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はい、フォーニッチャーのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す記録として収録しております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等おごりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、あの、放送の内容ですね、今回のテーマはですね、
プロパー融資を受けるために一番大事なことということでね、お話ししたいと思います。
はい、今回のね、テーマなんですけども、
不動産の賃貸業を行う中で、銀行融資ってね、肝だと思うんですよね。
その中でね、一番ね、やっぱりそのプロパー融資の獲得するために、
一番大事なところってどういうところかなということについて、
今回はね、私の思うところをね、お話しさせていただきたいと思います。
はい、今回のね、内容ですね、これ本当にシンプルに結論から先に言いますとですね、
格付けを上げることですね、格付けを上げて手元資金を厚くすることですね、
この二つだと思いますね。
はい、で、このね、ちょっと説明をね、ちょっとしていきたいと思うんですが、
格付けのお話というのはね、これまでも私ね、これまでも何度もお話をさせていただいてますね。
なぜ格付けが大事なのかというと、やっぱり借り入れの条件とかですね、
融資を獲得できる、できないに大きく影響を及ぼすわけですね。
ある意味、銀行さんは格付けを基にですね、融資するしない、
あと融資の条件を決めているということになってきますよね。
当然格付けが良ければですね、貸し出しの条件もですね、低金利であったりね、
保証協会付きとかそういうのじゃなくても、プロパーでね、融資していただいたりとか、
あと共同担保とかね、個人保証とか求めない場合もね、あるでしょうし、
良い条件で借り入れるということですね。
かたや格付けが低ければですね、プロパーでは難しくて、
信用保証協会付きじゃないと融資ができませんとか、
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もしくはね、そもそも融資がどういうふうにもいませんということになってしまうわけですね。
格付けについてですね、お話ししますと、格付けの仕様っていろいろあるんですよ。
低量評価を高めていく中で一番大事なのっていうのはですね、
銀行の返済能力と、あと自己支援に関わる指標なんですよね。
低量評価129点のうちのですね、返済能力の債務償還年数で20点、
あとキャッシュ漏額で20点、あと自己支援のね、自己支援額と自己支援比率ですね。
これで2つでね、25点ということで、もうこのね、大きな3つの指標でも65点になるわけですね。
もう半分を超えてくるわけですよ。ということは非常に比重が高いということがね、言えますよね。
かたやね、よく言われるね、利益を出して納税しましょうとかっていうね、
いわゆる利益に関わる部分の指標としては、3期連続の黒字とかね、
そういう収益性に関する指標としては、
5点しかないんですよ。129点分の5点しかないということですね。
この数字を聞いて、どこを意識すべきかっていうのがわかりますよね。
ですから、利益側とか黒字側というよりは、銀行の返済がまずできること。
で、自己承認に関わるところなので、やっぱり安全性が非常に重要だということになってきますね。
これは格付けのお話なんですよ。これが大きいところで1つですね。
ですから、プロパユー賞を受けようと思って、いい条件で受けようと思えば、
絶対に格付けは無視できないですよね。
金融関係者はここをベースに考えているので、ということを考えた方がいいですね。
それと、もう1つ、自己資金、手元資金を厚くするということでお話したいんですけど、
今私が言うような形で、利益よりもそういった部分、返済能力とかそういうのを重視しようと。
私なんかはキャッシュロケーを意識していった方がいいのではないかという発信をさせていただいてますよね。
そうすると、法人税を抑えてという形で、手元に厚くお金を残すということをお伝えしているわけですね。
それで、金融機関さんの目線からすると、例えばのお話ですね。
有償を申し込む方が2パターンいたとして、手元現金が1億円ある方で、
利益は年間100万とか50万とか少ない方がいらっしゃるとしますよね。
かたや、毎年の利益が1000万出てますと、ただね、現金100万しか持ってませんという方。
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前者と後者、どっちに融資しますかね。
もう考えればすぐ分かる話で、前者なんですよね。
例えばその現預金とかね、自己資本が厚いところには銀行さんは融資したいわけですよ。
だから利益が全てではないということですよね。
だからよくSNSとかね、いろんなところの発信の中で利益を出しましょうって、
本当に定型文のように言われたりするんですけど、そこじゃないんですよね。
視点が少し外れてるんですよ。微妙にずれてるんですよ。
もちろん利益出すことは素晴らしいことだと思いますけども、
不動産の賃貸事業を継続していくという目線と、
より手元に大きくお金を残して稼ぐということを考えれば、
やっぱり普段私がお話してるキャッシュロー経営を意識した方がよろしいでしょうし、
その不動産の賃貸を行う中でも大事なのっていうのはね、
やっぱり格付けであり、やっぱり手元資金を大きくするということですね。
もう一つ補足しますと、キャッシュロー経営で得た熱い手元資金どうするかというと、
利益はキャッシュロー経営をやってるということで、
法人税を抑えようとしてますので、利益上昇の積み上がりというのは少ないわけですね。
じゃあその自己支援の分どうするのかというと、
役員借入金で法人から出した給与とか役員報酬ですね。
それを個人に出しますけど、役員報酬を今度は法人の役員借入金としてまた自己支援として突っ込むわけですね。
利益上昇金は少ないですけども、役員報酬としてそうやって出すことによって、
法人としては役員借入金で、他の金融機関さんというのは基本的に地銀さんとか新金さんとか新組さんは、
役員借入金というのは弁債義務のない自己支援ということで見ますので、
全くそこの部分は問題ないかと思います。
むしろ事業承継のことを考えると、
例えば息子に次の代に渡すとか考えると、
株価が上がると事業承継するとき大変なんですよね。
ですから利益上昇金とかそういうのはある程度で抑えておいて、
株価が極力上がらないようにして、役員借入金を法人に突っ込めば、
それは銀行さんとしては評価していただけますので、
そういう目線で考えていった方が手元資金も減らずに、
法人税とかやたら払わずに手元にお金を残せるということにもつながってきますので、
私はそういうことを考えた方が、
例債法人、中小法人としてはいいんじゃないかなと思います。
実際に私もこういう形を取ってまして、
これでプロパー有志を獲得しているわけですよね。
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これをお話しするのも、やっぱり事業って継続しなければいけないんですよね。
少しそのときタイミングで儲かったからといって、
ぬか喜びするのではなくて、
いつも手元に大きく現金が残せるような形、キャッシュローを残せるような形、
そういうものを考えていった方が、中小の例債法人としてはいいと思うんですよね。
中小の例債法人ということを頭につけたというのは、
大企業だと、いわゆる順位差を厚くした方がいいと思うんですけど、
中小の法人ですと株主おれですから、
役員借り入れ金でいいわけですね。
役員借り入れ金で自己資本を見ていただけますので、
金融機関さんもそういうことを意識した方がいいんじゃないかなというふうに、
私自身は考えますね。
ということで、今回の放送ですけれども、
こちらの方で終了とさせていただきます。
いつも東亜のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントにも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
