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はい、こんにちは。ラディオ小山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回はね、これから不動産賃貸業を始められる皆様へということで、
第16回になりますかね、放送の方をね、させていただきたいと思います。
はい、その中ではですね、今回は格付けの肝ということでね、お話ししたいと思います。
はい、銀行融資にもね、大きく影響すると言われるね、 格付けについてお話をしたいと思うんですけども、
格付けの肝ということでね、今回はね、お話ししたいと思います。
これまでね、格付けのお話というのはね、何度もちょっとお話ししてますよね。 で、格付けの中では定量要因がね、非常に重要ですよという話ですね。
もちろん定性評価についても、格付けの方はスコアリングをやるんですけども、 重要なのはね、定量評価ですという話をね、何度かさせていただいてますね。
銀行のですね、格付けの元になる評価項目と、そういうのがね、あるわけですけども、
スコアリングってね、どういう配定になっているかという部分ね、お話ししますけども、
重要なのはですね、もう単純にポイントを絞って言いますと返済能力なんですよね。
で、銀行の格付けの項目の中には安全性の項目とかですね、収益性の項目、成長性の項目、
あと返済能力と、大きく4つ分けてあるわけですね。 その中にいくつかね、例えば自己資本比率とか、ギヤリング比率とか、そういった細かい内容があるわけですね。
で、その5つの項目の中で、一番重要なのが返済能力というふうになっております。
で、この返済能力という部分についてなんですけども、銀行の思考からすると、銀行はね、お金を貸す商売ということで、貸す側からすればね、
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やはり返す力を高く評価するというのは当然な話だと思うんですよね。
そういう面からもね、返済能力を重視しますということになるわけですね。 例えば不動産の賃貸業ですと、例えば所有物もしね、財務者が
返済が届こってできなくなってきた場合に、じゃあどうするかというと銀行さんはね、
担保をね、保全しなきゃいけないという部分がありますよね。 ですから、トリッパーぐらいの内容にということで、いわゆる返済能力を見るということになるわけですね。
重視するということになります。 それでですね、ちょっと一つね、面白いというか見方の中でね、意外だという部分ちょっとお話しするんですけども、
項目の中でもですね、最もね、 廃点の合計が少ないのがですね、実は収益性の項目だということなんですね。
この定量評価129点中ですね、 先ほどの返済能力については55点
廃点があるわけですけども、 逆にですね収益性の項目につきましてはたった15点なんですよね。
ですから世に一般的にね、言われます黒字経営とかね、 利益を上げるとか、そういうことをね言われますけれども、
実際に15点ということは、全体129点分の15点ということは、約12%ということで、 非常にね
ウェイトが少ないということもね、言えますよね。 ですから、
中小の法人とかで無理やりね、利益をプラスにして決算書をね、 ちょっと粉飾まがいなことをするということは、
何でもかんでも利益を上げればという話ではなくて、 銀行さんがね見ているのは収益性よりも返済能力だということをね、
まずは頭の片隅にね、置く必要がね、あるかと思うんですよね。 ですからよく黒字経営で、
3期連続の黒字とか、まあそういうのっていうのは、 ちょっと短絡的なね、考え方であると言えますよね。
もちろんね、事業をやるからには収益を上げなきゃいけないという部分は、 当然ね、あります。
で、例えば自己支援の部分のね、利益常有金とかいう部分に、 その利益がね積み上がっていくということで、
当然利益もね、大事ではありますけれども、 それよりもね、でも銀行さんが見ているのは返済能力なんだよということをね、
一つね、 頭の片隅に、頭の片隅にというかね、こちらが大事なんですよという認識を持つというのが非常に重要ですね。
まあそのね返済能力とかでは、例えば債務償還年数とかね、 キャッシュ浪額が重要なんですよね。
で、その項目の中には営業利益ですとか、減価消却とか、 まあそういった計算式の中に出てくるわけですね。
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ということでやっぱりそこの部分を意識する必要があるというふうに思いますよね。
まあ今回のね、放送の内容をね、聞かれまして、 こちらね聞かれた皆様どういうふうに思われますかね。
まあ利益が大事ですよと、まあそれ大事は大事なんですけども、 銀行が見ているのは返済能力ですよという認識をね、持たれると、
まあよろしいかなというふうに思いますよね。 ということで今回はですね、これから不動産賃貸経営を始められる皆様へということで、
銀行が見てますね、格付けについてどういう部分をね、 重視しているかということについてお話をね、させていただきました。
いつもですね、東方の礼儀を聞いただきましてありがとうございます。 またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がね、いいなと思われましたら是非ね、 グッドボタンいただけますと大変ね、励みとなります。
ということでね、今回はこちらの方で失礼致します。 ありがとうございました。
