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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットピーラー
死亡損害保険代理店、株式会社KRC
生命保険代理店、株式会社ベストエージェンシー
子育てお父さんを応援するNBO法人、ホットファーザー
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ
石川県金沢市の宿泊施設、金沢鉢旅、以上各社の提供でお送りします。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す記録として収録させていただいております。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね
親仲間からの相談についてのですね、私の考えということで
第3回目の放送をね、させていただきたいと思います。
はい、ここ最近ね、親仲間から相談を受けたお話の中で
特にね、新築の物件についてのね、私の考え方、銀行さんの見方とかね
そういうものについてお話をしてきましたね。
今回は中古物件についてね、お話ししようかと思ってますけども
特にね、首都圏とかで見られるような中古のRCマンションとかね
そういう部分について今回ね、お話ししようかなと思ってますね。
はい、前回前々回と、これから不動産を買う場合にどういった物件がいいのかなということで
私の考えるところをね、お話しさせていただいたんですよね。
その中では地区20年から30年ぐらいの木造のね、木立てとか
そういうものが、古くとも35年までの木立て、県庁所在地とか中核都市ぐらいのね、ある程度人口がいて
需要もあって、土地の評価がある程度見込める、そういう木立てを買われるのが私はいいかなということでね、お話をさせていただいたんですよね。
今回は、中古のRCマンションとかどうなのかということでね、お話ししたいんですが
少し前の放送でね、中古のRCマンションってね、意外と手残りが少なくて儲からないなという話をね、こうさせていただいたんですよね。
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実際にですね、私も中古の地区フルの木立てと、中古のRCマンションを持ってるんですけども
そちらについてね、お話ししたいと思いますけども、私がね、東京とかに持ってるね
リマーリー9%でね、地区20年で購入した物件がね、10年前ぐらいに購入した物件があるんですけども
まあそのね、まあ想定の家賃年収がね、450万とかで5000万でね、購入した物件になるわけですね。
でまぁその物件というのが、税引き後のキャッシュローを見ますとね、大体年間78万が税引き後のキャッシュローという形になるわけですね。
でこれ1割自己資金入れて9割で融資していただいているので、4500万の借り入れを起こして、金利がね1.5%融資期間26年という形で当時ね、融資していただいたんですね。
で今ね、あの借り入れの残債というのが3300万とかね、それぐらいにちょっとなってるんですけど
実際にですね、このキャッシュローを見た時にね、5000万の物件買ってたった78万なの?みたいなね、まあそういう放送をね、その前回前の放送の中で上げさせていただいたんですよね。
かたやね、あの私がおととし取得した中古のね、チクールのこだてですけど、まあ取得価格は540万なんですけどね、でそれからまああのリフォームまでして600、まあだいたい取得価格で600万、でまあ処刑引込みでまあ650万とかね、まあ諸々そういった状況だと思うんですけど、
こちらがですね、税引き後のキャッシュローが67万とかなんですよね。
でまあ若干ね、税引き後のキャッシュローって少しRCに比べると落ちるのは落ちるんですけども、そもそもですね、これ現金で買ってるんですよね、でまあ600万ぐらいに処刑費1割と入れてもだいたい650万あれば、閉じたお金がね、650万という形ですね。
かたやね、そのRCのマンションというのは自己資金1割プラス、あと処刑費でもね、まあ7%からまあ10%と考えると、まあ850万から900万ぐらいね、自己資金をその当時入れてるわけですよね。
どっちがいいのって話ですよね。資金の回収とかそういうのはやっぱり考えた時、回転を考えた時も、
公社のね、地区売るのこだてのが当時た資金も少ないですし、資金の回転効率が良いということになりますよね。
まああのよくね、レバレッジを利かしてということで皆さんおっしゃるんですけども、まあ自己資金1割2割という考え、中で考えた場合に、
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まああのこのRCマンションの利回り9%のね、5000万の物件で、税尾給のキャッシュフローが78万と、あとこだてね、現金で買ったこだて、これが67万とかの税尾給のキャッシュフローだと考えると、どっちがいいかということですよね。
4500万の借り入れを起こして、まあ今、残債減ってますけどね、まあその総資産が大きくなっているわけですね。
かたやこだての場合には現金で買ってますので、まあそもそもね、取得価格も低いということで、
似たようなキャッシュフローを得るためには総資産が小さくて、銀行さんの評価もね、公社のこだての方が明らかに良いわけですよね。
ですから土地の評価の出る物件とかでね、こだてを買うのが私はね、初期の第一手としてはいいんじゃないかなというのが私の考えですね。
これ今キャッシュフローの話をしたんですけど、銀行評価のね、時価評価とかその辺のお話をしますと、
その5000万の取得した物件につきましてはね、銀行の今のね、物件の時価評価というのが3378万なんですね。
でこれ7掛けした銀行の単価というのが2364万なんですよ。
ちなみに固定資産税の評価額が2900万ということで3000万切ってるわけですね。
まあこれ単純にわかりやすく言うと、割れてるわけですよね。
評価を切ってるということなんですね。
ですから銀行さんから見た時に、借り入れ方というかね、借り入れの方が大きいという見方になるかと思いますよね。
片手の方は借り入れがそもそもありませんので、銀行評価がね760万あって、銀行の単価がね530万。
で固定資産税の評価が640万というもので、そもそも取得した価格が540万ということはほぼ銀行の単価で取得できているということになってきますので、
あのね、これはね3割ぐらい含み益があると、まあそういうことにもなるわけですよね。
これBSで考えた時に、そういうことに銀行評価を考えるとね、なってくるわけですね。
じゃあ全社の一等もののRC、まあ今ではね、利回り9%まずないと思うんですけど、それにしてもこだてと比べてどうかということですよね。
まあ明らかに後者の方が銀行の見栄えとしても、キャッシュロー、資金効率にしてもいいということが言えるかと思うんですよね。
ということで、ちょっとご参考にいただければよろしいのかなと思ったりしますよね。
ということで今回はですね、親仲間からの相談へのね、私の考えということで、第3回目の放送をさせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変ね、嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。
