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はい、フォーニーツアーのラディオ、小山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ
総合損害保険代理店アトラス
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー
クスタートお父さんを応援するNPO法人オットファーザー
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ
石川県金沢市の宿泊施設金沢チタビ
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマですけれども、
今回はですね、1と3件における積算評価の出る物件の
キャッシュローシミュレーションということで、中古の物件になりますけれども
今回はね、やってみたいと思います。
はい、こちらのレディオではね、過去にね、
実際にキャッシュローシミュレーションをちょっとやった、
その結果これぐらいになりますよということでね、
新築の場合とか、過去に私が取得した物件ですとか、
1頭目に買った物件ですとか、そういうものを取り上げて
放送してきましたけど、今回はですね、
ある業者さんからメールマガジンみたいな形でね、
来た物件で、1と3件でね、積算評価がね、
ほぼ倍々価格と同等の物件の情報をいただいて、
そこに書いてるね、アパートローンとかで優勝を引いた場合の条件に合わせて、
私の方でね、キャッシュローシミュレーションをちょっとやってみました。
ですから実際にこれは銀行にちょっと脱信しているというわけではなくて、
そこに書いてあるね、アパートローンの有志の条件に沿ってですね、
キャッシュローシミュレーションをちょっとしてみましたので、
放送をさせていただきます。
まずね、物件のですね、概要ですけど、
価格がね、1億6千万ぐらいなんですよね。
値回りがね、8.2%ということで、
地区12年のですね、木造のね、ハウスメーカーのアパートということになります。
だいたいね、これ土地ね、路線下からね、見ると、
1億5千8百万のうちですね、
建物が6千万ぐらいかなと、土地が9千8百万ぐらいかなというイメージですかね。
こちらに書いているね、メールマガジンに書いてあった借り入れの条件がね、
フルローンと、今でも出るんですかね。
処刑費はね、当然自己資金で賄うということで、
処刑費がね、1億、ごめんなさい、1260万とか、それぐらいだと思うんですね。
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金利が2.2%とかぐらいですかね。
35年の有志期間ということで、元利均等ですね。
ということで木造のね、地区12年ということで、
焼却期間はね、14年という形になるかと思いますので、
その条件でね、焼却期間内のキャッシュロシミュレーションと、
焼却切れての、越えてのキャッシュロシミュレーションということで、
お話ししますと、まずですね、満室予定の家賃がですね、
1,295万ということで、1,300万近くですね。
空室率5%、運営経費をね、もうざっくり15%ということで、
やった場合ですね、これがですね、10年目の返済借り金がですね、
657万という形ですね、約ね。
そうしますと、税引き前のキャッシュローというのが、
378万6千何貸しという形のね、金額が税引き前のキャッシュローということですね。
ちなみにこちらはですね、DCRはですね、1.58ということで、
持ち続けられる、この状況であれば持ち続けられるということになるかと思うんですね。
で、これ税引き後のキャッシュローの方を計算していきますと、
返済利息はね、288万ということで、税金も加味してということで考えますとですね、
税引き後のキャッシュローがですね、295万5千円という形となります。
これは単純に取得する物件の価格から、税引き後のキャッシュローを考えますと、
利益率が1.87%という形ですね。
これが10年目の消却期間内での利益率、キャッシュローと税引き後のキャッシュローという形になりますね。
で、じゃあね、よく言われる減価消却が切れる消却期間を超えた、
例えば20年目ね、これ35年の有識期間ということでシミュレーションしてますので、
20年目のね、キャッシュローでどれぐらいになるのかということでお話ししますと、
税引き前のキャッシュローというのは378万というのは、
消却期間のね、あるその期間とも数字的には変わりませんので、
それ以降ですね、その計算書に基づいて計算しますと、
ずっとね、計算していきますと、減価消却が0になりますので、
税引き後のキャッシュローがね、184万と、
波数という形となりますので、約利益率がね、1.16%ということになるわけですね。
今計算したシミュレーションの数字、税引き後のキャッシュローとか利益率をお話ししたわけですけど、
これをね、どうとるかということですよね。
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あと、アパートローで融資を引いた場合というのは、
35年の期間、融資期間ということで、元利均等ということでね、
なってきますので、これあの借り入れ当初よりもね、
後々の方がね、元利均等ということで、きつくなってくる。
またですね、こちらのシミュレーションというのは、10年目と20年目ということでね、
その瞬間のね、キャッシュローということでお話しているわけですけども、
35年融資組んでますと、当然ね、約15年おきぐらいには大規模修繕とかをね、
入れなきゃいけないとか、そういうことにもなってきますので、
そのキャッシュローの中から大規模修繕費をまかなきゃいけないという部分もね、
当然考えておかなければいけないということになってくるわけですね。
ですから単純にその瞬間のね、キャッシュローのシミュレーションをして、
キャッシュローが出ているように見えても、実際にはね、大規模修繕とかを考えますと、
意外とね、手元にお金が残らないというかね、そういう部分もね、
累計のキャッシュローを積み上げて、でも途中でね、大規模修繕15年おきぐらいには
入れなきゃいけないということを考えると、そういうことも加味する必要がありますよね。
もちろんね、個人でね、アパートローンということで個人でね、
所有される場合には、途中で売却とかそういうことも考えたりとかいうこともね、
あるかもしれませんしね。
それはもうちょっと、その物件自体のその瞬間のね、キャッシュローだけではなくて、
将来ね、例えば何年後に売却するとか、何年後に大規模修繕を入れるとか、
まあそういう計画もね、踏まえながらやっぱり考えていくべきかなというふうには思いますよね。
こちらのレイディをね、お聞きいただいている皆様ですね、
今回お話ししたキャッシュローですね、
ちょっと数字聞いて、どのようにお感じになりましたでしょうか。
物件確保がね、1億6千万近いということ、結構大きい物件ということで、
木造の物件になります、中古の物件になりますけれども、
まあこういった感じの数字になるということで、
一つご参考になれればということで、放送のほうをさせていただきました。
いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらのほうで失礼します。ありがとうございました。
