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はい、フォーニチュアのラディオ、大山です。
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はい、今回のね、こちらの放送ですけど、今回ですね、
先日ですね、ある投資家の方がメルマガとかで見たんですけど、
新築の収益シミュレーションを仮想でやられたんですね、想定でね。
今回私なりに新築の収益のシミュレーションをちょっとやってみて、
実際今の指標の中でね、どういう買い方であればキャッシュが回るのかどうかということをね、
試算してみましたので、ちょっとそちらについてですね、今回放送したいと思います。
そのメルマガに書かれたね、あれでいくと1億とかの物件とかね、新築のね、というので書かれてましたけど、
実際ですね、今私がポータルで見た時に、私のね、住んでます神奈川県、特にね、
横浜市とか川崎市とかね、その辺のよく出てる新築のアパートのスペックで、
だいたいね、どういうシミュレーションするとキャッシュローがどれぐらいになるのかということでね、
今回ちょっとね、シミュレーションしたやつをちょっとお話しようかなと思ってます。
まずですね、物件価格は9000万円で想定します。
まず借入金、自己資金はね、まず1割でちょっとね、計算してみました。
ですから自己資金は1割ですから、900万円プラス処刑費630円ですね。
ですからトータル1580万円の自己資金を投入してということでね、想定します。
金融機関の方はね、第2次元ぐらいでね、想定してだいたい2.2と仮にしましょう。
新築木造ということで期間22年ということで、元金均等ですね。
これも想定になりますけど、仮定になりますけど、建物を6000円、土地を3000円ということで仮定して、
まず1年目ね、元金均等だと利息の部分が変わってきますので、
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まず1年目の方が回るかどうかというのをちょっと試算したんですね。
今言ったようなスペックでいくと、簡単に言いますと税引き前のキャッシュロー。
これも-349,560円ということで、ここの時点でもうマイナスなんですね。
税引き前でね、自己資金1割だとね、利息期間22年だとですね。
ということは、もう税引き後とかね、もう計算するまでもなくマイナスですよね。
ちなみにマイナス税引き後は-506,856円という形になってますよね。
で、じゃあどこを直して収益シミュレーションをちょっとやっていくかというと、
自己資金が2割ということでね、想定すると、
まあ自己資金ね、これね、2割というと1800万プラス処刑費ということで、
まあこれでね、もう2430万の自己資金ということで、
まあ結構な金額を突っ込んだ形ですよね。
9000万の物件に対して入り回り7%の物件ですね。
で、金利は2.2、利息期間22年ということで、
先ほどと同じ条件でね、計算していくと、
1年目はですね、BTCFは税引き前のね、キャッシュローは249,276円ですね。
まあ過労死で25万ぐらいの税引き前で出るかなって感じですね。
で、税引き後がね、42,647円ということで、
まあほとんどキャッシュロー出ませんね、これね、2割でもね。
まあ金利2.2、22年の期間、入り回り7%の物件、
自己資金2割、これだとね、こんな状態ですね。
1年目がですね、まあ当然1年目がね、一番ちょっときつくて、
だんだんね、楽にはなってくるんですけど、
元金均等だとですね、まあそういう状態ですね。
まあ1年目でこれだと、あんまりやる意味もないですよね。
大きな借り入れね、7000万とか借り入れをね、
あまりメリットがないのかなと思います。
で、これをね、例えば劣化投給をとって、
有識期間30年にした場合、物件価格9000万、借り入れが7200万、
自己資金はね、先ほど言ったより、1800万プラス処刑費ということで、
2430万、金利2.2、30年、元金均等、建物6000、土地3000という形でね、
取得してた場合はですね、
これをいろいろ計算していきますと、
税引き前のキャッシュローが110万4000円ということになりますね。
これちなみに、ADSですね、これを使ってちょっとね、
DCRって持ちきれるかどうかということを考えると、
1.28倍ということで、過労死で持ちきれる状態のね、
物件、あの、条件かなと思いますね。
これぐるっとね、計算していきますと、
税引き後のキャッシュローがね、これが90万2353円ということになりますね。
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これが期間30年に変更して考えた場合ですね。
これ1年目のキャッシュローなので、先ほど言いましたように、
元金均等だと変わってきますよね。
11年目でどうなるかということをちょっとお話ししますと、
税引き後、税引き前のキャッシュローが163万2408円という形で、
これDCRがね、1.48ということになりますね。
ちなみに、税引き後のキャッシュローが129万3000円という形ですね。
こうやってね、見ていくと、今の市境、私の住んでます神奈川の市境の中ですね、
利回り7%前後が多いと思うんですけど、新築ですね。
やっぱり自己資金2割、まずちょっと入れないといけないと。
金利は属性とか資産背景とかそういうものでね、
1%台になればもっとキャッシュローが出ると思うんですけど、
有識期間30年に元金均等で考えた場合ですね。
そういう形になりますね。
9000万の物件を買って元金均等で考えた場合に、
有識期間30年、利回り7%で、1年目が90万、ざっくり。
11年目が129万と130万ぐらいということですよね。
プロパーで有識を引いたとして、そういう条件でいくとね、
これぐらいのキャッシュローになるということで、なかなかしんどいですね。
1年目なんかさっき言った劣化特急を取って30年の有識を組んで、
9000万の物件足して90万の税引き用のキャッシュローということで、
かなりちょっと渋いなという感じがしますね。
もちろん金利の面とか条件面、いろいろ変わってくるかと思いますので、
とは思いますけどね。
ちなみにこちらの経費率を15%で見て出しましたので、
若干新築の中では経費多めに見ているので厳しめということは言えるんじゃないかなと思うんですけど、
ご参考にいただければと思います。
どういう買い方をすればいいかということをキャッシュローシミュレーションをやりながら、
いろいろ検討していったほうがよろしいかと思いますよね。
今回はある投資家の方がシミュレーションをされていたんですけど、
実際に私のエリアとかでその物件、あと借り入れの条件とかを考えたときにどうなるかということで、
計算したシミュレーションについてお話しさせていただきました。
いつも東方のレイリーを聞いただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。
