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はい、本日のラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業所経をね、予定してます息子にね、残す音声の記録ということで、収録の方をですね、させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
骨沢東東さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマですけど、今回のテーマはですね、
固定産税の評価額の捉え方ということで、
お話をね、したいと思います。
はい、私ね、こちらのスタンドFMでは、銀行評価とかね、
そういう部分を結構ね、よく取り上げて、お話をさせていただいてるんですね。
不動産の価値という部分でね、見ますと、
分かりやすく言うとね、工事価格からね、
相続税の評価額とか、固定産税の評価額ということでね、
ありますよね。
実際に工事価格がね、一般の実製価格に近い金額ということでね、
公表されるわけですね。
で、私たちの不動産の賃貸業をやっている方の中でね、
意識する部分って、固定産税の評価額が一番ね、
身近にいろいろ数字的な部分というのは意識されるんじゃないかなと思いますね。
今回はそちらについてね、お話しさせていただきますけども、
固定産税の評価額ってね、例えば首都圏ですとか地方ですとか、
傾向というのがありますよね。
首都圏ですと、実際には固定産税の評価額は厳しい数字というかね、
そういうことになりますよね。
実製価格は高くて、固定産税の評価額が厳しめの数字ということになって、
地方ですと、逆に実製価格が低くて、固定産税の評価額が
売価に対して高いということになりがちですよね。
ですから、地方のね、特にRCの物件なんかっていうのは、
評価が出やすいので融資がつきやすいと。
そういったことでね、一昔前はアパートローンとかでね、
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融資もつきやすいと、属性の言い方とかは変えてしまうという部分がありましたよね。
そういうところはね、あるかと思いますね。
実際にですね、固定産税評価額についてお話ししますと、
例えば土地で見ますとですね、土地の評価って積算評価っていうと、
だいたい相続税の路線化を使いますけれども、
ただね、相続税の路線化っていうのは、全面道路のね、その路線化になって、
実際その土地の地型とかですね、いろんな要素を含めると、
必ずしも相続税の路線化のかける面積で評価が正しい評価かというと、
ちょっとね、怪しいところがあると思います。
まあちょっとニアリーかなと思いますけれども、ちょっとね、怪しいところがあって、
やっぱり一番ね、正確というか、実態に近いのは固定産税のね、
土地に関しては評価額かなというふうに思いますよね。
まあそういうことで、固定産税の評価額というのはですね、
実際に銀行の時価評価で見たときに、
コンマ7で割り戻すとですね、
大体その実際のですね、実正価格と土地はね、なりますよね。
ということは、逆に言い返すとですね、
銀行の時価評価、土地の時価評価に対して7掛けした数字、
これがね、銀行の単価と言われますけれども、
これがね、ほぼ固定産税の評価額とイコールという形になるわけですね。
何を言いたいかと言いますと、
固定産税の評価額で、不動産で持ってますと、土地を持ってますと、
銀行の単価で持っているということなんですよね。
で、銀行の単価というのは、先ほど言いましたように7掛けしてますので、
3割のね、含み益を持っているということにね、金融官さんから見たらなるわけですね。
まあですから、大雑把な言い方になりますけど、
固定産税の評価額でね、実際物件を持っていれば、
銀行から見た時には含み益があるという見方になってくるわけですね。
まあですから、固定産税の評価額ってね、単純にそれだけ、その数字だけではなくて、
銀行から見た時に大体そういった数字になるということはね、
少し頭の片隅に入れて、物件を取得する際にね、意識されるとよろしいのかなと思いますよね。
まあ、そんな感じでね、実際に銀行評価の単価に近い数字でね、なるかと思います。
ただ、建物とかもね、またちょっとその減価率とか、
例えば、地区30年越えのRCの物件ですと、対応年数47人に対して30年越えているような物件ですと、
建物価格はゼロという形に銀行の評価ってなると思うんですね。
ですから、実際の建物の固定産税評価額よりは銀行評価の方が辛い数字になりますので、
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それに対して建物については銀行の単価ということを考えると、
もっとストレスをかけてコンマ7をかけるわけですから、
実際には建物と土地を合わせてみると、
数字の評価の出る大きい順でいうと銀行の時価評価ですね。
一番厳しいのがやっぱり銀行の単価ということで、銀行の時価評価かけるコンマ7ですね。
その間に固定産税評価額があるようなイメージですね、実際にね。
できればね、やっぱり今こういう不動産高い指標ではありますけど、
固定産税の評価額で持てるとね、ほぼ銀行さんから含み益があるというような見方になるかと思いますので、
そういうところを金額倍化に対しても意識したいですよね。
なかなかこの金額で買える不動産って今はないと思いますけど、
やっぱり視聴者の人癖があるとか、そういった工夫のやり方によって、
そういう価格で取得できるとかっていう物件があれば、
それはちょっとお買い得ではないかなと思いますよね。
当然その評価だけじゃなくて、
購入する際には物件の立地とか稼働率とか、
いろんな要素を考えなきゃいけないですけど、
銀行さんから見たら、銀行の自家評価とかそういう部分で見ますと、
固定産税評価額で取得できてれば、まず負けることはないかなという感じですよね。
ということで、今回のお話ですけど固定産税評価額ですね。
こちらについての、私がどういうふうに捉えているかということで、
お話をさせていただきました。
いつも東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
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ということで、今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
