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はい、お日曜のradio 大山です。
いつもですね、東方のradioを聴いただきましてありがとうございます。 はい、今回のテーマですけども、今回のテーマはですね、
今の私でしたら、 ゼロからスタートするなら、どういう形で進めるかということでお話ししようかなと思っています。
はい、先日ですね、ある経営者の方とですね、事業会社を打たれている経営者の方ですね。
で、あとそのもう一本の柱として、不動産のね、賃貸業をやられている経営者の方と話をしてまして、
ちょっとね、ふとね、考えたのが、今の思経とかね、いろんなものを考えてですね、今ゼロからスタートするなら、どういう形でね、考えるかということでね、
自分なりにね、ちょっと今回お話ししてみたいと思います。 実はですね、こちらのテーマって1年前、2年前とかにもね、このスタンドFMで話したような
記憶があるんですけど、今現時点でね、今私がどういうふうに考えるかということでね、お話ししたいと思います。
はい、まずね、不動産の賃貸業を始めるということで、今の知識とかね、そういうものがあったらどういうふうに考えるかということでね、お話ししたいんですけど、
条件としてはですね、専業やレベルですね、で独立できる、そういうレベルを考えた時にどういうふうに考えるかということでお話ししますが、
まずね、個人法人の話もあると思うんですけど、もう極論言うとですね、法人でスタートすると思いますね。
で、1投目はですね、小立てとかをね、対応年数ぐらいの小立てですよね、そちらチクウルの木造のね、小立てとかを買うと思います。
で、その買い方というのもですね、取得の方ですね、土地の評価、それ以下でね、
原価消費が終わって、防価が低いものですよね。
要は、三聴観に見えるような形で取得するかと思いますね。
で、2投目につきましては、4戸1とかね、6戸1とか、それぐらいの同じようにね、対応年数付近の、対応年数超えとかのね、アパートをね、購入すると思います。
で、同じように土地の評価額がですね、実際防価を超えるような形、複名機を持たせるような形で取得すると思いますね。
で、なぜね、こういった対応年数に近いような物件を取得するかということで話しますと、
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いつもこちらのスタンドFMでお話してますように、原価消費額のね、スピードを上げていきたいということですね。
原価消費額の福利効果とかも言いますけど、そういった部分を意識しながら取得すると思います。
で、その2番目のね、物件の取得につきましては、法人でね、取得したいというのがあるので、
法人に対してね、アパートローンがつけばそういうものを使う。
もしくはね、プロパーというのはちょっと難しいと思いますので、
信用商協会付きとかね、そういった形でプロパーを打診しつつ、
プロパーがダメな場合には信用商協会での融資ということでもありなのかなと思いますよね。
で、3等目もね、だいたいどうですかね、2000万から3000万円台ぐらい、4000万円くらいですかね。
だいたい4個1から8個1ぐらいのね、木造とかのね、物件を取得すると思います。
で、そういった形で基本的にはね、3等目、4等目という形でね、取得すると思いますね。
で、その中ではですね、5年目ぐらいからですね、初期の頃に購入した物件が、原価消費額が切れてくるかと思いますので、
そのタイミングで、1等とかそういった形で売却すると思いますね。
で、その中では、ある程度借り入れを大きくしていって、3等目ぐらいからね、3等目、4等目ぐらいから、
小額の小ぶりな物件ですけど、2000万から4000万ぐらいの物件で融資をしていただいて、
そういう形でちょっと考えますけど、手元資金を厚くするということと、初期の頃に融資を受けた物件の借り入れをね、
一括返済して、その円の残済を減らしてという形で、バランスシートを意識しながらね、取得すると思いますね。
いずれにせよですね、原価消費額のスピードを上げながらですね、いわゆるキャッシュロケーを行うと思います。
ここまで聞いてね、チクールの木造とか軽鉄の小建とかアパートを購入してということでね、お話しさせていただいてますけど、
中古のRCとかどうなの?ということでね、考えますと、どうしてもね、中古のRCって収益性も低くて、
かかる経費ですね、固定財産税とか、その修繕なんかについても仮設費とかかかりますしね、
あと一番やっぱり大きいのはですね、原価消費額のスピードが遅いということですよね。
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例えばその地区30年のRCだと、対応年数47年から30年引いて、その経過年数に0.2とかをかけて、
消費額期間というのは多分それぐらいかかるんですよね。
消費額期間がそれぐらいかかるということは、なかなかね、ちょっとね、消費額のスピードも上がってこないということで、
基本的な部分ではね、私は今の現時点ではですね、購入はしないかと思いますね。
ただですね、私が言っている再生物件とかで、そういった全空のもので、大きく修繕がかかるものについては、
その修繕をね、修繕費ということで計上できるので、そこは検討するかもしれませんね。
そういったところで、例えばRCの大きい1億の物件を買うのであれば、木造・軽鉄の小ぶりなアパートを3棟とか、
そういった形で私自身は買いたいなと思いますよね。
それは先ほど言いましたように、焼却のスピードを上げていきたいということと、キャッシュロ経営をしていきたいということですね。
じゃあね、新築の物件ってどうなの?ということでね、考えますと、
私は神奈川の人間なので、神奈川で新築の物件をやろうとすると、
今は利回りとかそういうものが非常に低くて、物件自体も高い状態でして、
新築というのは安定してキャッシュローを得られるというメリットがあるわけですけど、
神奈川の方では私自身は新築はやらないかなという感じですね。
あえて言えば、私が今やっているエリアの土地を土地から仕込んで、
上物を融資を受けてということで、今後検討することはあるかもしれませんけど、
それもね、やっぱり収益性が伴ってということになってくるので、
今現時点ですぐというわけではないですよね。
この辺がね、最近私が考える内容ですかね。
取得だけに関わらずですね、古いものを取得しますので、
原価消費額で得たキャッシュローとかを随時ね、外域の修繕とか屋上の修繕とか、
そういうものを行いつつ、建物のバリューアップですよね。
内部のリフォームも含めて、そういうことを行いながらキャッシュロー経営に努めると思います。
そうすればね、例えばRCの物件みたいに大型でですね、
創資産とか大きくなるような物件ありますけど、
そういった小ぶりな物件をね、コツコツ進めていくことが、
創資産をコンパクトに、またキャッシュローも手厚くできるぐらいあるかと思います。
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ということでね、今回は、今現在ね、私が思う不動産の買い進め方ということでね、
お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がね、いいなと思われましたら、ぜひグッドボタンいただけますと、大変励みとなります。
ということでね、今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。
