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はい、フォーにつながるradio、大山です。
いつもですね、東方のradioをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
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総合損害保険代理店アトラス、
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子育てお父さんを応援するNPO法人オットパーザー、
カスタムゴルフクラブ1棟ごりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
私のですね、一番最初に取得した1棟目の物件のですね、
収益のですね、キャッシュローシミュレーションということで話したいと思います。
はい、こちらはね、私のスタンドFMでですね、
過去に新築のね、最近のアパートのキャッシュローシミュレーションとか、
実際に私の取得した物件のキャッシュローシミュレーションとか、
そういうものをね、お話しているんですけれども、
今回ですね、一番最初ですね、私が1棟目に取得した物件がね、
どういう状態の物件を購入したかということと、
その時にね、感じたことについてちょっとね、今回お話ししようかなと思っています。
はい、えっとですね、今回のお話なんですけど、
私が一番最初にね、取得した物件ということで、
一番最初にね、取得した物件というのは、私はですね、神奈川県のね、浜市にね、
築20年のですね、中古のアパートをね、取得したんですね。
これが2008年だったんですけども、
その当時ですね、利回りが10.8%で、価格がね、2280万という形で取得しました。
で、借り入れがね、2000万ですね。
で、こちらのがね、アパートローンで取得しましたので、
金利がね、4.5からスタートしてということで、
途中ね、金利の交渉をさせてもらって、3.5とかになりましたけど、
融資期間が25年。で、元利均等という形でね、融資していただいて、
アパートローンでですね、取得した物件になります。
で、こちらの物件がね、じゃあ実際にどれだけのね、
キャッシュフローシミュレーション、キャッシュフローになるのかということでね、
今回お話したいんですけど、
あの満足店のね、家賃がですね、2388,000円ということで、
空出率5%、運営経費をね、15%という形でね、見ますと、
1年間のね、返済のね、元利均の方が120万ぐらいになりますので、
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BTCFですね、これが税引き前のキャッシュフローが70万ぐらいということになりますね。
で、いわゆるね、DCRというので、ノイとね、ADSのいわゆるADSをね、
やった場合には1.58という形で、数字的にはそんなに今としてみればね、
悪くはないのかなと思いますよね。
で、これが実際にですね、ずっとね、
総額計算書に基づいて計算していきますと、
税引き前のね、税引き後の利益がですね、
25万7,886円ということで、
実際にね、税引き後のキャッシュフローがですね、
元本の返済とか、原価消却をね、踏まえて、
だいたい61万4,221円という形になりますね。
で、実際にね、この時というのは、私はね、
税引き前のキャッシュフローしかね、計算してなかったんですね。
で、実際、先に申しましたように、
70万ぐらいのね、税引き前のキャッシュフローということで、
その当時ね、物件を取得したんですね。
で、実際にはね、なかなかね、単身物ということで、
駅から遠い、駅から遠い16分ぐらいということで、
かなり客付けに苦労して、実際にここまでの稼働率がね、
維持できなかったということで、
もう3年で持ちきりなくて損切りという形でね、
購入した価格よりもね、安い価格で売却したという形でね、
非常に私としては苦い思い出のある物件なんですけど、
その当時ね、やっぱり税引き前のキャッシュフローで70万、
税引き後まで勘案してもですね、
61万4,000円という形なので、
2,000万強の物件に対してそれぐらいのキャッシュフローということで、
そんなに悪くはないんですけどね、
やっぱりその当時、ちょうど何年か後ぐらいからは、
投資家Kちゃんとかがね、メガおやさんとかって言い出して、
10億借りてね、税引き前のキャッシュフローで2,000万ぐらいと、
キャッシュフロー2,000万というのがね、
言われるような時期がありましたけど、
それで考えますとね、アフタータックスでね、
61万4,000円とかそれぐらいの物件ということで、
これって2,000万までそれを目標とした場合に、
どんだけかかるんだということで、
非常に気が遠くなるそういった思いをね、
持ってたのを非常に鮮明に思ってますよね。
実際にはね、私10億も借りてませんけども、
今だいたいそれを超えるぐらいのキャッシュフローぐらいには、
今なってるわけですけども、借りれればね、
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それがすべてね、借りれ額が大きくならなければ、
キャッシュフロー額が大きくならないと、
そういった自分の中で思い込みもね、
今となってみるとね、借りれ額のすべてが、
キャッシュフロー額の大きさに比例するわけでもなくて、
いろんなことを考えながらね、
原価消却とかそういうことも考えながら、
やっていくことが大事なのかなと思いますけれども、
その当時はね、本当に1等目、
税引きのキャッシュフローで60万という形だとですね、
本当に何年かかるんだということで、
非常に気が遠くなるような、
そういった感情を持っていましたね。
ただね、地道にコツコツと地に足をつけて、
賃貸経営をやっていけば、
このようなね、達成できるのかなとは、
今となっては思っている次第ですね。
やっぱりそういう側面で考えてもね、
投資目線というよりは、やはり事業として捉えて、
金融機関からも評価していただけるようなね、
賃貸経営を常に意識する必要があるんじゃないかな、
というふうに私自身はね、感じております。
ということで、今回ですね、
私が1等目に取得した物件がね、
どういう物件をね、取得したのかということと、
キャッシュフローの面のお話と、
その当時ね、抱いてました感情についてですね、
お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレイリーをお聞きいただきまして、
ありがとうございます。
それではね、今回こちらので失礼します。
ありがとうございました。
