか、まあ積算とか、まあそういうものをね、
従事してたという部分もあるんですけども、 あの、
まあ私がね、やっぱりあの、一番こう、収益が確実に取れて、 安定した経営がやられていけるというのは、やっぱり再生系のね、
物件、まあ特にね、融資が付きづらかったりとか、 まあそういう物件っていうのはね、
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あの、 競合他社がね、非常に少なくて、
あの、コシを連れてね、やれるという部分があって、 まあ好んでやってるんですよね。
で、あの全国の再生物件ですよね。 まあ3D系とかオール和室、バランス窯とかの物件ですよね。
まあそれの×8とか×12とか、まあそういったね、 物件を6等取得して、まあメインでやってたりとか、
まあ、あのスタンドエフでもお話ししましたように、 昨年ね、東海道に取得した物件については、
まあ大型の物件でしたけども、外壁屋根もね、 玉砕して中までね水が入って、もうひどい状況の物件とか、
まあそういうのを、中をですね、スケルトンにして、 一回ね、間取りからね、全部変えてみたりとか、
そういうこともね、したりしてます。 やっぱり思うのはですね、あの今この不動産の指標というのは、
ずっとね、ちょっと高いという状況になってまして、 まあ過去の放送の中でもね、
例えば横浜川崎とかで、まあ新築のアパートとか、 ネットに出ているような物件でね、
収益のシミュレーションとかをしますと、 自己資金を2割、物件価格で入れて、
8000万か9000万ぐらいですかね。 で、自己資金2割入れて、あと処刑費もね、自己資金を突っ込んで、
まあ2500万ぐらいね、突っ込んで、 金利がね、例えばそのオリックス銀行とかアパートローンのね、
類の2点何パーセント、2.2とか前半ぐらいだと、
融資期間22年ではね、キャッシュローが出ないんですよね。 で、融資期間が30年で予約出るかなという形で、
大体それでね、リマリン7%ぐらいの物件で、 先ほど言った条件でいきますと、
元金均等でね、元金均等で考えるとですね、 大体の税引き前で110万ぐらいのキャッシュローですね。
で、税引き後で80万でしたかね。 だいたいそれぐらいの数字になるわけですね。
で、借り入れ額はね、 どれぐらいですかね、7000万とかね、それぐらいあって、
まあキャッシュローが、得られるキャッシュローが今言ったような 数字ということになりますよね。
新築プレミアムとか行って、家賃もね、最初は高く取れるでしょうけれども、
一巡してね、したときには、家賃も下落もあります。
しかも往々にしてそういう物件というのはですね、 ワンルームとか、居住所のね、エアパートだったりするわけですね。
ですから物件情報を見たときに、数字的にはね、 お、っていうのはね、物件とかってたまにね、見かけたりしますけど、
実際にはね、やっぱりあの、主益不動産もね、 田中さんがついて、満室で稼働してるからね、
収益が取れるわけであって、ガラガラの状態ではね、 絵に描いた餅ということになりますよね。
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まあそういうのを考えても、やっぱり今の市境の中ではね、 新築のアパートとかっていうのは非常に高騰、
建材もね、高騰してたり、人件費も高くなったり、 まあそういうのもあって、なかなか収支が取りづらくて、
ある意味、自己資金をガッツリね、突っ込める方が、 買われているような、まあそういうイメージすらありますけど、
あの、やっぱりね、私なんかは、どちらかというと、 全空のね、オールワースとかそういうものの一等ものとか、
そういった玉砕しているような物件をね、 主にやっておりますけど、やっぱり手の掛かるものほどね、
あの、収益がね、取れるという部分もね、 あるんじゃないかなと思いますよね。
まあ、そういう物件ですとね、まずやっぱり、 その取り組むハードルというのが上がって、
競合他社が圧倒的に少なくなるんですよね。 先ほど言ったような新築アパートとかだと、ちょっといい物件、
数字のいい物件ですと、早押しボタン競争みたいな、 そういう状態になりがちですけど、
まあ、そういったところで競合しないので、 腰を据えてね、事業計画とかいろいろ対策をね、
練れるわけですね。 で、まあよくね、あの、建築員も今上がってますので、
私が再生する時にやったりするのは、 間取り変更とかをね、結構、あの、かなり傷んでる、
前回の物件なんかについても、やったりしてますね。 3DKとか2LDKのものをね、
例えばその広いダイニングキッチンにしてですね、
間仕切りを減らしてですね、縦具を減らして、 で、建築員をね、コストを抑えた中で、
広めのそういった自由空間をね、提供するとか、 まあ、そういうことも考えたりしてやってるわけですね。
やっぱりあの、人がやらないこととかですね、 人が手を出しづらいところ、
まあそこに正気があるのかなーというのは、 私自身はね、感じております。
まあそもそもですね、私自身はあの、人と比べたりとか競争したりとか、 人のことをね、あんまり気にしてやっていくっていうのは、
好まないので、まあどちらかと言いますとですね、 田中さんに喜んでいただけるとか、
あの、まあ快適かどうかちょっとあれですけど、 まあ心地よくね、住んでいただける、気持ちよく住んでいただけるような、
まあそういう自由空間をね、提供したいというふうに、 事業としてね、取り組んでおりますので、
まあそういったところですよね。まあ事業として、 じゃあ成立するものなのかどうなのかとか、
まあそういう分を気にしながらね、意識してやっていますね。 例えば最近ですとね、
IoTを導入してみて、いろいろね、 IoTもいろんなものがありますんでね、いろんな組み合わせでこう設置してみて、
どういう反応がね、田中さんに喜ばれるか、 どういう組み合わせが喜ばれるのかとか、
まあそういうのもちょっと検証してみたりとか、 やっぱりね、あの、
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自分ばかりに意識を向けるのではなくてですね、 お客様に喜ばれるね、ものをこう、住居感を提供するという部分がね、
大事じゃないかなということはね、 本当に最近はね、特に感じております。
まあそうした方がね、事業として長続きしますし、 安定してね、やっていけるのではという形でね、思いますよね。
まあよくこちらのスタンド FMではお話してますけども、 まあ投資ではなくてね、
マネーゲームとか、まあそういった形のものというのは 私はあんまり好まないので、やっぱり事業としてね、
やっていくという意識をね、強く持ってやっております。 ということでね、
今回はですね、人が手を出しづらい物件、 こちらについてですね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、 ありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、 頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。 ありがとうございました。
