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はい、フォーニッツ山レディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
コスタートお父さんを応援するNPO法人オットパーザー、
カスタムゴルフクラブ一等堀のMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢津田日、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回の放送になりますけれども、
今回はですね、最近のですね、不動産の死去についてですね、
感じたことをね、直近の出来事からお話ししようかなと思っております。
はい、今回のテーマなんですけれども、実はですね、最近、直近でですね、
私がね、2017年から再生物件、全空とかのね、物件を手掛けて、
過去2年、0-6等取得してという形でね、やっているんですけれども、
入札にね、年明けに参加したんですね、1月にね。
で、2件ね、私がよく入札に参加しています、国とかね、
館長のね、購買と言われるものに参加しました。
これね、全てね、全空物件ということで、全空のね、一等ものを取得して、
それをね、フルリフォームとかそういった形で手を掛けて、収益化してということをね、
2017年からね、取り組んでいるんですね。
で、1月にね、2件そういう入札案件に参加したんですけれども、
結論から言いますとですね、この2件につきましては落札はできなかったんですね。
で、非常にちょっと感じるのが、やはり不動産の価格、入札案件につきましても参加者の方がね、
入札に参加される方が、非常にちょっと以前よりもね、私が始めた6、7年前から、
そういったところから考えても非常にちょっとね、多いような気もしますし、
そもそもね、落札価格が非常に高いようなね、印象を持ちますよね。
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でまぁ、実際にね、その落札された価格を見ますとですね、私からすると、
フルリフォームとかね、そういったリノベーションとか、そういうものを前提に取得を考えますので、
比較的ね、金額の方はそういったのも関わしてね、収益としてあるかどうかということで、
私はね、入札の価格を決めて、入札に参加するんですけれども、
落札された価格を見ますとね、よくこの金額でね、入札して落札するよなっていう価格でね、
落札されてるんですよね、価格を見ますと。
ちょっと私だとね、この価格で入札しないなと。
であればもう、オーナーチェンジの普通のね、物件をいい条件で購入した方がいいんじゃないかなというぐらいのね、
価格で落札されてるわけですね。
まぁ、ただね、私がそういった入札に参加してる物件というのは、
大体がですね、例えば10社いれば、入札に参加する方が10社いれば、
ほとんど8社ぐらいが、もう宅券業者さんなんですね。
で、私みたいな個人のね、そういった再生事業みたいな形をね、
取り組む方は2,3人いるかどうかぐらいのね、割合的に言うとね、そんな感じなんですよね。
じゃあ、その宅券業者さんがね、どういった形でね、そういった入札の物件を取得して、
価格を出してるかという部分でね、考えますと、
実はあの、私落札できなかった物件ってね、後でね、
その物件がどういう風になってるかって結構見たりするんですね、近く通る際にね。
で見ると、大体宅地としてね、特に私がそうやって館長とかですね、
国の入札物件参加するときって、大体土地の広い一等ものの物件をね、
入札に参加したりすることがあるんですけども、解体してね、
まあ土地をね、分割してね、それを宅地として分譲したりとか、
そういうことをされてるね、業者さんも中にはね、結構いらっしゃいますよね。
やっぱりあの、宅券業者さんなんかにこういうのって入札しないんですかって、
私のね、仲良くしてる業者さんなんかにも聞いたりするんですけど、
まあやっぱりそもそもね、リノベーションして客付けしてまで収益化するものに
非常にちょっと時間がかかるということとか、
まあプロジェクト融資を組んだりとかすると、非常にちょっとまあそういった形で手間だと。
で、逆に言うと業者さんからすると一発でね、売却取得して、解体して、
売却した方がね、一気に手元にお金が残るという意味で、
まあそういう目線の方が多いのかなということはね、
以前ね、宅券業者さんの方からも、私の仲良くしてる宅券業者さんの方もね、
そういう形でお話しされてましたよね。
まあそういった形でね、目線がね、賃貸業を中心としてメインとして考える場合と、
まあいわゆるね、売買で利益を得てという形と、やっぱり目線も違うというのが一つありますので、
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なかなかね、まあインカムベースで考えた場合には、やっぱり収益に残らなきゃいけないということで、
初期費用ですね、初期に投資する額をある程度抑えてということで考える形になるかと思いますので、
まあ宅券業者さんみたいに取得してすぐ解体して売却してとかって一発でね、
利益を得るというようなモデルではないので、やっぱりちょっとね、少し不利なのかなというのはありますよね。
まあそういったところがね、宅券業者さんと賃貸業を中心の方との間違いにもなるのかなというのが実感としてありますね。
で、まあ今年ね、1月に設定2件ね、入札に参加しましたけど、
まあこちらね、浦久札ということで、実はですね、2017年から入札の方に参加してということで話してるんですけど、
実際に私が取得し始めたのが2018年なんですよね、2018年。
で、18、19、20という形で2等ずつね、取得してきましたけど、
実際ですね、今2024年となりますけども、まあ2021年とか22年とか、
まあこういったね、入札の物件っていうのも取り組んできてはいるんですけど、
まあなかなかね、ここのところね、まあそういった状況もあって落札しきれない状況が続いてますね。
まあこれはね、あえてまあ無理して高値で掴む必要もなくて、やっぱりそういう再生物件って前空になってからね、
まあ2年とかね、空出期間ありますので、まあインフラ等のトラブルとか、
しっかり機械類、機器類が稼働するのかどうかというのもね、
実際にはその稼働してみないとわからない不確定要素というのもありますので、
まああんまり無理して突っ込むね、必要もないのかなと思って、
まあ私の取得したい価格でね、入札には取り組んでいるという感じですかね。
まあ全般としてね、不動産の方ってやっぱり参入者の方も非常に多いですし、
なかなか全体としてみればね、高いのかなという感じはしますけどね。
まあその中でもね、恋にしている業主さんとかそういったところからね、
いい物件情報をいただきながら、それを確実にね、買える客だよということをアピールすることもね、
非常に重要なのかなと思いますよね。絶対に融資がつくとか、
例えばね、現金を保有しているとか、買える客だって業主さんに思ってもらうことがね、
一つ大事なことでもあるかなというふうに感じますよね。
ということで、今回の放送につきましては直近での不動産活動と、
それに対して感じることをお話しさせていただきました。
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いつもですね、東方のレリを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントや意見も頂戴しましてありがとうございます。
それでは今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。
