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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、 石川県金沢市の宿泊施設金沢津田日、
以上各社の提供でお送りします。 今回のテーマになりますけれども、
今回ですね、収益物件のキャッシュロー計算ということで、
少し前にね、 神奈川県なんかで出てるね、今ポータルなんかで出てる
収益物件、新築ですね、こちらの方のキャッシュロー 計算したものをね、放送であげてみました。
今回はね、 違うパターンでね、同じようにちょっとね、やってみましたので、
それもね、 こちらの放送で取り上げてみたいと思います。
はい、今回ね、取り上げる物件なんですけど、 これ実はですね、私が昨年ちょっと検討した
物件なんですよね。 で、ちょっとね、お話しさせていただきますけれど、
こちらの方はですね、地方の西齢市邸都市のですね、 築29年のRCですね、
こちらのマンション、短所物のマンションだったんですけどね、 そちらの
キャッシュローシミュレーション、実際に私がね、 検討した数字をですね、今回お話ししようかなと思っています。
はい、まずですね、物件のスペックというか、概要ですよね。 価格はですね、4200万ですね。
で、私の取引ある金融機関さんにね、 有志の打診をね、しておりました。
で、一応借り入れの条件としては、 自己資金1割ということで、3780万を
借り入れということで、 金利のシミュレーションの方はですね、
2パターンね、 考えました。
1つはね、金利が1.5%ですね。 融資期間が15年ということで、
元利均等ですね。建物価格が、 2,900の土地が1,300万ということで、
これはね、小鉄産税の評価額の半分でね、 だいたいこうなるということで、
こういう形にね、しております。 まずね、金利1.5%の19年の場合というのが、
ざーっと話していきますと、まずはですね、 家賃収入ですね。これがね、
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520万なんですけど、 空出率、空出存ですね。これを5%でね、
見て、あと、かかるね、経費率ですね。 運営経費。
こちらね、中古のRCだということで、 経費はね、経費率はちょっと高い
ということで、25%でね、計算しております。 計算していきますとですね、
税引き前のキャッシュロー、これがね、
金利がですね、1.5の時は、 135万ですね。
で、これだけで言うとね、利益率は3.2%ということで、
DCRもね、1.59ということで、 1.25以上ありますので、
持ちきれる物件かなと思いますよね。 で、これをですね、ずーっと計算、
税引き後までしていくとですね、 79万8千円ということで、
約80万のキャッシュローになるということですね。 これがまあ、
頑菌均等、金利1.5%、19年のね、
融資で自己資金1割で取得した場合ということですね。 こちらの物件ね、申し遅れましたけど、
地区29年で利回りが12.3とかね、 それぐらいの物件だったんですね。
で、ちなみにですね、これ金利1%、 19年でね、同じく出した場合というのは、
税引き前のキャッシュローですね。 これが145万3千円ということで、
利益率がね、3.4ということで、 これ非常にね、いいんじゃないかなと思うんですね。
で、税引き後のね、キャッシュローが 87万2千円ですね。
利益率これ2%ありますので、 今の指標の中では、いい状況かなと思いますよね。
そういった形で、検討を実は進めていたんですね。
で、実際にこれどうなったかという話なんですけども、 レントロールとかをね、いろいろちょっと引き直していましたらですね、
もうちょっとね、 家賃年収の方がちょっと下がるということで、
実際にはね、20万ほどちょっとね、 レントロール引き直すと、家賃年収が低くなって、
当然キャッシュローも下がるということで、 私自身はね、この物件は買い付けを下りたというような状態ですね。
もちろんね、これ取得の仕方ですよね。 例えば自分のお付き合いになる金融機関、金利とか、
融資機関とか、いろんな条件があって、 個々に変わってくるんですけど、
だいたいこれぐらいのスペックのもので、 これぐらいのキャッシュローと金利とかね、
そういうものを含めるとこういう状況になり出すよ、 ということでね、今回お話しさせていただきました。
ちなみにね、よく税引き前のキャッシュローと 税引き後のキャッシュローということで、
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私よくお話ししているんですけど、 実際にですね、金利1.5%で借りた場合が税引き前のキャッシュローが
135万ですね、年間ね。 それに対して税引き後が約80万ということで、
これだけ税引き後を計算すると、
自分が税引き前で終わっていると、 実際意外と手残り少ないなということになり得ますので、
やっぱり税引き後のキャッシュローをしっかり出して、 把握するということは非常に重要じゃないかなと思いますよね。
これもね、キャッシュローのシミュレーションをする時には意識されるとね、 私はいいんじゃないかなというふうに思いますね。
なかなかね、今の資金というのは本当に土壌に乗るような物件というのは少ないですけども、
実際にあった物件のキャッシュローの計算、 これをね、今回お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。 またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回こちらので失礼します。 ありがとうございました。
