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はい、こんにちは、おねえリオ。
大山です。
いつもですね、東方のおねえリオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO保険オットファーザー、カスタムゴルフクラブ一等掘りのMTGスタジオ、石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回はですね、
収益物件のキャッシュロー計算ということで、これまでね、新築のアパートとですね、中古のRCの物件、検討してた中古のRCの物件のキャッシュローの計算の取り上げてね、放送させていただいたんですけど、
実際にね、私が昨年ね、取得した物件のキャッシュローの計算ってどういう風になっているのかということで、今回の放送では取り上げていきたいと思います。
昨年ね、私が取得した物件は重量鉄骨のね、バルク3等の大きなバルクなんですけど、築28年、築29年、築31年の重鉄のね、2階建てのね、アパートということになります。
で、売買価格がですね、6600ですね。で、借り入れがね、6000万ということで、金利が1.8の15年の元金均等で融資していただきました、プロパーですね。
で、こちらのキャッシュローのね、計算が実際にどうなのかということでね、今回ちょっとね、お話ししようと思ってますけど、まずね、まあ想定の家賃がですね、1624万ですね。
で、屈出率は5%で計算して、半関比ですね。
こちらの方は、経費率をね、23%でね、見て計算しました。
で、先ほど言いましたようにですね、金利がね、先ほど言った金利、15年の元金均等ということで、計算するとですね、税引き前のね、キャッシュローというのが780,000ですね。
DCRですね、これはのいわるADSということで、持ちきれるかどうかというね、視点のね、指標になりますけど、これが2.4という形ですね。
で、こちらの方はですね、税引き後のキャッシュローにつきましては、元金均等でね、見たときね、ちょうど有識期間、15年で引いてますので、ちょうど中間の時点でね、収支ちょっと計算しましたけども、
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税引き後のキャッシュローが590万という形ですね。
これは消却期間が充実でね、約9年間あるということで、原価消却を取ったときに、そういった形になるということですね。
逆にですね、これ9年以上経って消却が終えた後、これがどうなるかという話なんですけど、税引き前のキャッシュローはね、780,000ということで変わりはないですね。
実際に変わってくるのは原価消却の部分になってきますので、税引き後のキャッシュローを計算しますと、これが418万という形ですね。
ですからね、原価消却の部分だけで、170万ちょっとですね、キャッシュローがね、税引き後のキャッシュローが変わってくるということになりますね。
当然ね、よくデッドクロスというのね、仮入れがあるとデッドクロスということをね、言いますけども、原価消却が切れたときにどうなのかというのでね、よく言われますけど、
実際にこの前期ですね、私が取得した物件につきましては、消却後でもね、400万超えるね、420万近いキャッシュローが出てますので、
全然ね、消却切れても持ち続けてもいいのかなというふうには私はね、思って取得しましたね。
いろんな目線があってということになりますけど、
去年ね、取得した物件につきましてはね、初取引の知人さんからプロパーで有志していただいたんですけど、
なかなか空出率も非常に多い中で、この条件を出していただけたというのは非常にありがたかったですよね。
ちなみにですね、税引き前のキャッシュローがね、こちらの物件というのは708万ですよということでね、お話ししたんですけど、
税引き後がね、消却期間でね、590万ということで、
約ね、税引き前と税引き後で120万ぐらい差があるわけですね。
消却後につきましても、消却後でも708万の税引き前ですね。
税引き後が418万ということなので、こちらも290万で税引き後のキャッシュローが変わってくるということなんですね。
この辺もね、押さえておきたいですね。
単純に税引き前のキャッシュローだけでね、終わっていますと、実際の手残りがいくらなのかという部分がね、
把握していないままになりますので、やっぱりね、税引き後のキャッシュロー、これのね、把握というのは非常に重要かなと私はね、個人的に思っております。
ということでね、今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
