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こんにちは、お山です。
いつも東方のradioを聴いていただきましてありがとうございます。
こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それと将来事業承継を行う予定の息子にのこ孫生の記録ということで収録させていただきたいと思います。
今回の放送なんですけれども、再生物件について少しお話ししようと思うんですよね。
私がメインというか主に取り組んでいるのが、古い物件で全空とかね、
もしくはかなり稼働率の低いものを安く取得して、内装および外装ですね。
必要なところには外装もですけど、修繕して貸し出してということで、
主に再生事業ということでやってるんですけど、
こちらについて少し今回お話したいと思うんですよね。
私は2017年ぐらいから再生物件全空の感謝とかそういうものを取得して、
主に自分のところで手をかけて直してということでやってきたんですね。
これまで6等かな、7等かな、6等だな、取得してそんな感じでやってるんですよね。
基本的に全空の物件なんでね、私の取引のある金融機関さんというのは、
全空の物件でそういう古い物件なんで、対応年数に近いような物件なんで、
物件自体には融資はなかなかしてくれないんですよね。
入札物件ということがありますんで、結局その入札も最低の入札基準価格ってあるんですけど、
そこの額までしか融資できないというような感じで言われることが多いんですよね。
当然取得するだけではなくて、その後の内外相、必要なところの修繕とか、
もしかしたらインフラとか貸し担保面積みたいなね、
建物の価値がないものという形で入札に参加して取得してということでやってますんで、
そういったコストも当然見て、収益物件としてあるのかどうなのかということでやってるわけですね。
こういう物件をやり出したきっかけというのは、
某ポータルサイトのちょっと有名な方ですよね、
アキア再生人とかって名乗ってる方で、緑の綱着を着てる方が、
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国の感謝とかそういうものを再生してますという記事を何年くらい前ですかね、
森友学園とか問題になってる頃にちょうど書かれてるのを見て、
これなら建築屋の私だったらできるなということで取り組み始めたんですよね。
幸運にもね、2017年には入札に参加してもなかなか楽札できなかったんですけど、
2018年から18、19、20、21くらい、
この辺で毎年1件、1棟ないし2棟取得することができたんですよね。
取得は全て現金で取得してですね、
リフォームとか結構コストかかるので、
その辺は広子さんとかね、取引のある新組さんからプロパーでご融資いただいてということでやってきたんですよね。
今はどういう状況かというと、なかなかこの当時やってたような物件というのが、
今私が見てるエリアではなかなか出てこないですね。
仮にちょっと出たなと、これはちょっと土俵に乗るものかなと思って入札に参加しても、
なかなか楽札価格がそもそも高くなってきてて、なかなかちょっと厳しいなというのがありますよね。
というのもですね、特に建物を再生する、私のような形で賃貸として回す方と、
宅建業主さんがですね、私なんかだいたい取得する物件というのは土地が広い物件が多いので、
建物を解体してね、それをいくつかに1000平米とか1500平米とか結構広い土地のものが多いので、
それをいくつかに区画して、文城地として住宅の宅地として販売してということをやっている方がいらっしゃるので、
そういう宅建業主さんの目線から見るとですね、全然高い価格で落札しても物になっちゃうんですよね。
ところが賃貸で収益物件として考えた場合には先ほど話しましたように、
修繕のコストとか、全部総工時費をですね、考えながらやっていくと、
なかなか意外とやっぱり結構安い価格で取得しないと、なかなか収支として手間をかけてもというところもあるので、
なかなかここの部分で考えると、宅建業主さんが設定販売する土地として販売するものに比べると、
全然なかなか落札しづらいというのがありますよね。
ですから2021年まではそんな感じで取得してましたけど、
3年、4年ぐらいはですね、なかなかそういった国とかね、地方公共団体の感謝とかそういうものは落札してということはできてないですね。
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そもそもね、やっぱりそういった物件も少なくなってきているような感じがしますね。
そのですね、少し2020年、その前ぐらいですかね、19年とか18年とか、
ビレッジハウスって全国にあるんですけども、そのビレッジハウスというのは外資の企業が今持たれていると思うんですけど、
それというのはですね、もともとは雇用促進住宅っていうね、
そういった国の機関が持っていた単身物のマンションというか、そういう宿舎をね、感謝を全部まとめて、
全国の物件をまとめて売却したことがあったんですよね。
そういうので、ほぼそういう国とか地方公共団体の職員の宿舎とかそういうのもだいぶ以前に比べると減ってきているように思いますよね。
そもそもね、国とか県とかね、そういう職員の方に話す機会があって、
現地説明会でお話を伺うとですね、やっぱり今は公務員の方なんかもね、なかなかそういう感謝に住みたがらないというのがありますよね。
一般の企業なんかでもそうですけど、昔は社宅って結構ありましたけどね、
今はもう借り上げとかね、そういうものがメインになってきていると思いますよね。
国とか地方公共団体にしてもそうですし、一般の企業でも、やっぱり社宅とかね、そういう感謝を自分のところで持っていると、
それだけね、固定資産とかかかる経費も大きくなってきますので、
物を持たないという流れになってきているのかなと思って、
そういう購買に関する物件もちょっと非常に少なくなってきているのかなというのがね、肌感覚でやっぱりわかりますよね。
というのがね、今現状としては私が感じるところでありますよね。
ということで、今回はですね、特にね、私が再生物件当初取り組み始めた頃にやってた、
国や地方公共団体の感謝に関するね、そういったものの再生物件のお話をさせていただきました。
いつもですね、友のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変ね、嬉しいですし、またね、励みとなります。
それではね、今回はこちらなので失礼いたします。ありがとうございました。
